Девелопмент промышленных зданий включает в себя
Проектирование участков, составление проектов планировки и межевание участков, а также прокладку инженерных сетей и внутренних дорог.
Должны быть приняты во внимание доступ к участку. парковка, проект здания и ландшафт.
Начинающие девелоперы могут начать свою деятельность с работы над зданием, предназначенным для сдачи в аренду, или с участком, рассчитанным на одною или нескольких промышленных пользователей. Если не удалось найти арендатора или покупателя, для которых будет вестись строительство на заказ, девелопер может начать строительство здания на свой страх и риск. с тем чтобы сдать его в аренду или продать в будущем. В зависимости от состояния рынка строительство здания на свои риск, в принципе, может принести больше прибыли, чем строительство на заказ, поскольку может быть трудно достичь компромисса в переговорах по условиям аренды с главным потенциальным арендатором. С другой стороны, для строительства. которое ведется на свой страх и риск, гораздо труднее получить финансирование. Как правило, строительные кредиторы не будут работать с девелопером, если у него нет больших финансовых ресурсов и иного дополнительною обеспечения, и он не желает нести личную ответственность по возврату кредита.
Девелоперам, начинающим работать в области девелопмента промышленных зданий, следует опасаться следующих подводных камней:
• переплатить при покупке земли;
• недооценить конкуренцию;
• построить продукт, не подходящий для данного рынка. чего обычно можно избежать, привлекая к работе соответствующих консультантов с самого начала процесса девелопмента;
• нанять архитектора, у которою нет опыта работы с выбранным типом продукта — девелоперам следует исследовать местный рынок и можо подготовить функциональный, ориентированный па данный рынок и максимально гибкий проект.
Девелопмент бизнес-парков обеспечивает девелоперам достаточную гибкость, так что они могут сами решать, продавать ли им неподготовленные участки земли или готовые здания. Обычно девелопмент бизнес-парков проходит поэтапно, что позволяет минимизировать риски, связанные с изменением рыночных условии.
Сегодняшние бизнес-парки являются результатом эволюционного процесса, у истоков которого находились промышленные зоны и парки конца XIX — начала XX столетия. Развитие первой спроектированной промышленной зоны началось в 1896 г. в Манчестере (Англия), когда частная компания Trqffotd Park Estates приобрела загородный участок земли площадью I 200 акров (485 га), примыкающий к Манчестерскому судоходному каналу. Промышленная зона Trafford Park Estate оставалась крупнейшей в мире вплоть до 50-х гг. XX в., пока в США и Канаде не появились более крупные объекты.
В Северной Америке первые спроектированные промышленные районы появились В Чикаго. Основным направлением их деятельности было производство, а катализаторами их развития были доступ к железнодорожным линиям н богатые источники электрической и паровой энергии. Чикагский Центральный производственный округ (Centra/ Manufacturing District)* построенный в 1902 г на 260 акрах (105 га) земли, состоял из типовых четырехэтажных здании. предназначенных для вертикально ориентированных технологических линий (gravity flow production к когда производство продукции начиналось на самом верхнем этаже, продолжалось на более низких этажах, и, в конце концов, на самом первом этаже формировался конечный продукт; готовый к отправке потребителю. В районе были Предусмотрены частные железнодорожные ветки. прямоугольная сеть удин, ландшафтное оформление. зеленые полосы и декоративное освещение удин. В 1909 г. был построен промышленный округ Clearing Industrial District плоп.адыо 530 акров (215 га), где впервые были предусмотрены сверхбольшие кварталы площадью 40 акров (16 га), в которых не было внутренних пересечений железнодорожных путей па одном уровне и существовала возможность проектирования участков различных размеров и глубины построенный в 1910 г. округ Hers/ting Road District площадью 91 акр (37 га) состоял из расположенных вдоль автомагистрали здании с красивыми фасадами, а железнодорожные пути были подведены к ним сзади.
Одноэтажные промышленные здания приобрели популярность главных: образом благодаря появлению сборочных конвейерок. Механизированные промышленные предприятия, инициатором создания которых был Генри Форд, послужили причиной перехода от многоэтажных зданий к одноэтажным строениям, предназначенным для размещения предприятий с горизонтальной организацией производственного процесса.
Девелопмент промышленных здании в 20-е — 30-е гг. XX в. был сосредоточен вокруг железнодорожных сортировочных станций и линий, и каждый обьекг 1ак МЛН иначе обслуживался железной дорогой. Крупными проектами девелопмента промышленных зданий, осуществленными на протяжении последующих 30 пет, были $lough Estates в Англии (1920), Central Manufacturing District в Лос-Анджелесе (1922), New England Industrial Center в г. Иидхсм, штат Массачусетс (1949). а также $tanford Industrial Park в г. Пало-Алто. штат Калифорния (1951 )
В 1950-е гг. появились первые бизнес-парки, в которых земля использовалась преимущественно под офисные здания, а не под объекты промышленного назначения. В следующем десятилетии были созданы специализированные научно-исследовательские парки, с выгодой использовавшие связи между университетами и частными компаниями. В таких парках встречаются помещения разного типа — от офисов и исследовательских лабораторий до помещений для производства товаров широкого потребления.
Использование земли для объектов легкой промышленности, например, производственных. складских и товарораспределительных зданий, по-прежнему является неотъемлемой особенностью современных бизнес-парков, однако в них возрастает доля офисных помещении и помещений новых типов — например, информационно-справочных центров.
Предприятия тяжелой промышленности, которые когда-то были существенным элементом проектируемых промышленных районов, теперь редко включаются в состав бизнес-парков. Тяжелая промышленность уже наиграет такой важной роли в экономике, и население. обеспокоенное возможным воздействием на окружающую срезу предпочитает в качестве инструментов для создания рабочих мест предприятия. ориентированные на высокие технологии. Зонирование часто ограничивает размещение предприятий тяжелой промышленности в бизнес-парках и вблизи центра города, это же время крупные компании, как правило, предпочитают размещать крупные производственные площади на автономных участках, расположенных вне городов, где земля стоит дешевле.
В 1950-е и 1960-е гг. бизнес-парки переместились с участков, расположенных в черте города поблизости от железнодорожных путей, в пригородные районы, где есть доступ к скоростным автомагистралям и аэропортам, Близость жилья, предприятий торговли, мест культуры и отдыха, а также образовательных учреждений стала Играть более важную роль, и население начало осознавать эти преимущества. В начале XXI в. продолжилось удаление промышленных объектов, таких, как склады и бизнес-парки, от городов но мере появления новых бизнес-парков на окраинах. С другой стороны, старые промышленные зоны внутри городов, имеющие доступ к скоростным автомагистралям, вновь обретают- свою привлекательность в связи с нехваткой свободных территорий в пригородах и наличием здании и инфраструктуры в местах точечного девелопмента.
Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса