Размер и форма участка. Наилучший размер участка зависит от условий местного рынка, включая ставки арендной платы, допустимую плотность застройки и предпочтительный набор дополнительных удобств.
Например, предположим, что девелопер собирается построить проект, который он может сдать в аренду в течение 12 месяцев после его завершения. Если в месяц можно сдать 15 квартир (180 квартир в год), а строящийся продукт имеет среднюю плотность 24 квартиры на один акр (60 на один га), то идеальным будет участок площадью 7.5 акров (3 га).
На размер участка также влияют соображения управления недвижимостью. Несмотря на то что оптимальное количество квартир в каждом проекте различно, многие девелоперы считают, что для содержания постоянного штата обслуживающего персонала которых можно разместить нужное количество квартир. В Лое-Анджолесе, где ввиду недостатка земли и её высокой стоимости очень трудно подобрать участок на 200 квартир, девелоперы зачастую строят в одном квартале несколько небольших комплексов, которые управляются как единым проект.
Но мере увеличения участка увеличивается и количество проектных решений. Слишком узкий участок не позволяет организовать парковку в два ряда с разделяющим проездом пли со смежными парковочнымн рядами, что могло бы повысить Эффективность проекта и сократить издержки.
С другой стороны, слишком глубокий участок может потребовать объездной дороги или дорогостоящего разворота для пожарных машин. Прежде чем смело заключать контракте условием задатка, всегда необходимо начертить предварительный план участка. чтобы видеть, каким образом он будет спланирован.
Начинающие девелоперы должны искать такие участки, которые достаточно велики, чтобы построим, на них необходимый гип продукта. Они должны избегать участков, состоящих из нескольких участков земли, которые находятся в собственности у различных владельцев. Процесс объединения земельных участков — это по сути дела отдельный бизнес, связанный с присущими ему рисками и преимуществами.
Проблемы объединения земельных участков из отдельных частей могут включать заключение многочисленных сделок, дополнительные юридические издержки, многочисленных кредиторов, а также вероятность тою. что на основные участки земли будет невозможно оформить передачу нрав собственности. Незавершенное объединение участка может повлечь большие штрафные санкции для девелопера, которому, возможно, придется заплатить за необходимые участки по завышенной цене или понести дополнительные расходы на проектирование и строительство, чтобы разместить как можно больше квартир на недостаточно большом участке.
Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса