Получение финансирования

Получение финансирования на застройку

Главное отличие девелоимента земли от девелоимента доходной недвижимости заключается в том, что земля обычно делится на участки и быстро продается, тогда как доходная недвижимость обычно остается во владении н эксплуатируется в течение нескольких лет. Период владения играет решающую роль при выборе типа финансирования. Девелогмент земли финансируется при помощи краткосрочного кредита девелоимента или строительного кредита. Деве л оп мент доходной недвижимости финансируется при помощи как строительного кредита, так н долгосрочного ипотечного кредита, последит! из которых известен как кредит рефинансирования (takeout loan). При девелопменте доходной недвижимости строительный кредитор исходит из того, сможет ли долгосрочный кредитор рефинансировать строительный кредит долгосрочным ипотечным кредитом. При девелопменте земли строительный кредитор полагается на способность деведопера продать подготовленные земельные участки в оговоренные сроки и по планируемой цене.
Таким образом, успех девелоимента земли, а также способность вернуть кредит па девелонмент зависит от успешного маркетинга участков. Поскольку при девелопменте земли рефинансирования строительных кредитов не существует, они должны удостовериться, что деведопер сможет достаточно быстро распродать определенное количество участков, достаточное для возврата кредита. Зачастую помимо залога недвижимости строительным кредиторам требуется дополнительное обеспечение, например, аккредитивы. Кроме того, размер займа ограничен 60-70% от прогнозируемого объема выручки, чтобы обеспечить резерв на тот случай, если продажи будут идти медленнее, чем планировалось. Замедление продаж оборачивается повышением затрат на выплату процентов, так как остаток непогашенного займа уменьшается медленнее, чем первоначально планировал девелопер.

Для начинающих девелоперов самой трудной задачей является получение финансирования. Если девелопер не обладает достаточным личным капиталом, ему необходимо убедить кредиторов предоставить ему финансирование. В прошлом деведоперы могли получить почти стопроцентное финансирование, не неся при этом личной ответственности. Однако сегодня в большинстве случаев деведоперы должны делать взносы в собственный капитал и брать займы под личную ответственность.
Собственный капитал деведопера может вноситься денежными средствами или землей. Например. представим, что девелопер приобрел землю для проекта ча $100 000, а рыночная стоимость этой земли впоследствии выросла и составила $400 000. Если общая стоимость предлагаемого девелопером проекта составляет $1 млн. ($600 000 расходы на девелонмент плюс $400 000 рыночной стоимости земли), то он, вероятно, сможет найти кредиторов, готовых предоставить кредит в размере 70% от этой суммы, Иными словами, для кредиторов необходимо, чтобы $300 000 девелопер внес в собственный капитал. Поскольку рыночная стоимость земли на $300 000 выше. чем её первоначальная стоимость, девелопер может использовать землю для внесения в собственный капитал, чтобы удовлетворить требования кредиторов о внесении $300 000. На самом деле заем покроет первоначальные расходы деведопера на покупку земли. составившие S100 000, так как кредит в $700 000 превышает необходимые затраты на девелонмент земли ($600 000) на $100 000.