Джеймс Граскамп. один из наиболее известных преподавателей девелопмента, подчеркивал, что для вступления в битве начинающий девелопер должен обладать по крайней мере одним из четырёх активов. — землёй, знаниями, наличием потенциальных арендаторов или капиталом. При наличии более чем одною из этих активов задача заметно облегчается. Если девелоперы обладают землей, их задача заключается в том, чтобы предложить участок тому, кто захочет его использовать. Таким образом, нужно найти подходящий для участка проект. Пели девелоперы располагают Знаниями или контактами с арендаторами, их задача — правильно организовать поиск подходящею участка земли. Таким образом, нужно найти подходящий для проекта участок. Если девелоперы располагают капиталом, у них сеть выбор.
Поиск участка
Весь процесс девелопмента в конечном счете определяется спросом. Отправной точкой всех проектов девелопмента является анализ, кому (потенциальным покупателям или арендаторам) И В каком месте нужна земля. Первоначальный анализ рынка должен определить рыночные ниши и установить, какой продукт может их заполнить.
Знания также могут проявляться в нескольких формах. Многие девелоперы умеют извлекать выгоду из своей осведомлённости о специфике местного рынка. полученной во время предыдущею опыта в узкой области. Знание рынка может дать начинающим девелоперам конкурентное преимущество, в котором они нуждаются. Весьма важно знать, какие участки пользуются спросом и какие арендаторы ищут помещения. Кроме того, «стартовым капиталом» начинающих девелоперов. не обладающих большим опытом завершённых проектов, может оказаться способность убеждать потенциальных кредиторов и инвесторов в том, что рынок для данною проекта существует, в качестве свидетельства предъявляя исследования рынка пли протоколы о намерениях, подписанные с предполагаемыми арендаторами.
Понятие приведенной стоимости
Девелоперам крайне важно знать понятие приведенной стоимости. Данное понятие описывается во всех учебниках по финансам в области недвижимости (например, William В. Brueggeman и Jeffrey D. Fisher, «Real Estate Finance and Investments» 11th ed. [New York: McGraw-Hill. 2002]). Анализ приведенной стоимости уравнивает стоимость денег во времени. Поскольку деньги приносят проценты, то через год S100 будут стоить $110 при процентной ставке в 10% и $121 через два года при начислении сложного процента. Ставка в 10% представляет собой альтернативные издержки того, что вы получаете деньги не сейчас, а, к примеру, через два года.
Приведенная стоимость $121, которую вы получите через два года, сегодня равняется $100. Это означает, что дисконтированная стоимость S121 по ставке 10%. которые будут получены через два года, сегодня равна $100. бели ставка дисконтирования (алэтернативная норма доходности) равна 10%, не имеет значения, получаете ли вы $100 сегодня или S121 через два года.
Таким образом, приведенная стоимость $121. получаемого через два года, равняется $100.
Стоящий перед владельцем земли вопрос о том, разбивать ли землю на отдельные участки под застройку одноквартирнми домами сегодня или подождать 10 лет. чтобы построить на данном участке торговый центр, решается путем анализа приведенной стоимости. Например, предположим, что сегодня земля для девелолмента жипых одмиквартирных домов стоит $100 000 за акр, а земля под торговый центр через пять лет будет стоить $200 000 за акэ. Если ваша ставка дисконтирования составляет 10%. то $200 000. которые вы получите через пять лет, сегодня стоят $124 184 — значительно больше, чем стоимость земли, если использовать ее для строительства жилых одноквартирных домов. Лучший вариант — подождать.
Из-за высокой нормы доходности и высокого риска, связанного с девелопментом, большинство девелоперов ориентируются на ставку дисконтирования не менее 20%. Это означает, что они предполагают зарабатывать на свои инвестиции по крайней мере 20% в год, в то время как ожидаемый темп инфляции составляет 5%. Темп инфляции является одним из компонентов ставки дисконтирования.
Реальная норма доходности * Темп
Инфляции * Риск =
Ставка дисконтирования с учетом
премии за риск
3% + 5% + 12% = 20%
Если темп инфляции вырастет до 10%, требуемая доходность девелопера должна вырасти до 25%. Премия за риск зависит от типа недвижимости и может колебаться в пределах от 4% за завершенное офисное здание до 15-20% за девелопмент земли под рекреационные проекты.
В нашем примере, если ставка дисконтирования составит 20%, а не 10%. приведенная стоимость $200 000 будет равна лишь $80 375. При более высокой ставке дисконтирования. лучшим решением будет девелопмент земли для строительства жилых одноквартирных домов.
Какую из ставок дисконтирования выбрать — 10 или 20%? Ответ зависит от риска. В начале XXI в. девелопмент
земли (за исключением девелолмента жилых одноквартирных домов) считается самым рискованным типом девелолмента из-за неопределенности, связанной с правами собственности на землю и ёмкостью рынка. Строительные риски в
девелопменте зависят от условий местного рынка.
евелопмент офисных зданий более рискован, чем девелопмент примышленных или жилых, так как сроки реализации проектов больше, а предложение на многих рынках превышает спрос.
В девелопменте коммерческих зданий наиболее трудной для девелопера задачей является поиск арендатора/клиента. Это важный компонент, который ведет к основной цели — получению прибыли. Хорошие деньги находят хорошие проекты, и выход на арендатора/клиента — самая важная задача девелопера коммерческой недвижимости, будь он начинающим или опытным. Солидные арендаторы могут помочь преодолеть сопротивление соседних домовладельцев или правительственных организаций.
Многие девелоперы начинают бизнес, используя связи е потенциальными арендаторами пли строя новое здание для семейного бизнеса или компании, в которой они работают. Знание потребностей конкретного арендатора и контроль над выбором местоположения участка может позволить начинающему девелоперу, который работает на компанию, участвовать в процессе в качестве руководителя.
Другой путь вхождения в бизнес — доступ к источникам финансирования. Оказав помощь в поиске кредитора или инвестора опытному девелоперу. который нуждается в деньгах, иди другу, который имеет влияние на арендаторов, вы можете стать руководителем в его первом проекте.
Все это относится к попеку участка. Предназначение участка определяет требования к нему, а задача девелопера состоит к том, чтобы найти участок, который лучше всего соответствует существующему спросу.
Поиск проекта
Другой стартовой возможностью является управление удобно расположенным участком недвижимости. Многие девелоперы начинают бизнес с девслоимента земельного участка, находящегося в собственности их семьи или компании. Другие девелоперы начинают с того, что убеждают землевладельца внести землю в качестве вклада в совместное предприятие, в рамках которого девелопер будет- управлять процессом девслоимента. В обоих случаях существующее предложение определяет девелопмент.
Первый вопрос, на который девелоперы должны ответить, звучит так: «Как наиболее эффективно можно использовать данную землю?» Начинающие девелоперы обычно выбирают тот тип девслоимента, который кажется приносит наибольшую доходность. предварительно не изучив спрос на данный продукт (например, девелопмент офисных зданий).
Без достаточного спроса на конкретный продукт участок не сможет приносить достаточного дохода. Таким образом. начинающий девелопер сначала должен провести анализ рынка, чтобы определить наилучшее использование участка и оценить продажи — количество проданных жилых единиц или квадратных футов площади, сданных в аренду за месяц.
При данном подходе каждый участок используется наиболее эффективно, что максимально повышает его стоимость. Каждый потенциальный покупатель, рассчитывая получить прибыль, прежде чем объявить свою цену покупки недвижимости, анализирует возможность ее эффективного использования. Фактически цепа продажи определяется многими покупателями, которые нашли наиболее эффективное использование для этой земли и предложили соответствующую цену. Владелец оценивает участок в соответствии с эффективностью его использования и принимает решение, начинать девелопмент немедленно или подождать.
Вопрос о том, стоит ли сразу приступать к процессу девелолмента или выгоднее подождать, зависит от возможности изменений в назначении земли или плотности застройки в будущем. Например, участок па пересечении двух автомагистралей на краю города может подойти для торгового центра, но если текущий спрос на здание розничной торговли ещё не достаточен для строительства торгового центра, то самым выгодным использованием участка может стать скорейшая продажа участков земли иод строительство одноквартирных домов. Однако спустя пять лет строительство торгового центра может оказаться оправданным, потому что Прибыль от подобного использования земли могла бы быть выше.
Когда девелопер уже владеет участком земли, маркетинговое исследование должно уточнить, что и сколько следует на нём построить, а также цену продажи или ставку арендной платы и количество времени, которое потребуется для продажи или аренды. За время
Проведения необходимых маркетинговых исследований девелопер должен исследовать характеристики участка (какое количество земли подлежит застройке: процент площади, содержащей уклоны: наличие экологически чувствительных областей и местностей, подверженных затоплениям и т.д.) и вь.яснить. какую исходно-разрешительную документацию необходимо получить.
Стратегия девелопмента должна быть разработана сразу после тою. как девелопер собрал всю необходимую информацию о рынке, инженерных работах, о процессе получения необходимых экологических заключений и исходно-разрешительной документации. Большой участок земли не обязательно весь сразу должен подвергаться девелопменту. Финансовые ВОЗМОЖНОСТИ обычно ограничиваются собственным капиталом девелопера и его партеров, включая незаложенную стоимость земли (land value net of loans),
Для того чтобы получить финансирование, особенно когда речь идет о финансировании строительства. начинающие девслоиеры в большинстве случаев должны предоставить какие-то личные гарантии возврата средств. Обычно прежде, чем банк решится выдать строительный кредит, ему необходимо знать размер собственною каптала девелопера и ею партнеров по проекту. Гарантиями могут выступать обязательства арендатора по оплате на основании договора долгосрочной аренды.
Одно из преимуществ девелопмента небольшой части крупного участка земли заключается в том. что оставшаяся часть может быть использована в качестве дополнительною обеспечения при финансировании первого проекта. Поскольку земля была дополнительным обеспечением по кредиту. невыполнение обязательств по выплате долга может повлечь за собой потерю всего участка. В случае неплатежа банк может обратить взыскание к любому имуществу, находящемуся на балансе.
Для начинающих левелоперов привлекательны те проекты, когда у девелопера сеть участок, и он хочет найти проект, поскольку в этом случае девелоперу не нужно искать землю и добиваться ограничений на распоряжение участком на тот период, пока он будет готовить проект. С другой стороны, хотя такие проекты.
возможно, представляют собой наиболее легкий путь для того, чтобы начать карьеру в сфере девелопмента. основная проблема заключается в том. что земля. которая уже принадлежи! девелоперу. в данный момент может не быть наиболее выгодным объектом для девелопмента. Тем не менее девелопмент многих объектов может приносить прибыль. Квалифицированные девслоиеры могут найти наиболее выгодное и маркетинговом плане применение для данного объекта. разработать стратегию девелопмента и затем действовать в соответствии с ней.
Повышение шансов успешного девелопмента
Выбор первого проекза в сфере девелопмента не должен быть случайным, и начинающим не следует хвататься за первую же представившуюся возможность. Первый проект — самый трудный, при этом он является одним из самых важных, в которых девелопер когда-либо будет Принимать участие, В случае неудачи получить другую возможность в следующий раз будет гораздо сложнее. Первый проект определяет репутацию девелопера. ею имидж на рынке недвижимости, уровень будущих проектов и создает брокерскую сеть и другие деловые связи, в том числе с инвесторами и банкирами. Несмотря на зто, каждый начинающий девелопер допускает ошибки. 1-го целью должно быть выполнение высококачественного проекта, удовлетворяющего нужды местного рынка. Необходимо получить наилучшие возможные рекомендации, по при тгом не бояться самому принимать решения и претворять их в жизнь.
Один из принципов девелопмента гласит: «На маленький проект уходит столько же сил и времени, сколько на большой11. Поэтому считается, что девелоиерам следует искать крупные проекты. Хотя этот принцип отчасти справедлив для опытных левелоперов, для начинающих он не подходи-!.
Главная цель, стоящая перед девелопером при выполнении первою проекта. — заработать репутацию. Отсутствие успешно выполненных проектов в «послужном списке» начинающего девелопера может стать основным препятствием в дальнейшем, потгому выбор правильных масштабов для первого ироекга имеет решающее значение. Главная рекомендация — искать проект, который может быть претворён в жизнь в рамках финансовых возможностей девелопера (его личные ресурсы и деньги, которые могут быть получены у родственников, друзей и прочих потенциальных партнеров), к примеру, за шесть месяцев. Общий принцип заключается в том. что суммарный собственный капитал партнеров не может быть меньше, чем полная себестоимость проекта. В периоды, когда наблюдается нехватка денежных ресурсов, требования к собственному капиталу могут быть еще жестче. К примеру, предположим, что у девелопера есть S50 000 наличных денег и собственный капитал в сумме SI00 000. В лом случае для выполнения проекта стоимостью SI млн. ему необходимо привлечь партнера с собственным капиталом не менее $900 000. Конечно. найти партнера с активами в S1 млн.. особенно если он должен нести личную ответственность по строительному кредиту1, может оказаться непросто, но ЭТО всё-таки проще, чем найти партнера с активами в S50 млн. Кроме тою, большинство проектов в настоящее время требует внесения значительной части собственною капитала денежными средствами. Если кредиторы требуют, к примеру, 30% доли денежных средств в собственном каптале, то гораздо легче будет найти S300 000 для выполнения проекта стоимостью SI млн.. чем S3 млн. для выполнения проекта стоимостью $10 млн. Если девелоперу удастся создать значительную стоимость проекта, превышающую его себестоимость. то требования банка к доле денежных средств в собственном капитале могут быть уменьшены. Стоимости проекта зависит от количества заключенных договоров аренды и рыночных ставок арендной платы. Если в вышеприведенном примере оценочная стоимость проекта составит % 12 млн.. то семидесятипроцентный кредит даст $8,4 млн. и тогда девелоперу будет необходимо внести денежными средствами всего $1,6 млн.
Кроме того что начинающий девелопер должен отдавать предпочтение менее масштабным проектам, он также должен искать более простые проекты, состоящие из меньшего числа шагов. Девелопмент небольших домов занимает меньше времени, что сопряжено с меньшим риском и требует выполнения меньшего количества шагов. Они также могут быть быстрее сданы в аренду. Хотя девелопмент маленьких домов может оказаться ничуть не проще, чем девелопмент больших
следует вес же выонрать проекты, не греоуюшие сложных схем финансирования, а также ДОЛГОГО процесса получения исходно-разрешительной документации, исход которого заранее неизвестен.
Следует выбирать более простые проекты, но из ЭТОГО правила есть одно исключение. Иногда маленькие «проблемные» проекты — это га возможность, которая была проигнорирована опытными девелоперами.
Например, крутые девелоперские фирмы могут решить, что не стоит тратить время и силы на решение проблем какого-либо участка, связанных с сервитутами, границами или затоплением. Начинающий девелопер, напротив, может за умеренную плату договориться с владельцами земли о том. что они не будут продавать участок, пока он решает эти проблемы. Еще одна возможность — это объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности или же объекты, принадлежащие агентствам по редевелопменту. поскольку крупные девслоиеры могут избегать таких вариантов из-за множества бюрократических формальностей и проволочек. Однако. если участок не был просто выставлен на аукцион. начинающему девелоперу. возможно, потребуется доказать, что у него есть опыт успешного выполнения проектов, чтобы убедить чиновников решиться на сотрудничество.
Тем не менее постоянные напоминания о том, ЧТО у девелопера есть интерес к данному проекту. пока государственные органы выполняют необходимые процедуры и проводят открытые слушания по проекту, могут предоставить настойчивому девелоперу преимущество к тому моменту, когда будет наконец опубликован Запрос о представлении предложений (Requestfor Proposals) или объект будет выставлен на продажу.
Начинающим девелоперам гораздо легче найти финансирование при избытке денежных ресурсов на рынке. В такие периоды свободных денег нередко бывает больше, чем «хороших проектов», которые могут принести хорошую прибыль. Еще одна успешная стратегия для тех начинающих девелоперов, у которых есть обширные связи в данном регионе (в особенности для брокеров), —заблаговременно встретиться с потенциальными финансовыми партнерами (особенно местными частными инвесторами), чтобы выяснить, какого рода проекты их интересуют. Обладая такой информацией, начинающие девелоперы могут искать проекты, исходя из предпочтений инвесторов, например, девелопмент земли для строительства небольших промышленных зданий, рассчитанных на одного арендатора, стоимостью от $2 до $4 млн. Если подходящий участок будет найден, девелопер может быстро договориться с владельцами о возможности покупки и представить свои предложения финансовым партнерам. Время имеет решающее значение: часто девелоперу необходимо оперативно принимать решение о покупке земли, чтобы уложиться в период от 30 до 60 дней, так что очень важно иметь финансового партнера. готового к быстрому рассмотрению проектов.
В конечном итоге главные активы девелопера — это его хорошая репутация н способность добросовестно вести дела со множеством заинтересованных сторон. При возникновении спорных вопросов крупная девелоперская фирма может добиться своего, просто продержавшись дольше, чем ее конкурент, но лучший совет для начинающих — в принципе избегать таких ситуаций.
Риски, связанные с приобретением, включают в себя риски, связанные с правом собственности, сервитутами. установлением контроля над недвижимостью и регистрацией перехода прав на неё.
Риски, связанные с подтверждением прав собственности, включают все риски, связанные с получением исходно-разрешительной документации и прав на девелопмент (законного права на девелопмент недвижимости в соответствии с
существующим назначением, плотностью застройки и проектом).
Риски участка включают все риски, связанные с физическим состоянием самого участка (почва, гидрология, теология, загрязнение, флора) и того, что находится за его пределами. — например, пропускной способностью инженерных сетей и дорог.
Финансовые риски включают расходы пс привлечению долгового финансирования и финансирования за сет собственною капитала, а также риски, связанные с процентными ставками по строительным и долгосрочным кредитам
Строительные риски включают все риски, связанные со своевременным завершением строительства объекта с высокими стандартами качества и в рамках бюджета
Маркетинговые риски — риски, связанные со сдачей недвижимости в аренду по заппанированным ставкам арендной платы в заданные сроки
Эксплуатационные риски включают риски, связанные с поддержанием состояния недвижимости на высоком уровне, удержанием в рамках бюджета эксплуатационных расходов (обслуживание, ремонт, налоги, управление, коммунальные услуги) и обеспечением высокого уровня заполняемое в соответствии с расчетными ставками арендной платы или выше (т.е. девелопер добивается, чтобы фактические ставки арендной платы соответствовали
расчетным значениям или превышали их).
Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса