Некоторые советы по ведению дел с кредиторами

Начинающие девелоперы должны помнить, что каждая сделка по кредитованию девелопмента земли уникальна.

Хотя условия сделки зависят от местного рынка и экономической ситуации, для грех-пятилетнего проекта необходимо вес же учесть некоторые факторы:

• Занимайте достаточное количество денег в самом начале проекта; не рассчитывайте на то, что сумму займа можно впоследствии увеличить или что участки будут продаваться быстрее.
• Рассчитайте срок погашения кредита таким образом. чтобы успеть завершить проект, или заранее обеспечьте условия автоматического возобновления кредита, даже если ради этого придется нести дополнительные расходы.
• Обычно за кредит на девелопмент земли взимается сначала 2%. а затем, начиная с третьего года, 1% в год. Проценты рассчитываются с обшей суммы заявки на кредит, а не фактически взятой суммы. Например, 2% от суммы кредита в $ 1.5 млн. составят $30 000.
• Заем может быть структурирован как двухлетний револьверный строительный кредит с тремя автоматическими продлениями.

Займы на девелопмент — это разновидность строительных кредитов. Суммы, которые девелопер выплачивает по займу, нельзя снова взять взаймы. По возможности девелоперы должны структурировать заем на девелопмент как револьверную кредитную линию, которая позволяет занимать до предела кредитной линии, независимо от выплат в погашение кредита. (Таким образом, по мере продажи участков, вероятно, потребуется дополни тельное обеспечение.)

Кредитор девелопмента владеет первой закладной па всю недвижимость, и он должен освобождать участки от залога, чтобы покупатель (строительная фирма) мот получить строительное финансирование. Плата на прекращение залога (release priee) является основным пунктом переговоров между девелопером и кредитором.

Кредитор заинтересован в том, чтобы кредит погашался быстрее, чем земля освобождается от залога, что дает ему гарантию безопасности в случае неплатежеспособности девелопера по займу. Девелопер. со своей стороны, предпочитает, чтобы плата за прекращение залога просто была пропорциональной долей от суммы кредита на девелопмент.

Например. если кредит на девелопмент составляет $ 1 млн. за 100 участков, то продажа одного участка погашала бы кредит на $10 000 (1 000 000 разделить на 100). Большинство кредиторов устанавливает цепу освобождения в 1,2-1,5 раза больше пропорциональной доли (это называется мультипликатором).

Для мультипликатора 1.2 цена освобождения составит $12 000 (1,2 умножить на $10 000). Таким образом, при продаже каждого участка девелопер погашает заем на $ 12 тыс. Очень часто кредитор за освобождение участков от залога предпочитает увеличить мультипликатор — — от 1.3 до I, 5 и выше. Девелопер предпочитает как можно более низкий мультипликатор— 1.2 и ниже, потому что он нуждается в денежном потоке. В обмен на низкий мультипликатор кредитор может потребовать некоторых форм усиления обеспечения кредита, например, открытие аккредитива или залога второй очереди на другую недвижимость.
Совместные предприятия