Одна из главных задач девелопера создать систему для долгосрочного технического обслуживания проекта после завершения работ по проекту. Эта система защищает не только вложении самого девелопера. но и вложения будущих жителей земельного участка, а также их условия проживания.
Контроль девелопера за использованием земли может осуществляться многими способами. Во-первых, продавая участки земли строительным компаниям. девелопер может внести в договор гарантии условия. касающиеся ухода за улицами, ландшафтом и дополнительными удобствами. Во-вторых, девелопер обычно разрабатывав! и регистрирует ряд документов по ограничению прав собственности и защитительные условия. Данные условия позволяют жителям добиться соблюдения норм по строительству и обслуживанию в случае нарушения их другими жителями.
В-третьих. девелопер, как правило, создает ассоциацию домовладельцев, которая будет нести ответственность за долгосрочное обслуживание, будет иметь право собирать коммунальные платежи и тратить их на коммунальные нужды, будет помогать создать чувство общности.
В-четвертых, очень часто девелоперы передают улицы в собственность городу или округу, которые в дальнейшем обеспечивают предоставление различных коммунальных услуг, например, уборку и ремонт улиц, стрижку газонов и вывоз мусора. Поскольку перечень предоставляемых услуг в различных городах разный, девелопер должен убедиться в том. что участок будет обеспечен всеми коммунальными услугами. К примеру, в некоторых местах вывозом мусора занимаются муниципальные службы, в других — частные подрядчики.
Защитительные условия Защитительные условия (protective covenants), которые включаются в разделы договора по поводу землепользования между продавцом и покупателем, являются частью договора между девелопером. занимавшимся разукрупнением земли, и покупателями участков или домов.
Цель данных условий — создание и сохранение определенных условий проживания на участке. Покупатели домов и участков должны рассматривать эти условия как гарантию того, что девелопер продолжит девелопмент недвижимости в соответствии с планом и что другие покупатели также будут обслуживать недвижимость согласно установленному порядку. Строгое применение соответствующих условий даст каждому владельцу участка уверенность в том. что никакой другой владелец участка на защищенной территории не будет использовать свои владения так, чтобы это повлияло на характер Застройки и землепользования или доставило неудобства другим жителям. Кредиторы и правительственные учреждения. — такие, как Федеральное управление жилищного строительства и
Министерство по делам ветеранов, — часто требуют наличия таких соглашений, чтобы обеспечить необходимые условия проживания и состояние жилья. Ограничения прав собственности и защитительные (обязывающие) условия, наряду с зонированием и прочими формами государственного контроля землепользования, могут стать дополнительным средством регулирования землепользования, устанавливая дополнительные ограничения на размер участков, наружные ограждающие конструкции зданий. место положен не зданий и сооружений, отступы. архитектурное решение и разрешенное использование. Обязывающие условия могут быть использованы, чтобы обеспечить гарантию того, что определенные части территории останутся свободными пространствами и девелопер сохранит природные особенности них частей. Кроме того, они могут устанавливать методы расчета платы, вносимой домовладельцами на ремонт. поддержание и обслуживание объектов коммунального хозяйства.
В случае, когда одновременно действуют ограничения- установленные законодательством и частыми соглашениями, применяются наиболее строгие из них. Например. В районе Greennay Park в Далласе действуют ограничения на разукрупнение, установленные в конце 20-х гг. XX в., согласно которым отступ от боковой линии должен составлять не менее 5 футов (1.5 м).
Согласно зонированию, минимальный отступ от боковой линии составляет 10% от ширины передней стороны участка. Таким образом, для участков шириной КО футов (24.5 м), измеренной по фронтальной стороне участка, будет применяться ограничение, налагаемое законодательством 0 зонировании, согласно которому отступ от боковой границы участка должен составлять не менее 8 футов (2.4 м).
Защитительные (обязывающие и ограничительные) условия должны быть общими для всех домовладельцев и фигурировать в каждом документе о передаче нрава собственности. Данные условия вместе с утвержденным кадастровым планом юридически закрепляют общую схему девелоимента. Защитительным условиям необходимо обеспечить приоритет перед любыми залоговыми правами по ипотечному кредиту, чтобы любой владелец дома был обязан соблюдать эти условия, даже если он приобрел дом. заложенный предыдущим владельцем и проданный за неуплату долгов.
Защитительные (обязывающие и ограничительные) условия имеют приоритет перед любыми будущими правами удержания, многие из таких условий включают положения об автоматическом возникновении права удержания за неуплату взносов и отчислений в ассоциацию домовладельцев. В документах должно быть указано, что право удержания за неуплату отчислений имеет приоритет перед правом удержания за невыплату кредитов.
Однако не всякие защитительные условия могут иметь законную силу. Условия, которые препятствуют продаже недвижимости покупателям на основании их расовой, религиозной или этнической принадлежности, являются неконституционными и не имеют законной силы.
Обычно девелоперы не хотят быть стороной, отвечающей за внедрение в соглашение защитительных условий, если только выполнение долгосрочного проекта не требует сохранения контроля над районом. Девелоперы, занимающиеся разукрупнением, могут сохранял, контроль за применением в соглашениях таких условий, пока они продолжают активную деятельность на участке. Однако впоследствии право придания юридической силы защитительным условиям должно быть передано индивидуальным домовладельцам и их ассоциациям, В некоторых городах требуется предоставить им возможность большего вмешательства в определенных обстоятельствах.
Защитительные условия не следует регистрировать до тех пор. пока девелопер не получит предварительное
Одобрение плана земельных участков. Часто защитительные условия не следует регистрировать до тех пор. пока не будет заключен первый договор о передаче прав собственности. Стабблфилд советует: ‘»Не связывайте себя никакими защитительными условиями. пока у вас нет необходимости ЭТО делать».
Кроме того, если девелопер собирается задействовать FHA. VA или другие федеральные источники финансирования например. Государственную национальную ипотечную ассоциацию (Government National Mortgage Association, Ginnie Мае) или Федеральную национальную ипотечную ассоциацию (Federal National Mortgage Association. Fannie Mae), ему следует позаботиться о той, чтобы предлагаемые
условия были одобрены этими учреждениями. FHA и VA совместно разработали приемлемые типовые формы для юридических документов, пока не согласованные с Fannie Мае и Ginnie Мае.
Контроль на этапе проектирования. Контроль на этапе проектирования должен осуществляться с учетом вкусов и мнений, преобладающих на целевом рынке. Тип и степень контроля различны в зависимости от тою. какие строительные компании работают па целевом рынке: те, что строят типовые дома, иди те, что строят дома, проектируемые по индивидуальному заказу.
Для девелопера. который продает подготовленные участки. наилучшим механизмом контроля над проектами будет включение положения «об утверждении проектов» в договор о покупке участков под застройку.
Даже когда индивидуальные проекты хорошо смотрятся в отдельности, дисгармония стилей может ухудшить внешний вид всего участка. Полому необходимо учредить комитет по рассмотрению проектов, который будет утверждать предлагаемые проекты. Существование такого комитета также защищает девелопера от обвинений в волюнтаризме.
Проще поощрить хороший проект, чем воспрепятствовать претворению в жизнь плохого. Основным инструментом девелопера является установление пространственных ограничений, —-например на окружающую здание территорию, высоту и объем зданий или на вывески и указатели. Однако установление пространственных ограничений может иметь негативные последствия Например, в Хайлзнд Парк, престижном пригороде Далласа, были установлены очень жесткие ограничения на максимальную площадь застройки на участке. Строительные компании, занимавшиеся строительством домов, средняя площадь которых составляла 6 000 — 7 000 кв.футов (560 — 650 кв.у), быстро отреагировали. начав строить двухэтажные здания. Похожие здания появились на маленьких участках в Беверли Хиллз. штат Калифорния, где стремительный рост цен на участки означает, что покупатели почти наверняка будут строить на своих учлгткнх дома максимального размера.
Слишком жесткие ограничительные условия могут привести к однообразию и в конце концов вызвать возмущение у жителей. В некоторых населенных пунктах из-за слишком жестких условий, предъявляемых к цветам красок, установке качелей и т.п.
Будущие изменения и дополнения — одна из тех сфер, которые труднее всего контролировать.
Бывает трудно подобрать подходящие материалы, или они устаревают. С течением времени меняются цепы. Новые правила пожарной безопасности могут запретить использование определенных материалов, например. популярной когда-то черепицы из кедра. Создаются новые технологии К примеру, ограничительное условие. которое было рассчитано на то, чтобы запретить использование больших тарелочных антенн спутникового телевидения, может также препятствовать установке на крыше небольшой антенны размером 12 дюймов (0.3 м). Таким образом, условия должны включал, процедуры для последующею внесения адаптационных изменений. При рассмотрении Предлагаемых отклонений от установленных ограничительных условий комитет по рассмотрению проектов должен принимать во внимание имеющиеся прецеденты.
Прочие защитительные (обязывающие и ограничительные) условия. Ограничительные условия по затратам неэффективны. Допустим, в 50-е гг. XX в. на S60 000 можно было купить роскошный собняк, а на сегодняшнем рынке угон суммы хватит только па коттедж. Распространенный метод обеспечения качества — установление минимальной нормы жилой площади (без учета площади гаражей, подвалов и подсобных зданий).
В случае групповой застройки, двухквартирных домов (дуплексов) и таунхаусов (Т. е. домов, имеющих общую степу) для сохранения долгосрочной стоимости недвижимости необходимо защитительное условие. которое в случае, если дом одного собственника будет поврежден или уничтожен при пожаре или иных обстоятельствах, защитит других собственников. Согласно данному условию ответственность за скорейшее восстановление пострадавшей недвижимости возлагается на её собственника. Восстановление в основном должно вестись в соответствии с архитектурным проектом. инженерно-технической документацией и спецификациями, использовавшимися при первоначальном строительстве здания.
Если на участке есть свободное пространство, находящееся в общем пользовании, должно быть предусмотрено защитительное условие о его использовании, сохранении и ограничении на дальнейший девелопмент на этом пространстве, могут быть использованы для долгосрочной защиты открытых пространств, находящихся в общем пользовании. В некоторых случаях для того, чтобы план девелопмеита был одобрен, необходимо оформить сервитут на свободные пространства.
Лодки, жилые фургоны, дома-автоприцепы и грузовики необходимо держать на специально отведенных для этого площадках.
Девелопер может включить ограничительное условие, запрещающее стоянку утих транспортных средств на участке или требующее, чтобы они не стояли на виду. Альтернативный вариант — ограничительное условие, разрешающее стоянку только в определенных местах, например, па заднем дворе. Прочие соглашения об ограничительных условиях могут запрещать содержание на участке некоторых видов домашних животных, рубку деревьев, ремонт и стоянку неисправных автомобилей. Девелоперам приходится искать баланс между
максимальным и минимальным количеством ограничении. Девелоперу необходимо сохранить стоимость участка, не слишком сильно ограничивая свои рынок. Потенциальный покупатель, который не сможет хранить на своём участке жилой фургон или лодку. принадлежащие его семье, скорее всего, будет искать себе дом где-нибудь в другом месте.
Фактические сроки действия и пересмотр. Как правило. формулирование защитительных условий должно предусматривать автоматическое возобновление их действия, чтобы они следовали за землей неопределенное время, хотя некоторые защитительные условия имеют установленную дату прекращения действия.
Девелопер может установить, что для пересмотра некоторых условий достаточно простого большинства, других — 75 млн даже 90% голосов владельцев недвижимости. Девелопер может также позволить домовладельцам пересматривать некоторые условия например, перепое изгородей, — через три года или через пять лет, а другие например, «использование только под жилые одноквартирные здания», только через 25 или через 40 лет. Предлагаемые изменения защитительных условий должны быть представлены для рассмотрения заблаговременно, чтобы владельцы недвижимости могли ознакомиться с ними — за три года в случае Принципиальных изменении и за одни год в случае незначительных.
Девелоперы, занимающиеся жилыми зданиями. расходятся во мнениях но поводу того, стоит ли деведоперу оставлять за собой право вносить незначительные изменения в защитительные условия. Некоторые считают, что у девелопера обязательно должна быть возможность на разных этапах девелоимента изменять линии застройки или дизайн.
Другие считают, что такие изменения должен одобрять комитет по рассмотрению проектов. Девелопер, слишком часто изменяющий защитительные условия. вызывает недоверие со стороны владельцев недвижимости, которые могут начать сомневаться в намерении девелопера выполнить свои обещания и Претворить В жизнь дальнейшие планы девелопмента.
Нормотворческая деятельность. С юридической точки зрения, любая из сторон может добиваться соблюдения защитительных условий любой другой стороной. Поскольку это может восстанавливать соседей друг против друга, наилучшее решение — наделить ассоциацию домовладельцев правом нормотворчества. Если вовремя не придать защитительным условиям статус закона, они могут потерять силу. Например, на одном участке в Далласе домовладельцы не смогли ввести в действие запрет на ограждение свободных пространств позади участков, являвшихся объектами сервитута.
Несколько лет спустя ассоциация домовладельцев попыталась добиться соблюдения этого условия несколькими домовладельцами, которые огородили свободное пространство. Однако домовладельцы успешно оспорили требования ассоциации на том основании, что условие потеряло силу, так как ею соблюдение не было обеспечено ранее.
Ассоциации домовладельцев и собственников жилья Типы. Есть четыре основных типа ассоциаций домовладельцев.
Ассоциация владельцев недвижимости с автоматическим членством. В тех случаях, когда покупатели получают безусловное право собственности, члене i во в ассоциации, как правило, автоматически возникает в момент приобретения жилья или подготовленного участка.
Ассоциации могут принадлежать права на недвижимость например, на свободные пространства и места отдыха и развлечений. находящиеся на участке. Ассоциация несет ответственность за сохранность и обслуживание недвижимости. Члены ассоциации имеют бессрочное право пользования недвижимостью, находящейся в общем пользовании. Они должны делать определенные отчисления на финансирование деятельности ассоциации и обязаны соблюдать принятые ограничения.
Ассоциация собственников жилья. Эта форма объединения владельцев напоминает ассоциации» владельцев недвижимости за исключением формы собственности. В ЭТОМ случае владельцу принадлежит только внутреннее пространство квартиры. Конструктивные системы зданий, коридоры, вестибюли. Лифты и прилетающая (срршории принадлежа! всем владельцам как совместная собственность. Собственники автоматически становятся членами Ассоциации собственников жилья, имеют право голоса и несут ответственность за эксплуатацию и обслуживание общей инфраструктуры.
Финансируемый общественный траст. Эта форма является альтернативой ассоциациям с автоматическим членством Финансируемый общественный траст владеет общей территорией и обеспечивает её обслуживание. Отличие от ассоциации владельцев недвижимости заключается в том. что в данном случае доверенное юридическое лицо (поверенный). например, банк. — является доверительным собственником, несущим
ответственность по оплате затрат по обслуживанию собственности.
При такой форме объединения у владельцев остается меньше возможностей для того, чтобы действовать самостоятельно. Преимуществом этой формы является то. что члены в значительной степени избавлены от участия в повседневной работе и управлении. Эта форма не получила широкого распространения главным образом из-за того, что банки и прочие учреждения не стремились становиться доверительными собственниками.
Ассоциация без автоматического членства. Эта форма Предусматривает добровольное членство домовладельцев. Однако они неэффективна в том случае, когда на участке есть недвижимость, находящаяся в общем пользовании. поскольку,если владельцы не становятся членами ассоциации автоматически, с них нельзя требовать отчислений. Ассоциация без автоматического членства не может добиваться соблюдения защитительных условий, поэтому это может только привлекать внимание к нарушениям и организовывать давление на нарушителей со стороны общественности.
Юридические аспекты. Для создания ассоциации владельцев недвижимости с автоматическим членством необходимо пять юридических документов: кадастровый план участка, учредительный договор, устав. внутренний регламент, правоудостоверяющие документы», домовладельцев па каждый участок.
Кадастровый план — это утвержденный план, на котором показаны индивидуальные участки, участки, находящиеся в общем пользовании, а также дано юридическое описание территории. В кадастровом плане должны быть указаны части территории, которые будут переданы в собственность ассоциации, а также те. которые не будут переданы в общее пользование (часто называемые зарезервированные участки). План также должен прилагаться к учредительному договору, и его следует регистрировать вместе с последним. Учредительный доктор устанавливает право собственности н управление территориями, находящимися в общем пользовании, принадлежащее ассоциации право удержания в отношении всех участков, процедуры внесения поправок и введения в действие регулирующих норм, а также нрава членов по вопросам голосования.
Устав и внутренний регламент это юридические документы, необходимые для государственной регистрации корпорации В уставе устанавливается первоначальный состав Совета директоров, процедура назначения новых членов Совета директоров, членство п право голоса, процедуры для внесения поправок. процедура роспуска и отделимость условий.» Внутренний регламент содержит правила деятельности ассоциации. В нем определяются состав и обязанности совета директоров, порядок оплаты труда работников ассоциации, а также состав и роль подчиненных органов, таких, как совет но рассмотрению проектов.
Каждый договор о продаже недвижимости. заключаемый девелопером, должен ссылаться на учредительный договор о создании ассоциации. Деведоперу следует подготовить брошюру, в которой должно быть кратко описано создание, обязанности и деятельность ассоциации. Строительные компании участка могут вручать эту брошюру покупателям домов.
Девелопер должен создать ассоциацию и подать документы па регистрацию, прежде чем он начнет продавать участки строительным компаниям или индивидуальным покупателям. Владельцы любых участков, проданных до создания ассоциации, не будут обязаны становиться её членами. Поэтому создание ассоциации владельцев недвижимости — чрезвычайно важная часть работы девелопера на первоначальном этапе.
Роль девелопера. Ассоциации домовладельцев. защитительные условия и общая инфраструктура. находящаяся в управлении у ассоциации домовладельцев, являются столь же важными составляющими успеха девелопмента, как и проект и инженерное оборудование участка. При правильном подходе они могут стать одним из главных компонентов маркетинговой стратегии девелопера.
Девелоперы. как правило, безвозмездно передают ассоциациям домовладельцев земли и объекты общею пользования. Затраты возмещаются за счет продажи участков строительным компаниям. С точки зрения налогообложения, переданные свободные пространства не имеют рыночной стоимости и не облагаются налогом или же учитываются по номинальной стоимости, и налоги в этом случае платит ассоциация домовладельцев.
В процессе девелопмента девелопер обычно сам обеспечивает обслуживание свободных пространств и объектов коммунального хозяйства. По завершении девелопмента эти обязанности переходят к ассоциации домовладельцев. Контроль над ассоциацией переходит от девелопера к жителям, когда те изберут должностных лиц ассоциации.
Девелопер должен так организовать ведение бухгалтерского учета, чтобы передача контроля ассоциации прошла достаточно гладко.
Девелопер устанавливает первоначальный размер отчислений в ассоциацию, основанный па реальных прогнозах количества жителей на данном участке в будущем. Покупатели расценивают ежемесячные отчисления в ассоциацию аналогично ежемесячным выплатам по погашению ипотечного кредита, поэтому эти отчисления не могут быть слишком большими. Хотя девелоперы предпочли бы переложить как можно больше обязанностей на плечи ассоциации, необходимо поддерживать конкурентоспособный уровень отчислений по сравнению с другими участками.
Жители обычно более терпимо относятся к отчислениям в ассоциацию, чем к налогам, поскольку результаты отчислений более ощутимы. Максимальный уровень отчислений зависит от местных условий Например, в округе Ориндж, штат Калифорния, до того как 13-я поправка к конституции штата Калифорния установила, что налог на имущество не может превышать 1% от иены покупки дома, суммарные отчисления домовладельцев составляли 2% от стоимости дома (налог на имущество плюс налоговые отчисления особою района). Если ассоциация владеет обширными свободными пространствами, а также местами отдыха и развлечений, домовладельцы могут согласиться на дополнительные годовые отчисления, которые могут быть равны 0.5% стоимости дома.
В 1970-е —80-е гг. ассоциации домовладельцев настраивали свои Советы директоров на существенное ограничение деятельности членов ассоциации.
Сейчас. напротив, гораздо больший акцент делается на наделении ассоциации нравами, зарегистрированной в Атланте компании Hyatt and Stubblefield отметил, что девелоперы начинают рассматривать защитительные условия как эффективный способ улучшения качества жизни.
Вместо того чтобы просто налагать ограничения на варианты проектирования и на деятельность, которая мешает жильцам, ассоциации домовладельцев могут заниматься организацией благотворительности, деятельности на добровольных началах и прочих мероприятий, направленных па улучшение жизни населения, что. в сущности, и составляет цель девелоимента населенных пунктов.
Хьягт констатирует: «Произошли огромные изменения в том. что касается защитительных условий: законодательство стало гораздо более совершенным, и многие частные девелоперы стали гораздо более опытными в этих вопросах. Сегодня намного больший акцент делается на наделении правами владельцев недвижимости, являющихся членами ассоциации, чем на соблюдении ограничений.
Формулировки положений в законах стали более четкими, и но мере того, как уменьшается страх неопределенности (в том. что касается обязанностей поверенного и конфликта интересов), произошли значительные изменения в том. кто выступает ответчиком по судебным спорам. Если десять лет» назад тяжбы возникали между девелоперами и Советами директоров ассоциаций, то теперь это в основном тяжбы между членами и Советами директоров ассоциаций.