Девелопмент зданий розничной торговли (retail development) отличается большим разнообразием — от строительства одного магазина на маленьком участке земли до создания суперрегионального торгового центра, занимающего площадь 100 акров (40 га) или более. Данный тип деятельности может включать
1) реконструкцию уличных магазинов в старых городских или пригородных районах,
2) создание нового городского центра с офисами и жильем.
3) новое строительство,
4) редевелопменг существующего центра или переоборудование здания, которое ранее использовали для других целей.
В большинстве случаев начинающий девелопер. который работает в данной сфере, не будет иметь дело ни с небольшими объектами этого рода (девелопмент одноэтажных зданий обычно осуществляют арендаторы, которым эти здания и принадлежат), ни с крупными региональными торговыми центрами. Здания розничной торговли все чаще и чаще включаются в виде вспомогательных элементов в другие типы девелепмента — тесно связанные и дополняющие друг друга — так что девелоперу, который ранее занимался офисными зданиями или бизнес-парками, возможно, придется впервые включить в свою деятельность и девелопмент зданий розничной торговли.
Розничная торговля сегодня развивается очень динамично — вследствие появления торговли через Интернет, изменения поведения покупателей. формирования концепции разумного роста В ответ на рост городов и их перегруженность транспортом, заботы об окружающей среде. Может показаться, что эти факторы мало связаны с девелопментом зданий розничной торговли, однако Проекты в этой сфере часто становятся своего рода индикаторами общественных явлений.
У всех видов девелопмента недвижимости очень много общего, но девелопмент торговых центров и зданий розничной торговли сильно отличается от других форм девелопмента недвижимости, и это привело к возникновению совершенно особых девелоперских навыков, терминологии и критериев эффективности. Пожалуй, главное, что нужно понять, начиная заниматься этим типом девелопмента, заключается в том, что успех в работе с недвижимостью очень сильно зависит от успеха индивидуальных арендаторов, занимающихся розничной торговлей, и их групп. Девелоперам, которые только начинают заниматься девелопментом зданий розничной торговли, следует найти опытного партнера.
Классификация торговых центров возможна на основе множества критериев, — например, по размеру, целевому рынку или по конфигурации помещений, но почти все центры подходят под следующее определение. впервые предложенное ULI в 1947 году.
Торговый центр — это группа торговых предприятий, объединенных общим архитектурным решением и построенных на участке, который
В данной статье рассматриваются торговые центры, гак как на их примере можно наблюдать все аспекты девелопмента зданий розничной торговли (часть из них может быть опущена, если проект ограничен одним магазином, новым или реконструируемым, или девелопментом в существующей зоне розничной торговли).
В настоящее время активно развивается редевелопмент существующих зон розничной торговли, однако необходимо отдавать себе отчет, что в этом случае невозможен тот же уровень контроля, что в случае торгового пентра с одним собственником. При редевелопменте существующей зоны розничной торговли необходимо наладить сотрудничество с общественностью и прибегать к услугам различных государственных и квазигосударственных организаций и органов, чтобы приблизиться к тому же уровню контроля, что и в случае проекта с единственным владельцем. В такой ситуации многие правила девелопмента и управления изменяются, и от девелопера требуются другие навыки.
Начинающие девелоперы обычно занимаются девелопментом зданий розничной торговли площадью менее 200 000 кв.футов (18 600 кв.м) в сегменте рынка микрорайонных торговых центров, районных, окружных или специализированных (но не региональных или суперрегиональных) торговых центров. Такие небольшие центры часто называют торговыми рядами (strip centers), поскольку изначально — как, впрочем, и сейчас — они имели форму линии (кота магазины располагаются в один ряд) или буквы «Г», вытянутой вдоль основных дорог, и возникали как результат быстрого развития пригородов после Второй мировой войны. Во многих случаях ЭТИ вполне сформировавшиеся и иногда работающие не в полную мощность центры могут быть прекрасными объектами для редевелоп мента. В настоящее время конфигурации участков и стратегии размещения
Предприятий розничной торговли меняются. Новые районные торговые центры, девелопмент которых ведется в настоящее время, являются неотъемлемой частью новых крупных жилых районов. Накопление опыта девелопмента торговых центров и развитие проектов жилых районов привело к тому, что в новых центрах часто применяются разнообразные конфигурации и проектные решения. определяющие характер застройки. В связи с усилением конкуренции между небольшими торговыми рядами на смену стандартным строениям и конфигурациям приходят более творческие концепции, и что приводит к повышению уровня требований, предъявляемых к девелопменту небольших торговых центров. Для сохранения конкурентоспособности старых центров проводится их косметический ремонт или полная реконструкция, чтобы они лучше вписывались в ту местность, где они расположены, с точки зрения землепользования, дизайна и доступа. Таким образом, именно редевелопмент, а но новое строительство на свободной территории может быть идеальным вариантом для начала деятельности в области девелопмента здании розничной торговли.
В настоящее время торговые центры весьма разнообразны, поэтому их классификация становится все более и более затруднительной. В специальной литературе торговые центры часто просто подразделяются на две большие категории — региональные торговые галереи и торговые ряды — по их размеру и пространственной конфигурации. Однако каждая из этих групп отличается значительным разнообразием.
Лучше классифицировать торговые центры по зоне обслуживания.
Стандартные категории торговых центров Категории торговых центров, определяемые на основании обслуживаемого ими рынка и особенностей арендаторов, стали уже стандартными в данной сфере, они сформировались с течением времени и продолжают развиваться. Сначала были выделены районные, окружные и региональные торговые центры. Позднее к ним были добавлены микрорайонные торговые центры как самые небольшие и суперрегиональные центры как самые большие, а также значительное количество нетрадиционных типов.
В любом случае, тип и функциональное назначение торгового центра никогда не определяются исключительно площадью участка или Здания; они обусловливаются основным арендатором или арендаторами и размером зоны обслуживания. Ниже описаны все категории торговых центров на основании их функциональною назначения, зоны обслуживания и сочетания арендаторов.
• В микрорайонных торговых центрах (convenience centers) предоставляются бытовые услуги и продаются товары повседневного спроса, ассортимент которых аналогичен ассортименту районного торгового центра. В таком центре находится не менее трех магазинов с общей арендуемой площадью {gross leasable area. OLA) до 30 000 кв.футов {2 790 кв.м). Обычно роль основного (якорного) оператора в таких ТОрШВЫХ центрах играет не супермаркет, а какое-либо иное торговое предприятие или предприятие бытового обслуживания, например, минимаркет.
• Районные торговые центры (neighborhood centers) реализуют товары повседневною спроса (продукты. лекарства и т.п.) и предоставляют бытовые услуги (например, стирка, химчистка, парикмахерское обслуживание и ремонт обуви) для удовлетворения повседневных потребностей жителей данною района. Основным арендатором такого центра является супермаркет, а его GLA составляет около 60 000
кв.футов (5 580 кв.м). На практике площадь может составлять от 30 000 до 100 000 кв.футов. (2 790 -9 300 кв.м).
• Окружные торговые центры (community centers) обычно предлагает многие из тех товаров повседневного спроса и бытовых услуг, которые предлагаются и в районных торговых центрах, однако в окружных центрах шире ассортимент текстильных изделии (одежда для взрослых и детей) и товаров длительного пользования (посуда, скобяные изделия и бытовые приборы,. В окружных торговых центрах больше выбор размеров изделий, стилей, цветов и больший диапазон цен. В большинстве центров основным арендатором кроме супермаркета является
универмаг товаров для Остей (junior department Store), универмаг экономического класса (variety $tore). аптека-супермаркет (super drugstore) или универмаг. торгующий по сниженным ценам (discount department $tore/ Хотя в окружных центрах пе бывает универмагов с полным ассортиментом товаров (full-line department $tore), в них может быть расположен успешный специализированный магазин (магазины) (specialty Store). Обычно ею GLA составляет около 150 000 кв.футов (13 940 кв.м). но на практике его площадь может составлять от 100 000 до 500 000 кв.футов (9 295 — 46 500 кв.м) или более. Центры. которые в целом подходят под определение окружного торгового центра, по при ЭТОМ имеют площадь, превышающую 250 000 кв.футов (23 235 кв.м). Классифицируются как суперокружные торговые центры (super community center). В редких случаях их площадь может превышать 1 млн.кв.футов (93 000 кв.м). Таким образом, размер и притягательность окружных торговых центров оценивать сложнее всего.
Специализированный торговый комплекс (power center) является разновидностью суперокружною торгового центра; в нем есть не менее четырех основных (якорных) операторов, продающих товары определенной категории но сниженным цепам, на площади 20 000 футов (1 860 кв.м) или более. Обычно эти якорные операторы реализуют товары длительного пользования — такие, как бытовая электроника. Спортивные, канцелярские товары и товары для дома. стройматериалы и инструмент, продукты, продаваемые на вес, лекарства, санитарно-гигиенические и косметические средства, игрушки, персональные компьютеры и программное обеспечение. Как правило, это магазины глубокого ассортимента (category killer), которые обычно вытесняют с рынка более мелких конкурентов, а также клубы оптовой торговли (warehouse clubs) и универмаги, торгующие по сниженным ценам. В специализированных торговых комплексах основные операторы обычно занимают 85% и более обшей арендуемой площади. Региональные торговые центры реализуют разнообразные потребительские товары, одежду, мебель, товары для дома в большом ассортименте. Кроме того, там размещаются различные предприятия бытового обслуживания, места отдыха и развлечений. Основными арендаторами в них являются один пли два универмага с полным ассортиментом товаров площадью не менее 50 000 кв.футов (4 650 кв.м). GLA типичного регионального торгового центра составляет около 500 000 кв.футов (46 470 кв.м). на практике она может быть от 250 000 до 900 000 кв.футов (23 235 -83 650 кв.м). В таких центрах предоставляются типичные для деловых районов города услуги, но их ассортимент уже. чем в суперрегиональном центре.
Суперрегиональные торговые центры предлагают обширный ассортимент потребительских товаров. одежды, мебели, хозяйственных товаров, а также большой выбор предприятий бытового обслуживания. мест отдыха и развлечений. В качестве основных арендаторов там размешаются три или более универмага с полным ассортиментом товаров площадью не менее 75 000 кв.футов (6 970 кв.м) каждый. OLA типичного суперрегионалыюю торгового центра составляет около 1 000 000 кв.футов (93 000 кв.м). на практике она может быть от 500 000 до 1,5 млн.кв.футов и более (46 500 — 139 400 кв.м).
Обычно на территории всех центров (в границах участка, принадлежащего владельцу центра) имеется достаточная площадь для парковки автомобилей персонала и покупателей, определяемая на основании обшей арендуемой площади в соответствии с принятыми стандартами парковочных коэффициентов.
Специализированные торговые центры Специализированные торговые центры можно считать подкатегориями традиционных категорий. В широком смысле специализированными называют тс торговые центры, которые не подходят под определения, данные выше, или сильно отличаются от описанных выше центров. Так. например, районный торговый центр, в котором функцию супермаркета выполняют несколько специализированных продуктовых магазинов — магазин деликатесов, мясной, овощной и винный магазины, — может’ быть назван специализированным районным торговым центром. Точно так же группу магазинов, примыкающих к крупной стоянке грузовых автомобилей и предлагающих товары повседневного спроса, может быть трудно отнести к какой-либо из обычных категорий.
Статус специализированного торгового центра может быть присвоен центру окружного масштаба, в котором есть большой фитнес-центр. играющий роль якорного оператора, и различные магазины, продающие товары для здоровья, здорового питания и спортивные товары, а также центру, в котором доминируют арендаторы, ориентирующиеся на представителей определенных профессий. Не будет преувеличением сказать, что возможности специализации ограничиваются только способностью девелопера разработать хорошо продуманную стратегию девелопмента. С другой стороны, по мере того как такие нетипичные сочетания арендаторов начинают доминировать, специализированные центры попадают в разряд подкатегорий традиционных категорий торговых центров.
В эту группу нетипичных разновидностей торговых центров входят также центры с особой архитектурой или центры, посвященные определенной теме. Для описания особого характера торгового центра, его направленности или целевою сегмента рынка используются термины «развлекательный центр», «центр моды», «центр товаров по сниженным цепам». «фирменный торговый центр», «специализированный торговый комплекс», «мегамол», «товары для дома». Недавно к ним добавились названия «исторический» и «концептуальный» торговый центр.
Важная тенденция, оказавшая существенное влияние на розничную торговлю и ставшая одним из главных феноменов 80-х и 90-х гг. XX в., связана с появлением магазинов типа торговый дом (big-box) или больших магазинов глубокого ассортимента. Их первыми представителями стали Wal-Mart и Kmart. Сейчас в эту категорию также входят Best Buy PetsMart. Babies «R» Us и множество крупных магазинов. Они реализуют обширный ассортимент товаров, которыми ранее торговали небольшие магазины аналогичного ассортимента, либо специализируются на какой-либо одной категории товаров, что почти исключает возможность конкуренции со стороны более мелких магазинов, расположенных в том же центре или даже в близлежащих центрах — если только они не обладают какими-либо конкурентными преимуществами.4 Суперцентр Neighborhood Market компании Hal-Mart, как его ни называй, представляет собой районный торговый центр под одной крышей. Изменения в розничной торговле приведут к соответствующим изменениям в моделях землепользования. девелоперам необходимо выявлять и обслуживать новые рыночные ниши.
Предприятия розничной торговли быстрыми темпами интегрируются в другие проекты девелопмента недвижимости. Они могут занимать большую долю помещений при смешанном тине девелопмента (торговые центры, фасады которых выходят на улицы, могут быть частью более крупных многоцелевых проектов девелопмента или проектов создания целых городских районов), предприятия розничной торговли располагаются в местах отдыха, на транспортных предприятиях, аэро- и железнодорожных вокзалах и других транспортных узлах, в офисных центрах и бизнес-парках.
Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса