За время выполнения проекта девелоперам приходится нанимать два типа консультантов -экологов: первые анализируют экономическое, социальное и культурное влияние проекта на местное население, вторые совместно с инженерами-геологами определяют необходимые меры защиты от обнаруженных опасных веществ. Масштабные проекты девелопмента часто требуют проведения экологический экспертизы. Инстанции, осуществляющие подобную экспертизу, в основном рассматривают то влияние, которое предлагаемый девелопмент может оказать на окружающую среду, например, повышение интенсивности дорожного движения, ухудшение качеств;) воздуха, изменение освещенности и новые требования к инфраструктуре.
Сложность процесса проведения экологической экспертизы зависит от местных регулирующих норм и норм штата, отношения граждан к девелопменту и экологической чувствительности данной местности. Процесс экологической экспертизы нередко имеет политический характер, и девелоперу приходится быть весьма дипломатичным.
Не следует недооценивать финансовые затраты, время, терпение и настойчивость, необходимые для того чтобы успешно пройти процесс экологической экспертизы и получить окончательное разрешение на строительство. Данным процессом ведает определенная правительственная инстанция, которая сначала определяет, должен ли девелопер проводить официальный экологический анализ. Такая необходимость возникает в тех случаях, когда масштабы проекта превышаю! пороговые значения различных
показателен или когда он оказывает влияние на экологически чувствительные земли. например, на заболоченные земли или на места обитания вымирающих видов животных. В соответствии с федеральным законодательством, в том числе Законом о политике в области окружающей среды, от I969r. (National Environmental Policy Act of 1969) каждый штат и местные органы самоуправления сами принимали законы об охране окружающей среды, которые должны соблюдать все девелоперы.
Самым простым типом требуемого анализа является составление заключения об оценке воздействии па окружающую среду (environmental impact statement. EIS). Это просто перечень видов воздействия, которые могут быть оказаны проектом на окружающую среду. В тех случаях, когда результатом выполнения проекта могут быть существенные изменения в антропогенной или естественной окружающей среде, от девелопера могут потребовать подготовить отчет о воздействии на окружающую среду (environmental impact report. EIR), который требует проведения более тщательною анализа и выполняется в соответствии с местным законодательством и законодательством штата. Целесообразным будет изучить соответствующее законодательство, чтобы узнать, превышение каких пороговых значении приведет к необходимости подготовки полного или сокращенною отчета о воздействии па окружающую среду, поскольку бывают случаи, когда грамотное составление проекта позволяет сократить объем информации, который должен быть представлен в отчете, либо вообще избежать необходимости его подготовки.
Выбирая компанию, занимающуюся экологическим консалтингом, девелоперу следует остановить свой выбор на той, чья компетентность в технических вопросах, независимость и беспристрастность являются общепризнанными. Поскольку результаты отчета о воздействии на окружающую среду могут иметь политические последствия, девелоперу необходимо оценить, с каким противодействием он столкнется и во что все это выльется, и выбрать консалтинговую фирму. чей опыт соответствует масштабам стоящей перед девелопером задачи. Для обеспечения беспристрастности в некоторых городах власти составляют список уполномоченных компаний, и девелопер может выбрать компанию из этого списка.
Калифорнии девселоперам часто приходится работать с компанией, которую для них выбирают местные органы власти.
EIR содержит не только описание планируемого проекта девелопмента, участка, общих параметров проекта и его воздействия на окружающую среду, но И меры по снижению негативных последствий выполнения проекта, — таких, как транспортные заторы, смыв почвы дождевым стоком и влияние строительства.
Меры по уменьшению негативного влияния на движение транспорта могут включать расширение Проезжей части на некоторых улицах, организацию левоповортных полос движения, установку дополнительных светофоров, преобразование некоторых улиц в улицы с односторонним движением и продление маршрутов общественного транспорта до района строительства, Выполнение крупных проектов может потребовать значительной работы по благоустройству территории за пределами участка девелопмента и даже строительства транспортных развязок на автомагистралях.
По завершении работы над предварительным вариантом I-IR его направляют в различные инстанции на местном уровне и на уровне штата, а также другим заинтересованным сторонам и выносят на рассмотрение общественности. Всем участникам обсуждения предоставляется определенный срок, в течение которого они могут высказывать свои замечания, которые могут привести к существенным изменениям в проекте.
Впоследствии консультант-эколог должен подготовить окончательный вариант отчета с учетом всех пожеланий. Меры но снижению вредною воздействия, рекомендуемые консультантом, должны быть в пределах возможностей девелопера. Органы власти (обычно это комитеты по планированию и/или городской совет), как правило, требуют принятия подобных мер в качестве одного из условий утверждения проекта. Иногда эти условия касаются взносов девелопера (exactions). Ответственность за выполнение данных условий ложится па плечи девелопера, который должен оплатить или выполнить работы по благоустройству самого участка и территорий за его пределами, чтобы уменьшить влияние проекта на окружающую среду.
Любое изменение в плане дсвелопмента требует соответствующих изменений в результатах анализа, проведенного консультантом. Правильной стратегией девелопмента будет узнать мнения всех заинтересованных сторон как можно раньше — даже до ТОГО] как будет подготовлен предварительный вариант отчета о воздействии на окружающую среду, — и. насколько это возможно, учесть в предлагаемом проекте все пожелания.
Процесс проведения экологической экспертизы, как правило, сильно растягивается во времени. Если им эффективно не управлять, он может привести к стремительному росту издержек девелопмента, вызванных изменениями в масштабах проекта, компоновке архитектурных масс и характере землепользования. Возможно, рассмотрение проекта будет происходить в несколько этапов, на каждом из которых будут приняты во внимание предложения
независимых сторон, и в результате придется несколько раз вносить изменения в первоначальный проект.
В случае сложных проектов городскогог девелопмента, — довелоперу иногда приходилось возвращаться к самому
началу и переделывать весь проект, включая характер землепользования, высоту зданий, компоновку архитектурных масс и общую площадь. По мерс развития процесса экспертизы необходимо следить за состоянием рынка, так как экономические и рыночные никлы не будут ждать, пока девелопер получит необходимые разрешения, и в результате он может упустить благоприятное время вхождения на рынок или возможность получить финансирование.
Оплата труда консультанта-эколога зависит от сложности и масштаба проекта, анализ которого он должен осуществить. Подготовка FIR обходится гораздо дороже, чем EIS, поскольку в нервом случае гораздо больше объем работ и масштабы возможных изменений. Большинство консультантов-экологов получают фиксированное вознаграждение, которое выплачивается поэтапно по мере завершения основных этапов работы.
Договорные обязательства консультанта обычно считаются выполненными, когда он подготовит окончательную версию отчета, хотя девелопер может потребовать, чтобы консультант представлял результаты и отвечал на вопросы в ходе открытых слушаний. По окончании срока действия договора оплата труда консультанта основывается на соглашении о компенсации времени и затрат. Необходимо просмотреть договор, заключенный с консультантом, чтобы определить объем первоначально оговоренных обязанностей.
Второй тип консультанты-экологов, которых девелопер может привлечь к работе, — это консультанты, занимающиеся обнаружением, предотвращением распространения и удалением опасных веществ. Проблемы опасных веществ стали весьма актуальными для девелоперов. являясь причиной дополнительной ответственности и многочисленных судебных разбирательств. Присутствие на участке опасных веществ может привести к значительным задержкам в выполнении проекта и существенному увеличению расходов, связанных с предотвращением распространения опасных веществ и удалением загрязненного грунта, а также к юридическим издержкам. Поэтому экологический анализ, в том числе анализ почв, должен включать анализы на присутствие опасных веществ. Важно также установить, для каких целей использовался участок в прошлом.
Подготовка экологического отчета состоит из грех этапов. Многие кредиторы требуют выполнения первого этапа анализа почти для всех проектов. Анализ, выполняемый на нервом этапе, представляет собой простое установление прошлых владельцев участка с целью определить, существует ли вероятность загрязнения токсичными веществами. Сели на нервом этапе выявлен источник загрязнения (например, бензоколонка, химчистка или Промышленное предприятие), необходим переход ко второму этапу, на котором устанавливают объем работ но очистке территории. Обычно на этом этапе производят анализ образцов почвы. Пели поданным анализа, выполняемого на втором этапе, можно говорить о загрязнении за пределами участка или загрязнении грунтовых вод. необходимо выполнение третьего этапа.
Необходимо обязательно проверять на наличие опасных веществ каждый участок, где будет производиться девелопмент. поскольку при наличии опасных веществ совокупная ответственность за их удаление ложится на всех собственников в последовательном ряду передачи прав собственности и на каждого из них в отдельности.
В результате девелоперу могут предъявить претензии даже в том случае, если загрязнение произошло до тою. как он приобрел данный участок. При обнаружении опасных отходов затраты на очистку участка могут составить миллионы долларов, а выполнение проекта задержится на многие годы, поэтому предусмотрительные девелоперы выполняют необходимые экологические исследования прежде, чем приобретут какой-либо участок.