В числе прочею девелопер должен иметь представление о следующих ключевых концепциях в области проектирования: групповая застройка (cluster development), неоурбанистическое проектирование (new urban-ist plans) и планировочные единицы застройки (planned unit development, PUDs).
При групповой застройке дома строятся достаточно близко друг к другу в определенных местах участка. чтобы оставалось открытое пространство. При этом общая плотность застройки остается такой же. как и при Традиционной застройке, когда дома равномерно распределены по всей территории. Обычно каждая группа объединяет дома похожего стиля, тогда как в разных группах стиль несколько отличается. Проектирование групповой застройки (cluster planning) требует более высокой квалификации, чем традиционное, а результатом некомпетентного проектирования или злоупотребления концепцией групповой застройки может стать набор непривлекательных групп строений.
Начиная с 1980 г. с идеями групповой застройки конкурируют концепции неоурбанигма (new urbanism), характеризуемые более традиционным подходом к планированию: сетчатая структура улиц, более узкие улицы с тротуарами, маленькие общественные парки и площади, более узкие стоянки с гаражами, находящимися с задней стороны постройки, торговые центры и другие спроектированные элементы. Прослеживается сходство характера землепользования с традиционным, существовавшим в городах до того, как в послевоенную эпоху начался рост пригородов. Одним из самых ранних примеров неоурбанистики является маленький курортный городок Сисайд в округе Уолтон. штат Флорида.
В данном виде девелопмента при проектировании чаще полагаются на проект планировки и застройки юрода, а не на зонирование. Проект планировки и застройки города, который ориентирован более па проектирование, нежели на зонирование, специфицирует:здание, улицу, открытое пространство по типам для каждого из участков, которые вовлечены в девелоимепт. без ограничений землепользования. Результат — населенный пункт со смешанным типом застройки н землепользования.
В то время как групповая застройка и неоурбаннзм это концепции. Относящиеся к сфере проектирования. PUDs является правовой концепцией. PUDs являются элементами зональной классификации, используемой во многих административно-территориальных образованиях. В некоторых местах они называются единицы жилищного строительства (residential unit development) илипланировочные единицы милой застройки (planned residential development), но суть от этого не меняется. В данном случае традиционная зональная классификация не используется, вместо нее применяется более гибкий подход, согласно которому рассматривается весь проект, а не отдельные зоны. Планировочные единицы застройки утверждаются как единое целое. Они могут сочетать в себе коммерческую и жилую застройку, включающую несколько типов жилых домов, кроме того, там могут быть открытые пространства и участки земли общего пользования с Объектами коммунальною хозяйства и местами для отдыха и развлечений.
При использовании PUD жилые районы могут быть четко очерчены, а могут быть обозначены лишь некоторые здания, но для получения разрешительной документации подробный план участка не требуется. В некоторых случаях согласно местному законодательству впоследствии необходимо вынести подробный план участка па рассмотрение общественности, а в других этого не требуется. Девелоперы имеют право построить определенное количество зданий ИЛИ построить здания определенной общей площади коммерческого или офисного назначения — при условии, что это соответствует положениям норм по планировочным единицам застройки.
При использовании PUDs обычно проводятся переговоры между девелопером, регулирующими органами и представителями общественности. Переговоры даю: возможность совместить планы девелопера с интересами местного населения. Часто от девелопера требуют выделить большую территорию под открытые участки пли под объекты коммунального хозяйства, нежели планировалось первоначально. В обмен на это девглопер может подучить разрешение на строительство большего количества зданий, чем это обычно предусмотрено зонированием, или на комбинирование различных типов землепользования.
В теории городского планирования наметилась тенденция к комбинации различных типов землепользования и отходу от раздельною землепользования. Данный вид землепользования возник в 20-е гг. XX в. Как проектировщики, так и население обнаружили, что возможно сочетание коммерческою, офисного и жилищного строительства на одном и гом же участке для создания оолее функциональной и интересной окружающей среды.
Процесс проектирования участка После того, как на участке были проведены необходимые исследования и составлены основные планы, специалист ПО землеустройству должен представить деволоперу план участка с описанием нескольких различных подходов к девелопменту участка. План участка, который наряду с основным
планом участка, включает в себя информацию,
касающуюся ислсвО! о рынка, должен учитывать
множество различных составляющих:
• топографию;
• геологию;
• естественную растительность;
— дренажную систему;
• красивые виды и открытые участки;
• открытые пространства частного и общею пользования;
• использование земель на соседних участках;
• сервитуты и ограничения;
• дороги;
• инженерные сети;
• маршруты движения пешеходов, велосипедов и других Транспортных средств: входы и выходы, тротуары и пешеходные дорожки;
• информацию о рынхе;
• местоположение офиса продаж и парковки для посетителей;
• шумовые барьеры и обеспечение неприкосновенности частной собственности;
• типы зданий.
Процесс проектирования в значительной степени происходит методом проб и ошибок. Девелоперам следует принимать во внимание будущих пользователей и их взаимодействие со всеми элементами участка. Сначала землеустроитель составляет чертеж, на котором должны быть отображены все ограничения и возможности, а также асе особенности участка; видовые пространства, основные дороги, места доступа, реки и ручьи, леса и иные особые виды растительности. близлежащие участки, склоны, непригодные для девелопмента. и заболоченные территории.
Далее на основе бюджета землслользоваиня. составленного девелопером в ходе анализе рынка, землеустроитель готовит несколько альтернативных планировок участка с указанием дорог, отдельных участков, схем дорожного движения, открытого гространства, мест отдыха и прочих дополнительных удобств.
На протяжении всего этапа составления эскизных планов девелопер должен следить за тем, чтобы планы соответствовали его маркетинговым и финансовым целям. Девелопер должен мысленно проехать по каждой улице, проверить систему дорожного движения, пройти по всем домам, представляя себе, что он будет видеть из каждого окна. Необходимо учитывать такие факторы, как красивые виды, ландшафты и необходимость обеспечить неприкосновенность частной собственности. Кроме того, девелопер должен представить, какими будут въезд на участок, игровые площадки и перекрестки.
На всем протяжении процесса проектирования участка девелоперам следует работать в тесном контакте с {смлсустронтелями и просматривать эскизные планы, а не ждать, пока будут готовы окончательные чертежи. Наилучшие результаты дает работа в команде, поэтому подрядчик, инженер по гражданскому строительству, консультант по политическим вопросам (при необходимости) и сотрудники, занимающиеся Продажами, должны как можно раньше принять участие в работе.
Следует с определенной регулярностью производить рассмотрение эскизов альтернативных
вариантов, есть один способ разработки плана — это мозговой штурм перед самым завершением проектирования, когда специалисты по землеустройству работают вместе с представителями общественности, местными лидерами и прочими заинтересованными липами, чтобы учесть их пожелания и предложения.
Когда девелопер будет доволен эскизным планом, землеустроитель готовит окончательную версию. Рассмотрение окончательного плана также происходит в несколько этапов. Поскольку в коние концов план будет представлен Юродским властям для утверждения кадастрового плана (официальное утверждение городскими властями физической планировки и описания участков), на окончательном плане должны быть показаны границы, размеры и кривизна каждой улицы и каждого участка.
Для проведения презентаций землеустроители обычно готовят план территории, на котором показаны предполагаемые положения зданий па каждом индивидуальном участке. Кроме того, при получении исходно-разрешительной документации и для привлечения покупателей могут пригодиться макеты планировки.
Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса