Как начинающим, так и опытным девелоперам нужны рекомендации и помощь со стороны архитектора. Некоторые девелоперы ставят архитектора во главе той части проекта, которая связана с проектированием, однако большинство девеломеров предпочитают самостоятельно возглавлять свою команду. Кроме опыта в вопросах Проектирования, у архитекторов есть большой опыт в том, что касается ограничений, налагаемых на девелопмент факторами нормативного и физического плана, кроме того, присутствие архитектора может быть очень полетным при общении с другими консультантами и при согласовании различных частей проекта.
К выбору архитектора нужно подходить с предельным вниманием. Следует рассматривать только тех архитекторов и те фирмы, чей опыт соответствует масштабам предлагаемою проекта. Девелопер всегда должен проверять рекомендации и репутацию фирмы, а также наличие лицензии, выданной администрацией того штата, где будет выполняться проект, поскольку государственные учреждения, в компетенцию которых входит планирование и строительство, не утверждают проекты, если у архитектора нет лицензии данного штата.
У девелопера и у архитектора должен быть одинаковый подход к проектированию, и девелопер не должен иметь никаких трудностей при работе с выбранным архитектором. Хороший архитектор прислушивается к мнению девелопера.
С другой стороны, каждое принятое решение должно быть рассмотрено дсвелоиером. но при лом он должен уважать знания и опыт архитектора. Взаимное уважение играет исключительно важную роль. Некоторые девелоперы предпочитают нанимать архитекторов, чьи работы выдержали проверку временем, другие ищут архитекторов, известных своими новаторскими просчетами, смелость которых может дать девелонеру определенные преимущества в конкурентной борьбе. Когда девелопер нашел архитектора, чей вклад может оказаться полезным для данною проекта. Следующий шаг — подписание соглашения. Договорные отношения между дсвелоиером и архитектором строятся па основе типового контракта, разработанного Американский институтам архитекторов (American Institute of Architects. AlA). Обязанности архитектора четко определены в документе А1А В151 Соглашение между владельцем и архитекторам (Agreement between Owner ami Architect). широко используемом в сфере девелопмента.
Однако девелоперам следует помнить о том, что это соглашение составлено с точки зрения архитектора и рассчитано на защиту его интересов.1- В некоторых случаях имеет смысл внести в него тс или иные изменения.
Иногда архитектор отвечает за все вопросы. связанные с проектированием, а также за выбор специалистов по землеустройству, инженеров (за исключением инженеров-геологов), архитекторов по ландшафту и консультантов по парковкам. Однако лишь очень немногие девелоперы рекомендуют подобную практику.
Этап проектирования начинается с разработки первоначальной концепции и заканчивается подготовкой окончательных версий чертежей. Проектирование ведется в соответствии с предоставленной дсвелопером программой, в которой описана общая концепция Проекта, указано предполагаемое использование земли и дополнительные удобства. Вначале архитектор готовит эскизные чертежи, на которых приведен общий план участка и поэтажные планы, а также указаны основные
материалы и конструктивные элементы, предлагаемые к использованию. Проект необходимо показать сметчику строительных работ или подрядчику, чтобы они оцепили экономическую сторону проекта. Эти эскизные чертежи играют важную роль среди материалов, представляемых на рассмотрение кредиторам.
Большинство основных решений по проектированию принимается на этане работы с эскизными чертежами. В состав команды, занимающейся проектированием, должен входить не только подрядчик, но и представители подразделений или организаций занятых управлением недвижимостью и сдачей её в аренду. Если девелопер пока не решил, кто будет выполнять эту работу в его команде, ему следует показать предварительные чертежи потенциальным подрядчикам, брокерам и управляющим недвижимостью и попросить их высказать свои замечания. Изменения гораздо дешевле вносить на пом этапе, чем на последующих.
После того как девелопер утвердит эскизный проект, архитектор готовит рабочие чертежи.
Рабочие чертежи должны включать подробные спецификации материалов. которые будут использованы в конструктивных элементах зданий и сооружений, в системах электро- и водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха. Обычно рассмотрение чертежей проходит в несколько этапов, прежде чем окончательный вариант чертежей и спецификаций будет готов. Девелоперу необходимо просматривать эти промежуточные чертежи, которые называют «завершенными на «25%», «на 50%». «на 75%» и «на 95%». После того как архитектор учтет все пожелания девелопера, он готовит окончательный вариант чертежей.
При рассмотрении промежуточных вариантов чертежей девелоперу следует уделять особое внимание тому, как представленный проект воспринимается с точки зрения потенциальных клиентов. Он должен представить себе, как жители или компании-арендаторы воспримут дизайн зданий и помещений. проконсультироваться с брокерами, арендаторами и другими девелоиерами по поводу потребностей целевых групп, а также попросить специалистов рынка недвижимости высказать свои замечания в процессе работы над эскизными чертежами.
Следующий этап работы девелопера — подготовка строительной документации, в том числе комплекта материалов, входящих в заявку на подряд: правила участия в тендере, стандартные формы с подробным описанием заявки, условия получения гарантий, подробные технические требования, а также детальные рабочие чертежи. Кроме того, девелопер полагается на опыт архитектора при рассмотрении заявок и выборе наилучшего подрядчика для выполнения работ.
После начала строительства архитектор должен контролировать процесс время от времени, а не наблюдать за ним постоянно. Предполагается, что архитектор будет периодически инспектировать объект. чтобы определить, ведутся ли работы в соответствии с контрактной документацией. Постоянное наблюдение не входит в обязанности архитектора и требует дополнительной оплаты.
Кроме того, девелоперу нужна помощь архитектора в том. чтобы убедиться, что во время строительства были надлежащим образом завершены заранее намеченные этапы. Подтверждением завершения строительства является акт сдачи-приемки (certificate of completion), без которого выплаты подрядчикам не производятся. AIA разработал типовой акт, в котором указана ответственность архитектора, возникающая при подписании акта о сдаче-приемке. В этом документе оговаривается, что архитектор находится на объекте не постоянно, что дефекты можно скрыть, пока он отсутствует на объекте, и что архитектор никогда не может быть полностью уверен, что строительство велось в соответствии с планом.
Архитекторы по ландшафту работают совместно с архитекторами проекта над созданием внешней среды, которая обогащает архитектуру здания.
Есть две модели, на основе которых строятся отношения между девелопером и архитектором. Контракты типа проект — выбор подрядчика —рабочая документация и строительство разделяют проект па два отдельных этапа. При этом архитектор завершает этап проектирования, прежде чем девелопер объявит тендер но проекту. Альтернативный вариант -метод параллельного проектирования (fast-track approach), при котором подрядчик начинает принимать участие в работе на ранних этапах проектирования, поскольку его рекомендации на ЭТОМ этапе могут способствовать снижению расходов, в результате чего проект станет более экономичным, а строительство будет вестись более эффективными методами.
Метод параллельного проектирования — это прежде всего способ экономии средств, т.к. он позволяет более эффективно использовать время и, таким образом, сократить текущие расходы, которые девелопер несет во время проектирования.
Девелопер может начать сносить существующие здания и сооружения, производить земляные работы, готовить участок и закладывать фундамент прежде, чем архитектор закончит работу над окончательной версией чертежей. Однако использование этого метода связано с определенным риском в связи с тем, что выполнение проекта начинается до того, как будут определены затраты.
Есть несколько методов, по которым производится оплата труда архитектора, в том числе соглашения о времени и материалах и контракты с фиксированной ценой. В последнем случае в договоре о выполнении работ перечисляются основные работы и оговаривается сумма, которую архитектор получит за выполнение этих работ. Любые другие обязанности считаются дополнительными и оплачиваются отдельно. Другой метод расчета вознаграждения архитектора заключается в том. что архитектор получает определенный процент (обычно от 3 до 5%) от основных расходов. Архитекторы утверждают, что этот метод более-менее точно отражает сложность проекта, так как затраты и сложность девелопмента соотносимы между собой. Недостатком этого Метола является то, что он не побуждает архитектора к экономии, так как более высокие затраты автоматически означают более высокую оплату. Во многих случаях разумным будет использование соглашений о времени и материалах во время разработки концепции проекта и переход на договор с фиксированной оплатой, когда проект примет более определенную форму и можно будет говорить о количественных показателях.
Независимо от используемого метода расчета. архитектору всегда компенсируют дополнительные возмещаемые расходы: транспорт, телефонные звонки, копирование материалов и другие накладные расходы, связанные с исполнением обязанностей по договору.