Предварительные соглашения со строительными фирмами.

Предварительные соглашения

На предварительном этапе маркетингового анализа девелопер должен убедиться в заинтересованности местных строительных фирм в покупке участков земли.55 Затем девелопер должен получить гарантийные письма от строительных фирм. являющиеся частью документации, которую девелопер должен представить кредитору, чтобы заключить оглашение и предоставлении кредита. В гарантийных письмах указывается количество участков, которое приобретет каждая из строительных фирм в рамках проекта.

В идеале у девелопера могут быть гарантийные письма на большую часть участков, прежде чем он обратится к потенциальному кредитору. Хотя гарантийные письма помогают снизить рыночный риск.

они не могут гарантировать продажу участков, если не обеспечены аккредитивами. Аккредитивы гарантируют, что неоплаченная часть стоимости участков будет оплачена банком, который открыл аккредитив.

Дон Маким. партнер фирмы Mill Creek Properties из города Саладо, штат Техас, заметил, что «большинство банков знает, что необеспеченные гарантийные письма от строительных фирм не могут выступать в качестве обеспечения кредита». Он так характеризует ситуацию до обвала конца 1980-х: «Если у вас было положительное заключение оценщика (бумажные активы), немного собственного капитала, внесенного в виде задатка, и гарантийные письма от строительных фирм е хорошей репутацией, вы могли получить финансирование девелопмепта вашего участка. А теперь необходимо внесение почти всею собственного капитала и наличие финансового обеспечения у строительных фирм».

Чтобы подтвердить свою платежеспособность, строительная фирма вместе с гарантийным письмом должна открыть аккредитив. Это требование значительно усложняет задачу девелопера. Строительные фирмы, часто недофинансированные,

неохотно гарантируют покупку участков. Девелопер должен убедить кредитора в надежности гарантийных писем от фирм или представить гарантию в виде открытых аккредитивов. Прежде чем начинать переговоры со строительными фирмами, девелопер должен знать, какие документы необходимы кредиторам. Если кредитору требуется подтверждение обязательств строительных фирм открытием аккредитивов, то девелопер должен рассматривать это требование в качестве условия сделки со Строительной фирмой.

Условия покупки для строительных фирм. Условия покупки участков, которые требуют строительные фирмы, варьируются в зависимости от местных рыночныхусловий. Авансовые платежи могут составлять от 1% задатка до 10% и даже до 20% от покупной цены. Строительные фирмы выплачивают задаток в момент резервирования участков, остальная сумма покрывается векселем, в котором устанавливается процентная ставка, начисляемая начиная со дня предоставления девелопером подготовленных участков. В контракте на покупку в качестве даты передачи участков определяется день, когда юродские власти утверждают передачу улицы в общее пользование или когда инженер подтверждает, что проект в основном завершен.
На рынках со слабым спросом или в ситуациях реструктуризации задолженности (когда девелопер оказался не в состоянии осуществлять платежи по кредиту), строительная фирма имеет более устойчивую позицию, чем девелопер.

Например, после нефтяного кризиса середины 1980-х гг. строительные фирмы города Остин, штат Техас, смогли приобрести большое количество участков за очень небольшие деньги. Чтобы вызвать интерес у строительных фирм, девелоперы иногда понижают приоритет выплат по земельному векселю, выпущенному под образцы домов строительной фирмы, по отношению к выплатам строительным кредиторам, что позволяет строительным фирмам сократить авансовые расходы.

К примеру. строительные фирмы сооружают три образца дома и шесть домов «на свой риск» (это дома, которые строятся с расчетом на то, что они продадутся еще до завершения строительства). Девелоперы предоставляют строителям скользящий опцион с тем, чтобы строительные фирмы имели возможность по мере продажи домов докупать землю.»

На рынках со слабым спросом и в ситуациях реструктуризации задолженности у дсвелоперов есть ещё один способ вызвать интерес строительных фирм предоставить скидки при покупке первых участков. Например, если в обычных условиях участки продаются но $20 000, то первые два участка девелоперы могут продать по $10 000. а следующие два — по $15 000.