Экономическую целесообразность проекта можно определить разными способами. В некоторых случаях девелопер имеет в своем распоряжении большой свободный участок и хочет определить, будет ли экономически оправданным строительство торгового центра на этом участке, и если да. то каким именно должен быть этот объект. С другой стороны, девелопер может рассматривать возможность реконструкции или изменения в позиционировании устаревшею центра. Наконец, возможно, у девелопера имеется опыт по девелопменту зданий розничной торговли, либо у него есть основной арендатор, и поэтому ему требуется участок, подходящий для строительства торгового центра с некоторыми заранее определенными характеристиками. Чаще всего реальные проекты представляют собой нечто среднее между всеми этими возможностями. Во вставке приводится реальный пример реализации проекта Northfield Commons по строительству районного торгового центра с GLA 79 000 кв.футов (7 345 кв.м). расположенного в городе Троя, штат Мичиган.
Анализ рынка
У девелопера редко возникает стремление построить небольшой торговый пентр. если он не обладает базовыми знаниями об общей ситуации на рынке. Однако для того чтобы решить, стоит ли продолжать и какой тип здания строить, часто требуется более углубленный анализ рынка. В отличие от рынка промышленных или офисных зданий, рынок зданий розничной торговли определяется спецификой географии зоны обслуживания. Границы зоны обслуживания для отдельного участка зависят от демографических характеристик территории, наличия удобных подъездов к участку и конкуренции в близлежащих районах.
Во вставке приведены данные о типичном анализе рынка по проекту O/ney Village Mart — они демонстрируют, как профессиональный маркетолог оценивает потенциал рынка. В любом случае важнейшим фактором при принятии решения будут предположения относительно использования нового участка для объектов розничной торговли.
Основой для анализа рынка является модель гравитации (gravity model) или Закон Рейли о гравитации в розничной торговле, впервые опубликованный в 1931 г. профессором Вильямом Дж. Рейли из Техасского университета, город Остин. В соответствии с этим законом при конкуренции двух городов (или розничных торговых центров) успех в привлечении покупателей, в большей или меньшей степени, будет прямо пропорционален количеству жителей, проживающих в этих городах, и обратно пропорционален квадрату расстояния до соседнего города или торгового центра. И з самом деле, если центры имеют одинаковый набор товаров и услуг, люди будут посещать тс торговые центры, которые крупнее и до которых легче добраться (за исключением районных центров, при посещении которых покупатели заинтересованы в удобстве, а не размере). С течением времени указанная модель интерпретировалась и формулировалась по-разному. Одной из её основных слабостей является то, что в ней не принимаются во внимание другие существенные факторы, которые влияют на то, где люди делают покупки — такие, как ассортимент, качество магазина, имидж, окружение. уровень цен и уровень обслуживания покупателей.
Рыночные факторы. Как и в отношении других типов недвижимости, анализ рынка зданий розничной торговли может состоять из двух основных этапов. На первом оцениваются общие показатели рынка сбыта для определения его демографических характеристик, общих экономических тенденций, существующего предложения зданий розничной торговли, любых несоответствий между спросом И предложением, выявления подходящих участков для девелопмента. В ходе вгорого лапа оценивается потенциал конкретного участка или участков. После разработки первоначальной концепции во время второго этапа происходит определение основной и второстепенной зоны обслуживания, анализ демографической ситуации и покупательской способности в зоне обслуживания, а также опенка конкурентов.
Границы зоны обслуживания, окружающие участок, определяются исходя из ряда факторов, которые включают планируемый тип и размер торгового центра, его доступность для автомобильного и общественного Транспорта, наличие физических барьеров, расположение конкурирующих розничных объектов, концентрацию населения, Зоны обслуживания обычно делятся на три концентрические зоны влияния или категории -— основную, второстепенную и периферийную: эти зоны описаны ниже.
• Основная зона обслуживания. Основная зона обслуживания —это географическая территория, которая будет обеспечивать торговому центру от 70 до 80% постоянных покупателей. Основная зона обслуживания районного торгового центра обычно охватывает территорию в радиусе 1,5 миль (2,4 км) от него, что соответствует 5-10 минутам езды.
Основная зона обслуживания окружного торгового центра, который обычно больше районного, включает территорию в радиусе 3 — 5 миль (4.8 — 8 км), что соответствует 10 — 20 минутам езды. Для более крупных торговых центров, которыми являются региональные торговые центры, основная зона обслуживания может охватывать территорию, расположенную в радиусе 8-12 миль (12,9 — 19,4 км). Поскольку сегменты рынка заполняются вес большим количеством торговых центров, покупатели тратят меньше времени на то, чтобы до них добраться, если ситуация не усугубляется усиливающимися затруднениями дорожного движения. В городе при определении основной зоны обслуживания кроме расстояния до торгового центра учитывается также время ходьбы пешком до него.
Второстепенная зона обслуживания. Второстепенная зона обслуживания районных и окружных торговых центров обеспечивает 15 — 20% их клиентской базы.
Размер второстепенной зоны торговли значительно варьируется и во многом зависит от наличия сходных торговых центров на близлежащей территории. В городе наличие удобных транспортных путей может значительно расширить второстепенную зону обслуживания и положительно сказывается на размере основной зоны обслуживания.
Периферийная зона обслуживания. Периферийная зона обслуживания представляет собой максимальную территорию, в границах которой торговый центр способен привлечь покупателей. Небольшая доля покупателей обычно состоит из туристов и других приезжих, не проживающих на территории данного сегмента рынка, но в ряде случаев и она может быть довольно значительной (это касается, в первую очередь, специализированных центров, центров, расположенных в деловой части города, фирменных торговых центров и развлекательных центров). Хотя покупателям, проживающим в периферийной зоне обслуживания. приходится проезжать большие расстояния, торговый центр может привлечь их легкостью доступа, более широким ассортиментом товаров и услуг, более выгодными иенами или наличием нетипичных арендаторов.
Кроме географического фактора и фактора времени/удаленности, ситуацию в зоне обслуживания для нового или перестроенного торгового центра определяют отношения с конкурентами, особенности основных арендаторов и целый ряд других факторов. Например, естественные физические барьеры — такие, как реки, — могут закрывать или ограничивать доступ к потенциальному участку. Точно так же и демографические характеристики — такие, как этническая неоднородность или экономический статус,— могут понизить привлекательность предполагаемой целевой группы населения в глазах некоторых арендаторов. Таким образом, разработка концепции проекта может основываться на общем представлении о характерных особенностях и отличиях рынка и предшествовать формальному анализу рынка.
В случае с NorthfieUI Commons потенциальные якорные арендаторы были заинтересованы в размещении своих магазинов на этом участке из-за его стратегического расположения на рынке, который испытывал недостаток услуг розничной торговли; в силу этого обстоятельства девелоперы посчитали необязательным проводить тщательный анализ рынка. Вместо этого было проведено демографическое исследование на территориях, расположенных в радиусе одной, двух и трех миль (1,6; 3,2 и 4,8 км) от центра, которое сопровождалось маркетинговыми мероприятиями.
При проведении анализа спроса на услуги розничной торговли во внимание принимается ряд важных показателей. В их число входят: демографические данные, тенденции роста занятости, прогноз относительно зон обслуживания: характерные черты домашних хозяйств, — такие, как тип домашнего хозяйства (семьи, одинокие люди и Г.Д.), стиль жизни, возраст: доходы и расходы населения в каждой зоне обслуживания;
• информация о размерах и схемах расходов тех групп покупателей, которые не проживают на территории ЗОН обслуживания (туристы или служащие), но могут стать постоянными посетителями центра.
Информация о доходах и расходах населения может быть получена из данных переписи (включая статистические отчеты по городской агломерации) отчетов по налогу с продаж, данных по расходам потребителей, собираемых Бюро Статистики Труда (Bureau of Labor Statistics), И данных местных учреждении по планированию и экономическому развитию. Такие данные также можно купить у коммерческих агентств таких, как Claritas.
В рамках анализа предложения проводится изучение конкурирующих торговых центров, расположенных на территории обслуживания, при этом особое внимание уделяется основным зонам обслуживания, потому что именно там проживает наибольшее количество потенциальных покупателей. В ходе анализа предложения необходимо получить следующую информацию:
• местоположение, характеристики и данные по продажам конкурирующих торговых центров. расположенных в зонах обслуживания;
• предполагаемая доля рынка (текущая доля рынка) существующих торговых центров и эффективность продаж компаний — арендаторов:
• наличие торговых площадей, продажи, тенденции в сфере продаж по товарным группам;
• статус и характеристики предлагаемых и планируемых проектов девелопмента зданий розничной торговли и наличие свободных. отвечающих требованиям зонирования участков, на которых в будущем могут быть расположены конкурирующие торговые центры.
Существующие торговые центры, расположенные в зонах обслуживания, необходимо нанести на карту, чтобы наглядно представить, где могут открыться новые возможности для девелопмента. Наряду с изучением опубликованной информации очень важно провести самостоятельное исследование, чтобы из первых рук получить данные о проектах, которые могут составить прямую конкуренцию. Важно не только учесть существующих конкурентов, но и определить вес потенциальные проекты, возможность девелопмента которых рассматривается.
Статистические данные по физическим характеристикам и рыночной эффективности торговых центров можно получить из ряда исследований но отрасли торговли. Например, исследование Dollars & Cents of $hopping Centers'» (Доллары и центы торговых центров), опубликованное ULI. содержит информацию об эффективности продаж в зависимости от типа и размера торгового центра, основанную на исследовании свыше 1000 американских торговых центров. Справочная информация по национальным и региональным торговый центрам публикуется чикагским Национальным Исследовательским Бюро (National Research Bureau. NRB). Информация о центрах в справочниках дана по штатам, городским агломерациям/округам и муниципалитетам. NRB публикует также статистические данные по торговым центрам различной величины. Брокеры по коммерческой недвижимости, местные торговые палаты и деловые журналы составляю! перечни торговых центров. акцентируя внимание на крупных торговых центрах. Бюро переписи США (The U.S. Census Bureau) публикует ежемесячные и ежегодные статистические данные по отдельным крупным городским агломерациям. Дополнительную информацию по розничным продажам и инфраструктуре сферы торговли можно найти в опубликованных материалах Переписи предприятий торговли iCensus of Retail Trade).
Рыночные ниши и концепция девелопмента. Цель анализа рынка торговой недвижимости заключается в том. чтобы обнаружить на рынке пишу и разработать подходящую программу девелопмента. которая позволит эту нишу занять. Бесценным источником информации о структуре потребительских покупок и потенциальных нишах на рынке является опрос покупателей и фокус-групп. На этом этапе очень полезной может оказаться помощь опытного консультанта по рынку розничной торговли.
В ходе анализа рынка (если его результаты окажутся положительными) должна быть собрана следующая информация:
• наиболее подходящий участок для строительства типичного торгового ряда в качестве якорного оператора на вновь созданной территории;
• малодоходный или устаревший центр, у которого. однако, есть рыночный потенциал;
• территория, испытывающая недостаток предложения с точки зрения наличия торговых площадей или определенных типов торговых центров;
• территория со слабой конкуренцией с точки зрения качества проектирования, ассортимента товаров, маркетинга и менеджмента;
• основной арендатор, который предполагает расположить свой бизнес на определенной территории;
• концепция специализации, подходящая для данной территории или участка.
По результатам анализа должен быть определен тот тип центра, девелопмент которого будет наиболее целесообразным. Кроме того, анализ ситуации на определенных сегментах рынка может выявить потребность в специализированном торговом центре, что позволит отойти от традиционного набора арендаторов. Например, на территории со значительной долей этнического населения может существовать потребность в определенных типах товаров и услуг и в особом подходе к маркетингу. Согласно сведениям Латиноамериканской Ассоциации корпоративной ответственности (Hispanic Association on Corporate Responsibility), к 2O50 г. каждый четвертый американец будет иметь латиноамериканское происхождение.4 Сходное влияние на демографическую картину страны будут оказывать и американцы азиатского происхождения. Важно отслеживать такие факторы, как степень ассимиляции этих групп населения и их желание изменить свои привычки и предпочтения в плане покупок, а также то, создаст ли их присутствие на рынке рыночные ниши или нет.
Достоверные данные о ситуации пл рынке очень важны при определении экономической целесообразности проекта, но не менее важными факторами являются интуитивное чувство рынка и творческий подход к проекту. В наибольшей степени это относится к специализированным торговым центрам, при девелопмемте которых для достижения успеха значительная доля удачи так же необходима, как и тщательное исследование рынка.
Выбор участка для строительства Следующие участки могут предложить привлекательные рыночные ВОЗМОЖНОСТИ и подходят для небольших торговых центров:
• пригородные районы нового девелопмента;
• территории, где законодательство, регулирующее землепользование, или политический климат в последние годы ограничивают девелоимепт, вследствие чего рынок испытывает нехватку предложения. Девелопср с особыми способностями или связями может осуществить проект там, где другим это не удавалось, но стоимость такого проекта может быть высокой (см., например, кейс о торговом центре North-field Commons)’,
• более старые центры, управление которыми в течение последних лет было неэффективным и которые нуждаются в реконструкции, — если они находятся на рынке, где приобретение уже существующего объекта и его последующая реконструкция более выгодны, чем новый девелопмент;
• участки, прилегающие к существующим центрам;
• близлежащие городские и пригородные участки, которые могли сильно измениться за последнее время, но при этом продолжают обслуживаться старыми центрами;
• внутригородские территории, для редевелопмента которых можно найти необходимые инвестиции, что позволит сделать реализацию рискованных проектов приемлемыми;
• растущие небольшие города, в которых торговые площади еще не начали расширяться;
• участки, девелоимент которых позволит обслуживать работников офисов и жителей в районах деловой активности в пригородах, в крупных и небольших городах.
Выбрать подходящий участок для строительства торгового центра очень важно; это нужно делать на
основе анализа рынка, с одной стороны, и целей и мотивации девелопера — с другой. Сначала но результатам анализа определяется примерное Местоположение И масштаб проекта, которые позволят удовлетворить потребности целевого сегмента рынка и достичь целей, которые ставит перед собой девелопер. Начиная с этого момента, выбор участка предполагает пристальное внимание к важнейшим признакам различных участков и их сравнение.
Участок должен быть достаточно хорошим, для того чтобы обеспечить возможность реализации на нем проекта аналогичного Проекту, занимающему более выгодную рыночную позицию. Выбранный участок-должен быть не просто приемлемым, он должен быть лучшим из представленных па рынке. Необходимо избегать распространенной ошибки, заключающейся в несоответствии концепции торгового центра и участка. который выбирается не потому, что он лучший, а просто потому, что девелопер контролирует его либо является его владельцем.
Непосредственные окрестности участка должны быть в достаточной степени привлекательными и безопасными, чтобы покупатели чувствовали себя спокойно. С другой стороны, если выбранная территория является исключительно тихой и спокойной (например, она прилегает к жилому району), жители могут начать возражать против строительства нового торгового центра. Землепользование и, следовательно, профессиональные проектировщики в таких случаях приветствуют интеграцию с соседними жилыми районами, но возражения со стороны жителей могут привести к тому, что придется обеспечивать изоляцию, а это будет способствовать, скорее, разделению, а не интеграции. Чтобы изолировать близлежащие районы от шума и ночного освещения центра, можно использовать стены, высокие ограждения, живые изгороди или узкие, но плотные насаждения вечнозеленых деревьев. Даже с учетом этих особенностей возражения со стороны домовладельцев могут привести к серьезным проблемам в том случае, если необходимо изменение зонирования участка, либо зонирование участка было проведено, но он оставался свободным в течение многих лет. Любое предложение по использованию участка, который оставался свободным в то время, как окружающая его территория активно развивалась, может стать, в той или иной степени, объектом протестов местных жителей, которые являются сторонниками подхода. В большинстве случаев подобная реакция отражает точку зрения отдельных жителей, но нередко бывает и так. что её корни уходят в отношение всего местного сообщества к переменам и росту. Обязательным условием получения разрешении может стать убеждение людей в преимуществах интегрированного проектирования, но и в этом случае обеспечение изоляции может остаться обязательным требованием.
Другими важными факторами, которые необходимо принимать во внимание, являются текущее состояние подъездов к участку, возможные необходимые улучшения, текущие и прогнозируемые затруднения движения. Первоначальной целью должно стать решение проблем с доступом к участку. Центр с неудобными подъездами в итоге окажется низко эффективным, и тогда решать проблему или искать помощи у государственных инстанций будет слишком поздно.
Экологические факторы также могут повлиять па привлекательность участка. Пустующий участок может оказаться заболоченной территорией или местом обитания животных, находящихся под угрозой исчезновения. Хотя подобные опасения при покупке небольшого участка, необходимого для строительства районного или окружною торгового центра, могут показаться несерьезными, возможно, именно они являются причиной того, что этот участок не использовался в прошлом; таких участков необходимо избегать. При девелопменте Northfield Commons потенциальная сложность была превращена в преимущество: на прилегающей к торговому центру территории участка была сохранена заповедная зона с заболоченными землями площадью 4 акра (1,6 га).
В последнее время приходится сталкиваться с еще одним фактором окружающей среды — наличием опасных веществ в подпочвенном слое. Участок, использовавшийся ранее для сельского хозяйства, может содержать химические вещества. На подготовленном участке или в существующем торговом центре. подлежащем реконструкции, могут быть обнаружены опасные вещества, оставленные химчисткой или другими предприятиями.
В густо населенных районах. где сложно найти свободный участок для строительства, редевелопмент промышленных объектов или существующих торговых цент ров в новые торговые центры часто является единственной возможностью для роста. В этом случае проблемы с остаточными вредными веществами являются гораздо более вероятными, чем сложности, связанные с сохранением заболоченных территорий».11 Таким образом, очень важно получить как можно больше информации о текущем и предыдущем использовании рассматриваемого участка. Лучше на раннем этапе узнать о препятствиях, которые могут помешать девелопменту, чтобы перестать рассматривать этот участок или учесть предполагаемые затраты на преодоление обнаруженных препятствий при проведении анализа экономической целесообразности проста.
Характеристики участка. Под характеристиками участка понимаются размер, форма, удобство доступа и его просматриваемое.
Размер и форма. Девелоимепт торговых центров может проводиться с различной плотностью застройки. но наиболее распространенная конфигурация небольшого пригородного центра представляет собой одноэтажное здание, занимающее 25% площади участка, что соответствует FAR 0.25. Для данной конфигурации площадь участка должна в 4 раза превышать общую площадь здания (GBA). Как правило, строительство здании проводится из расчета примерно 10 000 кв.футов на акр (2 295 кв.м на га). При реализации проекта точечного девелопмента на городской территории может быть застроено 100% площади участка без территории для парковки на участке.
Если ожидается, что на сегменте рынка, окружающем Предполагаемый участок, в последующие годы будет наблюдаться устойчивый рост, возможно, следует приобрести больший участок, чем планировалось изначально, — чтобы удовлетворить существующие потребности рынка и иметь возможность для поэтапной реализации проекта идя будущего расширения. Подобная стратегия поможет также предотвратить деведопмепт других торговых центров на близлежащих территориях, который может быть спровоцирован успехом проекта. Однако зачастую местные власти неохотно выдают разрешения на расширение торговых центров, и даже наличие на участке свободной территории не гарантирует того, что предложение о расширении не встретит возражений со стороны общественности. В любом случае, девелопер при строительстве не должен превышать тот объём торговых площадей, который был получен в результате тщательного анализа рынка. Обратной стороной этой стратегии является понижение изначально запланированной доходности проекта из-за необходимости покрытия расходов на содержание значительной неиспользуемой территории. Более того, если в прошлом такие свободные площади можно было оставлять без каких-либо значительных улучшений, то теперь в большинстве случаев требуется хотя бы минимум ландшафтной архитектуры и должный уровень содержания. Наличие неухоженного прилегающею участка нельзя считать положительным примером деятельности.
В пригородных районах идеальный участок должен быть правильной формы, автомагистрали и улицы не должны разбивать его на отдельные части. Хотя термин торговый ряд предполагает наличие длинного узкого участка, так бывает не всегда. Квадратный участок с торговым центром в форме буквы «Г», ограничивающим территорию для парковки, часто является более предпочтительным; если участок прямоугольный, его длина, как правило, не должна превышать ширину более чем в два раза. Треугольные участки также можно считать подходящими, особенно если по их периметру проходят большие улицы, что обеспечивает хороший доступ к участку с различных направлений. При использовании участков треугольной или неправильной формы лучшим решением может быть возведение отдельно стоящих зданий, разбросанных по территории участка. При точечном девелопменте на городской территории участки идеальной формы встречаются очень редко, и при планировании практически всегда приходится использовать инновационные подходы.
Удобство доступа и просматриваемость. Эти факторы очень важны при выборе участка для строительства торгового центра. Основными критериями удобства доступа к участку выступают наличие и типы дорог, транспортное обслуживание и пешеходные пути. Подъезды ;< участку, на котором расположен торговый центр, должны быть обеспечены с различных направлении, и чем больший сегмент рынка предполагается обслуживать, тем важнее становится этот фактор. Таким образом, близость к основным дорожным развязкам является огромным преимуществом любого участка. Интенсивность дорожного движения па трассах, ведущих к торговому центру, является важным критерием оценки потенциального количества покупателей из числа проезжающих мимо автомобилистов; количество покупателей, проезжающих мимо участка, ориентация на основную дорогу, ведущую к участку, а также на другие подходы к использованию и виды деятельности. которые могут привлечь покупателей, очень важны. Удаленный участок, который плохо просматривается. будет проигрывать участку, который виден хорошо, по проблема отсутствия доступа к участку С хорошей видимостью должна быть решена до того, как рассмотрение участка будет продолжено. Районные торговые центры должны быть обеспечены доступом с магистральных улиц; основные подъезды не должны проходить по небольшим улицам жилых районов. Окружные торговые центры должны быть расположены таким образом, чтобы иметь доступ к основным транспортным путям. Поскольку в них располагается большее количество магазинов, чем в районных торговых центрах, окружные торговые центры должны быть доступны для обширной зоны обслуживания благодаря наличию подъездов с автомагистралей. Близость к основным дорогам и транспортным артериям и высокая интенсивность движения сами по себе не являются гарантией удобного доступа к участку. Если не обеспечено удобство въезда па участок и безопасность выезда с него, необходимо наличие на участке возможностей, которые позволят этого добиться. При приближении к участку и на въезде транспортный поток должен двигаться свободно. Машины, въезжающие на территорию центра или покидающие ее, могут создавать заторы на въездах или пробки на дорогах. Планирование и перепланирование движения Транспортного потока на въездах требует совместных усилий инженеров транспорта и местных автоинспекций. Если дорога не выдержит дополнительного потока транспорта и поворотов для въезда на территорию торгового центра, необходимо заранее узнать объём расходов на необходимые улучшения и то, кто будет оплачивать эти расходы — департамент по дорожному строительству, девелопер или и тот, и другой. Девелоперы крупных торговых центров часто могут позволить себе покрыть расходы на улучшение основных трасс, но девелоперы более мелких центров вряд ли могут похвастаться такими финансовыми возможностями. Хорошая просматриваемость способствует удобству доступа к центру. Покупатели, едущие на максимально дозволенной скорости, легко могут проскочить въезд на территорию центра, если центр с дороги не виден. Несмотря на то, что интенсивный транспортный ноток является благоприятным фактором для розничной торговли, участок, граничащий с магистралью, вдоль которой расположены многие конкурирующие объекты (другие магазины, указатели), может быть менее удобным и привлекательным, чем участок, расположенный на трассе с менее интенсивным движением. В холмистой местности участок, расположенный ниже перншпм холма. может быть и Значительной степени невидимым, хотя для районного цетра. деятельность которою в незначительной степени ориентирована или вовсе не ориентирована на проезжающих автомобилистов, это чс важно. В случае с окружным торговым иен гром или Петром, который должен служить привлекательной остановкой для проезжающих мимо водителей, очень важно принимать во внимание просматриваемое!* и удобство доступа. Система дорожного движения и хорошая просматриваемое^ могут 'смерить очень важную роль при привлечении определенного типа арендаторов. Для розничной торговли, деловой активности которой определяются временем суток, решающее значение может иметь расположение вблизи автомагистрали. Например, аведения, продающие бублики, обычно располагаются на тон стороне дороги, по которой покупатели едут на работу- я автозаправочные станции — па стороне, по которой покупатели возвращаются домой. Условия на участке. В силу того, что торговые центры, как правило, по своей природе имеют горизонтальную компоновку и занимают значительную площадь, предпочтение должно отдаваться плоским участкам или участкам с небольшим уклоном. Участки со значительным уклоном можно адаптировать под строительство торговых петров, но это потребует больших расходов но улучшению участка и снизит эффективность эксплуатации. Участки, расположенные на территории пойм, в каменистой местности, а также участки с высоким уровнем грунтовых вод должны подвергаться тщательному анализу, либо их следует избегать. Если известно, что на данной территории возникали трудности с подпочвенным слоем, которые были связаны с наличием камней, песка, глинозема с низкой проницаемостью, усадкой, высокой плотностью или низкой увлажненностью, то для каждого рассматриваемого участка необходимо оценить размер данных осложнений и потенциальные расходы на их преодоление. Несмотря на то. что во время инженерно-изыскательских работ будут браться пробы почвы через каждые 50 - 100 футов (15 - 30 м), целесообразно провести предварительное исследование, чтобы в будущем избежать непредвиденных расходов на девелопмент. Серьезные проблемы с подпочвенным слоем или с особенностями поверхности почвы (такими, как повышенная влажность, которая в будущем может повлечь за собой признание участка заболоченной территорией) должны быть разрешены до приобретения участка и приняты во внимание при обсуждении цены. Даже при тщательном анализе могут быть пропущены мелкие мусорные ямы. неучтенные цистерны для хранения нефти или бензина, устья скважин, септические резервуары и сельскохозяйственные дренажные системы, не попавшие в сетку, по которой проводились исследования почвы. Правильной стратегией может быть привлечение местной компании. специализирующейся на исследованиях почвы, в распоряжении которой будет история использования этой территории, поскольку работники должны знать историю участка и потенциальные проблемы, с которыми они могут столкнуться. Заболоченными территориями проблема не исчерпывается; необходимо провести исследования на наличие незаконного Сороса отходов, загрязнения грунтовых вод. затопляемых территории, пестицидов, РСВ (полихлорид бифенила), высокого уровня содержания радона, асбеста в существующих зданиях или в каменной кладке, сохранившейся после сноса, животных, находящихся иод угрозой исчезновения, исторических построек или археологических реликвий. Все эти препятствия могут привести к расходам на их устранение или задержкам. Приобретение участка. После того, как выбран участок с желаемыми физическими характеристиками. девелопер проходит все этапы его приобретения. Сценарий приобретения участка, наиболее подходящий для девелопментл зданий розничной торговли, предполагает приобретение существующего центра, который необходимо обновить или расширить, или объединение нескольких прилегающих друг к другу мелких устаревших зданий в один объект. Ключевыми факторами, на которые необходимо ориентироваться при покупке небольшого центра для последующею обновления, являются устаревший внешний вид, неэффективный менеджмент, не успевающий за изменениями па местном рынке, или местные демографические изменения, требующие применения новою маркетингового подхода. Нередко случается так. что владельцы, особенно пожилые или владельцы во втором поколении, не могут соответствовать демографическим изменениям и упускают рынок. Анализ текущей эффективности центра на соответствие нормам, существующим в отрасли, позволяет определить нереализованный потенциал участка. Факторы, которые необходимо учитывать, включают состав арендаторов и условия аренды, эффективность продаж отдельных арендаторов, долю рынка центра. компетентность менеджмента, наличие прилегающих площадей или свободных площадей на участке, которые могут быть использованы для расширения, и оправданность Текущего позиционирования центра на рынке. В качестве возможностей для реконструкции может рассматриваться даже приобретение торговых центров, выходящих фасадами на улицу, — таких, как Bethesda Row. Вопросы правового регулирования До приобретения участка необходимо внимательно изучить нормы зонирования и перечень исходно-разрешительной документации, которую необходимо получить для девелопмента участка. На раннем этане исследования необходимо узнать отношение местных жителей, чиновников, отвечающих за зонирование, и местных органов власти к планируемому строительству торгового центра. В одних случаях на момент выбора участка зонирование территории, на которой планируется строительство торгового центра, не предполагает коммерческого использования: в других случаях существующие предписания необходимо интерпретировать в выгодном свете или внести в них поправки, касающиеся таких параметров, как FAR. высота зданий, требования к парковке, застройка участка, расстояние между стенами зданий и границами участка и разрешенные типы землепользования. В последнем случае необходимо изучить имеющиеся разрешенные льготы. Любой из способов получения льготы предполагает прохождение процедуры подачи "заявления и его одобрения. В большинстве случаев девелоперу придется добиваться применения различных льгот последовательно, а не одновременно. Таким образом, если один путь оказывается неудачным, девелопер пробует идти по другому. Этот процесс может занять много времени, и нет никаких гарантий, что он закончится успешно. Сотрудники местных администраций часто дают понять, может ли девелопер рассчитывать на поддержку, по крайней мере, с их стороны; на основании этого девелопер может сделать вывод, стоит ли ему продолжать обсуждение проекта в неформальной обстановке. Когда налицо неудовлетворенность местных жителей количеством и качеством услуг в сфере розничной торговли, девелопер может обнаружить, что общественность не только поддерживает его проект, но и готова способствовать ускорению процесса правового регулирования. Девелопер, реализующий свой первый проект в сфере торговой недвижимости, будет в более выгодном положении, если выберет подходящий участок там, где процесс получения официальных разрешений будет не трудоемким, а наоборот — как можно более легким. В случае с Northfield Commons, например, участок был куплен в 1977 г., но реальные попытки начать девелопмент торгового центра были сделаны только в 1987 г. С этого времени до открытия торгового центра в 1995 г. прошло еще 8 лет. В число особых аспектов правового регулирования при девелопменте торговых центров входят возможное влияние проекта на движение транспорта, совместимость с окружающими объектами недвижимости, влияние ливневых стоков на окружающую среду и, в некоторых случаях, ведение розничной торговли в деловом центре города. Прошлый опыт девелопмента показал, что специфическим стандартам, включенным в предписания по копированию торговых территорий, соответствовать сложно, и часто приходится добиваться изменений или исключений. Во многих городах, где количество торговых центров увеличивается или ожидается, что оно начнет увеличиваться в будущем, контроль над проектами производится в соответствии со строгими принципами, которые могут быть частью комплексного плана или Принятой политики. Часто эти принципы являются неофициальными, но они лежат в основе принятия решений, когда сотрудники департамента по планированию рассматривают предложение по изменению зонирования для строительства торгового центра или предложение по утверждению плана участка и архитектурному утверждению для получения разрешения на строительство. В случае с Northfield Commons для получения официального разрешения был очень важен внешний облик центра, поэтому при заключении мирового соглашения одним из требований была разработка особых проектов зданий, что впоследствии позволило получить разрешение на изменение зонирования для этого проекта. Дсвслопер, определившийся с местоположением участка, но не знакомый с настроениями местного сообщества, на раннем этапе должен проконсультироваться с чиновниками и руководителями местного департамента по планированию, чтобы узнать их отношение и отношение местного населения к девелопменту торговые объектов. Осведомленность в этом вопросе поможет левел оперу скорректировать свои планы, чтобы заручиться поддержкой властей и не отказываться от собственного понимания потребностей рынка. Негативная первоначальная реакция на девелонмент со стороны общества и чиновников может стать проклятьем, которое будет неотступно преследовать девелопера при дальнейшем продвижении проекта. При проектировании часто приходится выбирать определенный архитектурный стиль, который будет соответствовать стилю окружающих построек или задавать новые, более высокие, стандарты качества. Вне зависимости от ситуации качественное планирование и проектирование всегда служат залогом того, ЧТО проект будет одобрен, сможет привлечь арендаторов и покупателей. Поскольку за последние голы временные и финансовые затраты на получение разрешительной документации значительно возросли, девелоперы должны понимать: чем больше усилий они потратят на изучение местных процессов правового регулирования и отношения населения к проекту, тем меньше вероятность того, что им придется столкнуться с отрицательной реакцией на разработанное предложение по девелопменту и что местные власти начнут выдвигать излишние и завышенные требования к проекту. В отличие от местных властей, которые стремятся контролировать рост к развитие, государственный сектор в ряде городов всеми силами старается стимулировать девелонмент. чтобы таким образом оживить районы с низкими темпами экономическою развития. Подобные ситуации могут быть очень привлекательными сточки зрения правового регулирования. Хотя девелонмент в таких условиях может быть более рискованным из-за особенностей сегмента рынка, на котором предстоит работать, сотрудничество с государственным сектором может значительно повысить шансы проекта по девелопменту на успех. В большинстве случаев чиновники не только ускорят процесс получения разрешительной документации, но, возможно, также будут использовать методы экономического стимулирования и государственное финансирование для размещения общественных объектов (таких, как полицейский участок, филиал библиотеки или центра для пожилых людей), чтобы упрочить положение центра и обеспечить безопасность. Па редевелопмент или реконструкцию существующих центров протекция со стороны властей, имевшая место при реализации проектов по строительству, может не распространяться, и девелоперу придется в полной мере выполнять требования по зонированию, парковке, удобству доступа для инвалидов, спринклерной противопожарной системе, огнеупорным строительным материалам и ландшафтному дизайну. Финансовая целесообразность Финансовая целесообразность проекта девелопмента торгового центра может быть определена только после того, как была разработана конкретная программа левелопмента конкретного участка, поскольку только в этом случае девелопер сможет оценить расходы на девелонмент и операционные доходы. Общие аспекты финансового анализа подробно описаны в Главе 4. Затраты на обслуживание капитала, которые необходимо вычислять при девелопментсе торговых центров, показаны во вставке на стр. 359 (некоторые из них возникают при девелопменте только этого типа недвижимости). Прогнозирование дохода должно основываться на плане сдачи в аренду, содержащем информацию о предполагаемой величине площадей, которые девелопер собирается сдавать арендаторам различных типов. Таким образом, распределение площадей между различными типами арендаторов является важнейшим компонентом анализа финансовой целесообразности. Несмотря на то, что предварительный анализ основывается на предположениях, подтвердить которые можно будет только после подписания контрактов с арендаторами, проведение первоначального анализа и его последующее уточнение очень важны для определения целесообразности проекта девелопмента зданий розничной торговли. Процесс оценки доходов от эксплуатации торгового центра значительно отличается от процесса опенки доходов от других видов доходной недвижимости. Во-первых, ставки арендной платы варьируются в зависимости от типа арендатора, которому сдается торговая площадь. Во-вторых, доходы могут зависеть от обшей эффективности продаж, если договором аренды предусмотрена арендная плата, рассчитываемая от оборота. При Прогнозировании объема продаж обычно используется одна из приведенных ниже компьютерных моделей или сочетание нескольких из них: • Метод сравнений основан на сравнении эффективности существующих торговых центров, расположенных на участках и в зонах обслуживания. которые обладают аналогичными характеристиками. • Методом гравитации анализируется привлекательность центра исходя из его размера и имиджа. • При использовании метода регрессионного анализа применяется статистическое сравнение факторов, которые могут оказывать влияние на объемы продаж существующих магазинов; на основе полученных результатов составляются прогнозы эффективности планируемых магазинов. В ходе оценки могут также использоваться подходы, основанные не только на статистических методах:16 • Оценка доли рынка. Анализируется предполагаемая доля рынка, полученная на основе сравнительных исторических данных. • Конкурентное перераспределение. Расчет доли рынка. которая может быть захвачена у конкурентов, и возможные объемы продаж, упущенные в данной зоне обслуживания (потери), • Средний объём продаж. Прогноз объема продаж для нового магазина торговой компании, основанный на данных но объемам продаж Магазинов компании, находящихся в сходных рыночных условиях. В региональных торговых центрах большинство договоров аренды, заключаемых с арендаторами — торговыми компаниями, содержат условие об арендной плате, рассчитываемой от оборота, что позволяет девелоперу кроме базовой арендной платы взимать дополнительную арендную плату от оборота после того, как объём продаж достигнет определенного уровня. Арендная плата, рассчитываемая от оборота, гораздо реже встречается в небольших торговых центрах. Исследования показали, что из 251 районного торгового центра только 32% вводят дополнительную арендную плату17, а среди микрорайонных торговых центров собирают дополнительную арендную плату менее 25%. В ходе исследования 352 окружных торговых центров было установлено, что 54% из них взимают дополнительную арендную плату с арендаторов.19 В региональных торговых центрах процентная доля арендаторов, которые платят арендную плату, рассчитываемую от оборота, составляет около 100%, хотя многие торговые фирмы сопротивляются таким условиям. Исключение составляют те арендаторы, которые оказывают услуги, не приносящие дохода от продаж — в качестве яркого примера такого рода можно привести банки. Большинство аналитиков полагают, что арендная плата, рассчитываемая от оборота, и дополнительная арендная плата не должны учитываться при предварительном анализе финансовой целесообразности проекта, и лишь немногие девелоперы считают, что арендную плату, рассчитываемую от оборота, необходимо брать за основу при расчете поминального дохода, чтобы получить более крупный кредит. Дополнительные доходы вряд ли можно не принимать в расчет, но предусмотрительный предприниматель сначала должен оценить адекватность доходов млн экономических выгод, сопоставив данные с требованиями к эффективности инвестиций и с соответствующими рисками. Только после тою, как инвестор будет удовлетворен результатами, можно приводить цифры, иллюстрирующие положительные ожидания девелопера относительно того, что в обозримом будущем арендаторы, вероятно, достигнут продаж, при котором им можно будет начислять дополнительную арендную плату. ULI выпускает многочисленные издания, содержащие данные по эффективности эксплуатации торговых центров различных типов; они могут быть полезны при проведении финансового анализа. В таблицах 7-1, 7-2 и 7-3 приводятся результаты деятельности микрорайонного торгового центра, районного центра и окружного центра. Показатели продаж на кв.фут. обшей выручки от реализации, общих операционных расходов и чистого операционного дохода в трех рассмотренных центрах значительно отличаются. Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса