Компании-поручители (компании-гаранты)

компании-гаранты

Девелоперам необходимо застраховаться па случай неисполнения каким-либо консультантом или
подрядчиком порученной ему работы. Невыполнение обязательств может привести к серьезным экономическим и юридическим последствиям, например, к залоговому удержанию недвижимости девелопера, по закону строительство любых общественных зданий должно быть обеспечено гарантией исполнения проекта, так как общественная собственность не может* быть подвергнута залоговому удержанию. Частные проекты необязательно обеспечивать поручительством, по в большинстве случаев рекомендуется хоть какое-нибудь гарантийное обеспечение. От подрядчиков, как правило, требуется, чтобы они отпечены требованиям гарантийного обеспечения.

Для получения гарантий исполнения и оплаты генеральные подрядчики работают непосредственное компаниями-гарантами (surety companies).

Девелопер должен проинформировать всех подрядчиков, что они обязаны представить гарантии, прежде чем направлять свои Предложения, и в соответствии с этим подрядчики могут скорректировать цепу своих предложений с тем, чтобы переложить стоимость гарантий на девелопера.

Гарантируемые подрядчики, как правило, работают с одной компанией-поручителем и устанавливают верхний предел размера гарантии, чтобы ограничить гарантируемый объем работ, выполняемых подрядчиком. Строительные гарантии специфический продукт, и её предлагают немногие страховые компании. При необходимости некоторые девелоперы могут поручим» эту работу каким-нибудь пользующимся доверием страховщикам, которые смогут работать в данной сфере. Гарантия (поручительство) представляет собой
трехсторонний кот рак-;, в котором компания-поручитель (или просто поручитель) совместно с основным должником (обычно подрядчиком) гарантирует точное Исполнение условии договора девелоиеру или
муниципалитету, которые называются бенефициарами (выгодоприобретателями).
Требование предоставить гарантию не означает недоверия к подрядчику. Гарантия это подтверждение
способности подрядчика произвести законченный
продукт. Прежде чем выдать гарантию, поручитель тщательно анализирует фирму-подрядчика, включая квалификацию персонала, финансовое состояние. структуру управления и опьп работы, а также составляет опись оборудовании.
На основе этих данных поручитель оценивает способное и» подрядчика выполнить проект. Если поручитель приходит к выводу, что фирма надежная, он выдает соответствующие гарантии, и подрядчик может начинать работу. Если же девелопер предпочтет не требовать никаких строительных гарантии, то подтверждением качества работы подрядчика может служить документ за печатью поручителя.

Существует три основных вида гарантий: гарантия исполнения, гарантия оплаты и гарантия полного завершения работ. Гарантия исполнения (performance bond) гарантирует девелоиеру. что если подрядчик не выполнит заключенный с ним контракт, гарант несет ответственность за обеспечение завершения работ, Согласно такому договору гарант возмещает девелоперу стоимость незавершенных работ пли нанимает для завершения работ другого подрядчика. Иногда кредиторы настаивают на том, чтобы страховое покрытие гарантии распространялось и не них.

Генеральный подрядчик по просьбе дсвелопера или по собственной инициативе может потребовать от субподрядчиков приобретения гарантии исполнения.
Гарантия платежа (payment bond) гарантирует, что гарант выполнит обязательства, если подрядчик не заплатит рабочим, субподрядчикам или поставщикам. Таким образом, недвижимость будет защищена ОТ возможного залогового удержания. девелоперы и кредиторы зачастую требуют от генерального подрядчика приобрести такие гарантии, чтобы защитить их от возможных требований но уплате со стороны субподрядчиков или поставщиков. Обычно гарантии оплаты выдаются одновременно с гарантиями исполнения; нередко обе гарантии оформляются на одном и том же бланке.

Гарантия полного швершепия работ (completion bond), которая также называется гарантией работ девелопера за пределами участка (developer off-site bond) или раздельной гарантией (subdivision bond), обеспечивает местным властям завершение оговоренных работ по благоустройству за пределами строительной площадки. Многие штаты требуют от местных властей получения таких гарантий, чтобы обеспечим, проведение девелоиером работ по благоустройству.

Запрашивая предложения от субподрядчиков. довелопер может потребовать тендерные гарантии /bid bond). Тендерная гарантия, выдаваемая гарантом, означает, что подрядчики, выигравшие в тендере. выполнят свои обязательства согласно представленным ими предложениям. Например, соли выигравший подрядчик узнает, что предложил иену значительно ниже других, он может снять свое предложение. В таких случаях гарант возмещает девелоперу ущерб. компенсируя потерянные время и деньги.

В большинстве штатов компании-гаранты должны работать по единым ставкам. Каждый гарант устанавливает свои ставки и страховые стандарты и затем регистрирует их в департаменте страхования штата или в каком-либо аналогичном органе. Плата за гарантии исполнения и гарантии оплаты взимается но одним и тем же ставкам независимо оттого, какая часть контрактной попы гарантируется, 50% или вес 100%; следовательно. девелоперам имеет смысл запрашивать стопроцентное покрытие. Ставки зависят от пены, указанной в контракте, и рассчитываются по прогрессивной шкале. Стоимость гарантий полного завершения работ обычно выше, потому что они требуют дополнительного страхования.

Существуют различные мнения по поводу необходимости получения разных видов гарантий. Гарантии исполнения и оплаты обходятся примерно в 1% от стоимости строительства, так что девелоперу следует самостоятельно решать, стоит ли вероятный риск таких денег.

Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса