Целый ряд финансовых институтов может являться потенциальным источником ипотечных кредитов.
Коммерческие банки. Коммерческие банки являются Основным источником как краткосрочных, так и среднесрочных кредитов. Обычно они предпочитают выдавать краткосрочные кредиты — от одного до трех лет — на период строительства и сдачи в аренду, после чего долгосрочный кредитор гасит кредит строительному кредитору.
Более крупным девелоперам коммерческие банки могут выдавать среднесрочные кредиты на срок до пяти лет. Такие кредиты были особенно Привлекательны В периоды высокой инфляции, когда девелоперы ожидали падения процентных ставок по долгосрочным ипотечным кредитам. Хотя иногда можно получить Стопроцентное финансирование под какой-нибудь особо выдающийся проект, в настоящее время финансирование чаще всего составляет 70-80% от стоимости проекта.
В условиях нехватки денежных средств на рынке трудно найти кредиты для финансирования проекта более чем на 60-65%. Для финансирования своих первых проектов начинающим девелоперам легче найти местный банк, чем более крупный банк общенационального масштаба. Строительные кредиты обычно выдают местные и региональные байки, знакомые с местными условиями. К тому же у них есть возможность наблюдать за использованием кредита, управлять им на этапе строительства и следить за ходом самого строительства. После грех-четырех успешных проектов более крупные общенациональные банки, предпочитающие выдавать более крупные кредиты, будут проявлять больше интереса. Банки неохотно участвуют в совместных предприятиях, зато они соглашаются на ипотечные кредиты, которые лают девелоперу более высокое процентное отношение суммы кредита к стоимости проекта, а банку — более высокую доходность за счет участия в денежных потоках от проекта.
Ссудо-сберегательные организации. Хотя ссудо-сберегательные организации (savings and loan institutions. S&Ls) в 1980-е гг. были основным — если не самым главным — источником финансирования для начинающих девелоперов, в настоящее время их роль значительно снизилась. Они традиционно соглашались на участие в совместных предприятиях с девелоперами. а также на работу С начинающими девелоперами. Однако в результате кризиса конца 80-х гг. их роль в ипотечном кредитовании значительно снизилась. Теперь им не разрешается владеть дочерними компаниями и участвовать в совместных предприятиях по недвижимости. В настоящее время они в основном занимаются кредитованием покупки домов и квартир.
Страховые компании. Компании, занимающиеся страхованием жизни, выдают долгосрочные кредиты под крупные проекты (обычно сроком на десять лет) и предоставляют краткосрочное и долгосрочное финансирование. В отличие от большинства строительных кредиторов, они обычно выдают кредиты под фиксированные ставки процента. Начинающим девелоперам без соответствующего опыта будет трудно привлечь к проекту страховую компанию.
Пенсионные фонды. Пенсионные фонды становятся крупным источником финансирования операций с недвижимостью, так как они стремятся к диверсификации своих инвестиций. Благодаря возможности вложения крупных сумм они являются привлекательным источником финансирования для девелоперов. Они занимаются и краткосрочным строительным кредитованием, и долгосрочным ипотечным финансированием, обычно под фиксированные ставки. Как правило, пенсионные фонды финансируют крупные проекты, осуществляемые опытными девелоперами.
В качестве доверенных лиц для оценки сделок с недвижимостью пенсионные фонды часто нанимают инвестиционных консультантов. Консультанты пенсионных фондов от их имени выполняют все традиционные функции владельца недвижимости иди кредитора.-1 Они оценивают местоположение проекта, состояние региональной и местной экономики, спрос И предложение на рынке, прогнозируемые денежные потоки, репутацию девелопера и качество проекта. Получение инвестиций от пенсионных фондов занимает больше времени. потому что решения принимаются не единолично, как в случае с частными инвесторами, а коллегиально.
Иностранные инвесторы. Международные денежные рынки, включая иностранных инвесторов и иностранные банки, играют роль в развитии недвижимости как в Соединенных Штатах, гак и за рубежом. Наиболее активными игроками в Соединенных Штатах традиционно являются фирмы ИЗ Канады, Великобритании, Германии и Японии. В конце 80-х -начале 90-х гг. существенную роль играли инвесторы из АЗИИ, но их активность резко снизилась, когда их «сильная как тигр экономика» того периода закончилась. В начале 2000-х гг. европейские кредиторы, в особенности немецкие байки, вновь стали самыми активными на рынке США. Источники иностранного капитала будут меняться по мере того, как экономика европейских и азиатских стран будет вновь подниматься. Хотя многие иностранные инвесторы предпочитают инвестировать в уже построенную недвижимость, они также представляют собой важный источник финансирования нового строительства, в первую очередь для более крупных фирм.
Синдикаты и ипотечные инвестиционные трасты. Синдикаты и ипотечные инвестиционные трасты (real estate investment trusts, RE/7) дают возможность поделить владение недвижимым имуществом на небольшие части, доступные большому числу граждан (прим. науч. ред. — они создаются по типу инвестиционных компаний).
Их используют для увеличения собственного капитала и ипотечного финансирования проектов девелопмента. Оба способа ограничивают ответственность инвесторов и переносят налогообложение прибылей непосредственно на инвестора, тем самым позволяя избежать двойного налогообложения, связанного с владением акциями компаний (прим. науч. ред. — т.е. инвесторы платят только налог на полученный доход). До принятия Закона о налоговой реформе от 1986 г. синдикаты были главным ИСТОЧНИКОМ собственного капитала в сфере девелопмента. Этот закон ликвидировал многие налоговые льготы, которые делали синдикаты столь привлекательными, и теперь их популярность падает. Синдикаты, акции которых котировались па рынке, уже не являются значительным источником собственного капитала, хотя для небольших дсвелоперов лучшим источником капитала по-прежнему остаются частные синдикаты, образуемые в форме товариществ с ограниченной ответственностью и совместных предприятий.
REIT становятся все более важным механизмом привлечения капитала для финансирования приемов в сфере девелопмента. Они объединяют капитал многих инвесторов для привлечения или предоставления финансирования всех форм недвижимости. REIT работают как паевые инвестиционные фонды в области недвижимости, так как их частые инвесторы получают все преимущества диверсифицированного портфеля под профессиональным управлением. Их акции находятся в свободном обращении, обычно ими торгуют на крупных фондовых биржах.
Частные инвесторы и совместные предприятия. Пожалуй, самым распространенным типом финансового партнера для начинающего девелопера является частный инвестор, которым может быть практически кто угодно. Обычно частное лицо дает необходимые средства. Помимо этого, частные инвесторы могут согласиться нести личную ответственность по строительному кредиту, часто требуется начинающим девелоперам для получения первого строительного кредита. Последнее может оказаться даже важнее, чем непосредственное финансирование. Иногда частные инвесторы полностью финансируют стоимость проекта. Прибыль может делиться по-разному. От соотношения 80/ 20 (80% инвестору) ДО 50/50. Девелопера могут попросить вложить какую-либо сумму в пределах от 5 до 33% всех необходимых Средств, но его доля может составлял» и всего 1-2%. Девелопера могут попросить первым взять па себя риск. т.е. обязаться покрыть возможные убытки в пределах определенной суммы. Поскольку инвестор рискует большей частью капитала в обмен на меньшую долю прибыли, важно, чтобы он был полностью уверен в проекте и репутации девелопера, прежде чем заключать сделку.
Многочисленные инвесторы также формируют акционерный капитал инвестиционной фирмы, чтобы она могла финансировать новое строительство или приобретение существующей недвижимости. Многие такие фирмы работают с компаниями с Уолл-стрит. посредниками между инвестиционными фондами и девелоперами, которые предлагают определенные целевые программы или программы по соответствующим рынкам в определенных районах. Рынок облигаций и ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. В последние годы чрезвычайно возрос выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами (commercial mortgage-backed securities. CMBSs), — т.е. продажа процентов, аналогичных облигационным от ипотечного кредитного портфеля, обеспеченного коммерческой недвижимостью, и продаваемых на рынках капитала индивидуальным и институциональным инвесторам. Доля рынка CMBSs в общем количестве ипотечных долговых инструментов продолжает расти, увеличившись с 0,5% объема непогашенных кредитов на коммерческую недвижимость в 1989 г. до почти 14% в 2000 г.
Кредитные организации. Пользуясь своим влиянием на финансовых рынках, некоторые американские корпорации создаю*! кредитные организации. Некоторые из них, например, GE Capital и General Motors Acceptance Corporation, финансируют строительство и реконструкцию. По сравнению с банками, кредитная деятельность таких организаций в меньшей степени регулируется федеральным правительством. В результате они часто готовы кредитовать более рискованные и более сложные проекты, чем те, которые финансируются коммерческими банками. Однако нередко они взимают более высокие процентные ставки и имеют больше возможностей для судебной защиты своих интересов.
Строительные кредиторы. Строительные краткосрочные кредиты предоставляются самыми различными типами кредиторов. Какое конкретно учреждение будет финансировать проект, зависит от опытности команды девелопера. типа и масштаба проекта. Большинство строительных кредитов выдается под ставки процента, плавающие вместе с базисной ставкой. Процентная ставка по строительным кредитам обычно превышает базисную ставку на 150-250 базисных пунктов (1.5-2.5%) в зависимости от размера. опыта и кредитного рейтинга девелопера. Так, если базисная кредитная ставка (по которой кредитуются лучшие клиенты банка) составляет 8%, то ставка по строительному кредиту будет на уровне 10% при условии разницы с базисной ставкой в 200 базисных пунктов.
Начинающим девелоперам нужно начинать поиск строительного краткосрочного финансирования со знакомых им банкиров. Им нужно попросить рекомендации и выбрать несколько потенциальных кредиторов. Они могут также попросить совета у других дсвелоперов в области своей деятельности.
Когда строительный кредит получен и строительный кредитор начинает финансировать строительство здания. девелопер должен быть в курсе тою. что именно беспокоит кредитора, и обсуждать -эти вопросы до того, как возникнут проблемы. Во время строительства девелоперам следует поддерживать тесный контакт со своим кредитором, есели не выдерживаются сроки или строительство не укладывается в бюджет, девелопер должен немедленно сообщить об этом кредитору. прежде чем тот услышит эту новость от кого-нибудь другого. Все опытные кредиторы, финансирующие недвижимость, понимают, какие осложнения могут возникнуть в процессе девелопмента. Часто они могут дать совет относительно финансовой стратегии, которую можно использовать для преодоления возможных трудностей. Но информировать кредиторов необходимо прежде всего для тою. чтобы поддерживать их доверие.
Девелоперы должны понимать то. что может беспокоить строительных кредиторов:
Проект. Кредиторы все чаще интересуются проектной документацией. Существует тенденция к увеличению числа более качественных проектов, Разрешения. Девелоперам надо предусмотреть наличие всех разрешений, чтобы проект не стал жертвой задержек и мораториев. Даже когда получены разрешения па строительство, необходимо ещё получить все правоустанавливающие -документы.
Большиство кредиторов требуют, чтобы в случае, если на участке окажутся токсичные или опасные отходы, заемщик освободил кредиторов от каких-либо возможных обязательств и гарантировал возмещение ущерба. Страхование. Риск и общая ответственность строительной компании должны быть застрахованы: при ЭТОМ кредиторов указывают в качестве дополнительных выгодоприобретателей, возможности девелопера. Кредиторы оценивают, способны ли компаньоны и партнеры девелопера закончить проект, если девелопер вдруг выйдет из строя, или им придется пригласить другого человека. Доверие/Честность/Деньги. Кредиторы анализируют доверие, которым пользуется девелопер, его честность, а также состояние его денежных средств все. что может помешать завершению проекта.
Расходы/ Инспекции/Освобождение от залога. Многие кредиторы ежемесячно инспектируют строительную площадку для проверки запросов по выплате кредита. Если у кредиторов проблемы с освобождением от залога (поставщики и подрядчики, если им не платят, могут наложить на собственность арест согласно залоговому праву на поставку оборудования и материалов). кредитор может выписать девелоперу и подрядчику общий чек. Общий чек должен быть индоссирован всеми получателями платежа, чтобы он позволял кредитору убедиться, что подрядчикам и/или поставщикам уплачено. Индоссамент подрядчика на чеке служит подтверждением оплаты и защищает кредитора (и девелопера) от необоснованных залоговых прав. Резервные обязательства. Резервные обязательства по строительным кредиторам уверенность, что все кредиты будут погашены. Девелоперы часто прибегают к подобным обязательствам, когда им недоступно долгосрочное финансирование. В обычных обстоятельствах такие обязательства не задействуются, так как девелоперы находят долгосрочное финансирование до истечения срока строительного кредита. Резервные обязательства предоставляют некоторые банки, страховые компании, кредитные организации и ипотечные трасты недвижимости. Вознаграждение за получение таких обязательств составляет от 1 до 2% обшей суммы кредита за каждый год, пока они действуют, но не финансируются (т.е. девелопер не получает средств по этим обязательствам). В случае, если резервные обязательства задействуются, ставки процента по ним обычно превышают базисную величину более, чем на 5%. Хотя резервные обязательства стоят дорого, они позволяют девелоперам работать в ситуациях, когда строительный кредитор требует дополнительного финанстирования.
Организация девелопмента подтверждения рефинансирования своего займа, прежде чем выдать строительный кредит.
Долгосрочные кредиторы. Долгосрочный кредит предусматривает рефинансирование (погашение) строительного кредита. Долгосрочные кредиты выдают банки, страховые компании и пенсионные фонды. Долгосрочные кредиты все больше и больше выдаются на Уолл-стрит, где их продают инвесторам на рынке CMBS.
Традиционно считается, что для получения строительною финансирования девелопер должен получить обязательство долгосрочного кредитора о рефинансировании. Более крупные и опытные девелоперы с устойчивыми финансовыми показателями деятельности могут получить строительный кредит, не получив обязательств долгосрочного кредитования. Начинающим же девелоперам, скорее всею, до начала строительства будет необходимо получить подтверждение от долгосрочного кредитора.
Долгосрочное финансирование, как правило, производится по фиксированным процентным ставкам и хотя кредит обычно подлежит погашению в течение 30 лет. срок кредита нередко ограничен 10 годами. По истечении этого срока кредитное соглашение перезаключается или кредит рефинансируется новым долгосрочным кредитом.
Большинство вышеперечисленных вопросов, которые интересуют строительных кредиторов, относятся и к долгосрочным кредиторам. Долгосрочные кредиторы изучают не столько заемщика, сколько саму недвижимость, чтобы убедиться, что они не потеряют свои инвестиции. В большинстве случаев девелонеры не несут личной ответственности по долгосрочным кредитам. Таким образом, под солидную, полностью сданную в аренду недвижимость, принадлежащую слабой в финансовом отношении стороне, легче привлечь финансирование, чем под неарендованную недвижимость с солидным владельцем.
Чтобы найти долгосрочных кредиторов, девелоперу всегда приходилось выяснять, кто из местных кредиторов финансирует схожие по типу и масштабу проекты. В настоящее время долгосрочное финансирование может поступать из ряда общенациональных и лаже международных источников. Найти другие варианты долгосрочною финансирования может помочь ипотечный брокер, действующий в качестве посредника.
Девелопер должен хорошо понимать критерии, которыми руководствуется кредитор, — процент предварительно сданной в аренду недвижимости, — кроме того, ему следует сравнить фактические затраты но привлечению кредитов по различным типам ипотечных кредитов. Такой расчет (рассматривается в Главе 4) учитывает процентные ставки, вознаграждение, базисные пункты, плату за досрочное погашение и другие расходы, а также предполагаемое время владения недвижимостью до продажи или рефинансирования.
Как только кредитное соглашение вступает в силу, девелопер должен своевременно и пунктуально начать осуществлять платежи, обеспечивать порядок реализации проекта и вовремя вносить страховые взносы и уплачивать налоги. При возникновении проблем кредитор должен быть немедленно проинформирован.
Откровенность девелопера поможет ему сохранить доверие кредитора и облегчит поиск финансирования в дальнейшем.
Ипотечные банки и брокеры. Как ипотечные банки, так и ипотечные брокеры помогают девелоперам привлекать финансирование для своих проектов. В некоторых случаях брокер помогает девелоперу получить финансирование, но не имеет доступа к финансовым средствам, в то время как банкир имеет непосредственный доступ к финансовым средствам и, как правило, также обслуживает кредит.25 Отношения между клиентом и банкиром или брокером могут несколько различаться. Отношения банкира с клиентом носят доверительный характер, а брокер действует в качестве посредника и стремится найти наилучшее сочетание вариантов финансирования для клиента. Для поиска ипотечного финансирования и инвестиций в собственный капитал девелопер может пользоваться услугами одного брокера или нанять нескольких брокеров. Брокеры помогают заемщику подготовить к сделке пакет документов, включая получение гарантий и проведение исследовании, обращение с кредитными запросами ко многим кредиторам по своим каналам. проведение переговоров, обработку и заключение сложных сделок и соглашений.
Некоторые девелонеры полагают, что ипотечные брокеры являются лишними посредниками и что, сели уже есть свой банкир, с него и надо начинать поиск финансирования. Другие утверждают, что ипотечные брокеры нужны потому, что кредиты могут быть очень сложными, и такой финансовый специалист, как брокер, может помочь с поиском творческих решений для финансирования. Некоторые также считают, что банкирам пли брокерам важно предоставить эксклюзивные права на привлечение капитала, чтобы они уделяли этому все свое внимание, а не распределять ответственность между несколькими сторонами. В таких случаях девелопер может потребовать от посредника найти других инвесторов и при необходимости поделить между ними вознаграждение или обратиться к другим банкирам, чтобы получить доступ к имеющимся у них эксклюзивным спискам кредиторов. В некоторых случаях девелопер может попросить банкира или брокера поработать с собственным списком клиентов, что может привести к уменьшению вознаграждения брокера.
Однако не каждый ипотечный банкир или брокер подойдет для любого проекта. Девелоперы вправе попросить у банкиров и брокеров информацию о себе и рекомендации; нужно узнать, какие проекты они финансировали и насколько активно они работают в области недвижимости. Девелонеры также должны интересоваться сложившейся системой работы потенциального кредитора. Как происходит оформление заявок па получение выплат по кредиту девелоиером и подрядчиками? Разрешит ли кредитор получить деньги па приобретение земли авансом? Как часто кредитор будет посещать строительную площадку и инспектировать завершенное строительство? Как и когда должны выплачиваться проценты, основная сумма долга и комиссионные -*а открытие кредита? Если девелоперы останутся довольны, они могут еще раз воспользоваться услугами по получению кредита. В некоторых случаях девелоперы могут предложить кредиторам долгосрочное сотрудничество.
Когда отношении с банкиром или брокером установлены, девелопер может извлечь максимальную выгоду, если будет рассматривать их как составную часть команды, которая отвечает за работу с рынками капитала. Важно также полностью раскрыть банкиру или брокеру преимущества и недостатки проекта.
Вознаграждения ипотечных брокеров бывают разными. Стандартное вознаграждение составляет 1% от суммы кредита. Кроме того, кредитор взимает дополнительное вознаграждение: за оформление заявления на получение кредита, оценку и другие стандартные расходы, связанные с получением кредита.