В данном разделе сначала обсуждаются вопросы проектирования бизнес-парков, а затем — проектирования основных типов промышленных зданий.
Проектирование участка При проектировании участка для бизнес-парка необходимо учитывать множество взаимосвязанных факторов — от плана участка до дорожной системы и планов ландшафтных работ. Главное — это гибкость. План участка должен быть составлен так. чтобы можно было добавить новые здания, изменить транспортные потоки и разделить землю на более мелкие участки.
Процесс проектирования обычно стоит из трех основных этапов; разработка концепции проекта, предварительное проектирование И окончательное Проектирование. На каждом папе ведется сбор и анализ информации об участке, а также вы я в пение и опенка альтернативных проектов. На протяжении всего этого процесса девелоперу и проектной команде следует вести конструктивный диалог с соответствующими Представителями органов власти, поскольку они могут помочь девелоперу добиться соответствия требованиям и заручиться поддержкой общественности.
Межевание и размер участка. Участки глубиной 200-300 футов (60-90 м) широко используются для разного рода объектов промышленного назначения. Отдельные крупные пользователи могут нуждаться в участках глубиной 500 футов (150 м). которые при необходимости могут быть разукрупнены. Ширина участков может быть различной и зависит от потребностей пользователя. Если требования к парковкам минимальны, коэффициент застройки (building coverage) может составлять от 50 до 70%. Например, здание площадью 20 000 кв.футов (I 860 кв.м), построенное там, где максимальный коэффициент застройки составляет 50%, будет занимать участок площадью 40 000 кв.футов (3 720 кв.м).
Если бы вся оставшаяся площадь — 20 000 кв.футов (I 860 кв.м) — была использована под парковку, то при средней площади одного парковочного места, составляющей 350 кв.футов (32.5 кв.м). на иен можно было бы разместить 57 парковочных мест и коэффициент парковки составил бы 2,9 места на 1 000 кв.футов (95 кв.м).
Парковка. Размеры парковок для отдельных зданий в бизнес-парках определяются требованиями зонирования и потребностями пользователей, хотя зачастую они и различаются. В большинстве административно-территориальных образований законодательство о зонировании и строительстве устанавливает минимальное количество парковочных мест в (ависнмости от площади помещений различного назначения, выражаемое как количество парковочных мест, приходящееся на 1 000 кв.футов (95 кв.м) арендованной площади. Эти показатели росли на протяжении последних лет, и сейчас они составляют от одного до двух мест на 1 000 кв.футов (95 кв.м) для складских помещений и до трех, четырех и более мест для научно-исследовательских и других здании с преобладанием офисных помещений.
Проектирование улиц и движение транспорта. При проектировании дорожной сети бизнес-парков, в первую очередь, принимают во внимание расположение внутренних дорог. В идеале планировка улиц бизнес-парка должна обеспечивать быстрый доступ к ближайшей основной автомагистрали или скоростной автомагистрали и препятствовать движению но территории бизнес-парка транспортных средств. которые не имеют к нему отношения. Автомагистраль общего пользования, проходящая посредине бизнес-парка, снижает затраты девелопера на внутренние дороги и повышает стоимость участков, расположенных вдоль нее, по наряду с этим она скорее разделяет объект, чем объединяет его. создает интенсивные транспортные потоки через бизнес-парк и повышает вероятность дорожно-транспортных происшествий.
Чем больше мест въезда и выезда па участке девелопмепта, тем лучше. Предположим, к примеру, что ведется девелонмеит бизнес-парка площадью I60 акров (65 га) и число сотрудников составляет 20 человек на акр. Пели в среднем на одной машине ездит 1,1 человек и количество сотрудников составляет 3 200 человек, количество автомобилей составит 2 900 единиц.
Трёх запланированных мест въезда, возможно, будет достаточно для того, чтобы пропустить такое количество автомобилей за время, чуть большее часа. Однако если каждый вечер при выезде с территории бизнес-парка возникает получасовая пробка, а у конкурирующего промышленного парка, расположенного рядом на той же дороге, пробок не возникает, то владелец первого парка столкнется с серьезной маркетинговой проблемой.
Дороги на объекте должны быть спроектированы так. чтобы обеспечить максимальную гибкость в выборе формы участков, поскольку в какой-то момент в будущем изменения спроса могут потребовать изменений в проекте участка. В проектах современных бизнес-парков прямоугольная сеть улиц обычно не используется. Сегодня улицы чаше изгибаются и следуют очертаниям рельефа местности.
Поскольку в большинстве населенных пунктов наиболее актуальным вопросом остается движение транспорта, девелоперам следует понимать, как на него повлияет реализация предложенных ими проектов девелопмепта. Под интенсивностью транспортного потока подразумевают число поездок автотранспортных средств из определенного пункта отправления.
Обычно по одной полосе проезжей части может быть сделано от 800 до 1 200 поездок в час в зависимости от планировки улиц и способов регулирования движения на перекрестках. При проектировании девелоперам следует оцепить долю грузового транспорта в общем транспортном потоке и распределение маршрутов грузового транспорта по направлениям. При проектировании транспортных систем лучше предусмотрев большую, чем меньшую интенсивность движения, поскольку интенсивность будущею использования неизвестна.
Вопросы, которые должны быть решены при проектировании, включают в себя выбор толщины и тина (бетонное или асфальтовое) дорожного покрытия, кривизны дорог и расстояния видимости для остановки и для перекрестков. В большинстве организаций, работающих в этой области, можно получить типовые чертежи следующих элементов:
• типовые участки дороги;
• платные въезды и частные подъездные пути;
• тупики и развороты;
• перекрестки, транспортные развязки и разделительные полосы;
• дорожные ограждения, мосты и подъезды к ним;
• светофоры, дорожные знаки и освещение;
• дренажная система, бордюры и водосточные желоба;
• средства контроля эрозии;
• тротуары, подъезды с твердым покрытием и стыки мостовой:
• меры обеспечения безопасности;
• земляные работы по выравниванию грунта.
Стандарты постоянно пересматриваются. Обычно девелопер расечнтываег на то. что инженер по Гражданскому строительству обеспечит соответствие проектов улиц и инженерных сетей самым последним версиям стандартов.
В тупиках должны быть предусмотрены площадки для разворота с твердым покрытием диаметром 100 футов (30 м), чтобы грузовики с прицепами длиной 45 футов (13.7 м) могли разворачиваться, сдавая назад. Ширина проезжей части зависит от пропускной способности, типа разделительной полосы и наличия либо отсутствия парковки. Некоторые проектировщики предпочитают, чтобы на крупных дорогах, ведущих к участку, не было парковок, а на внутренних подъездных дорогах были ограничения на парковку. Для некоторых предприятий может быть удобна парковка на улице, так как она обеспечивает дополнительные нарковочпые места на случай большого наплыва посетителей.
Пешеходные дорожки и ландшафт. Хорошо спланированная система пешеходных дорожек может стать привлекательным дополнением, способствующим продажам, особенно если эта система связана с близлежащей зоной огдыха или розничной торговли. Если н бизнес-парке есть большое свободное пространство, то включающая дорожку для бега трусцой система пешеходных дорожек, проходящих через это пространство на удалении от интенсивных Транспортных потоков, также станет привлекательным дополнительным удобством.
При проектировании декоративных элементов — таких, как обочины и склоны, — девелоперам следует помнить о том, что газонокосилки не могут работать на склонах с уклоном превышающим три к одному (три фута (0.9 м) по горизонтали к одному футу (0.3 м) по вертикали). Необходимо также следить за тем, чтобы элементы ландшафта и обочины не загораживали водителям обзор на перекрестках. Там. где территория промышленного назначения примыкает к жилой, в качестве защитной зоны можно использовать большую глубину участка, насыпи, заборы, элементы ландшафтной архитектуры или свободные пространства.
Доступ грузового и железнодорожного транспорта. Хорошо спроектированные подъездные пути, рампы и ворота для грузового транспорта имеют чрезвычайно важное значение для большинства промышленных зданий и сооружений. Протяженность перрона для грузовых автомобилей, измеряемая от рамп для грузовых автомобилей, определяет маневренность грузовиков на объекте. В настоящий момент максимальная длина тягача с полуприцепом может быть немногим более 70 футов (21,3 м), следовательно. рекомендуемый стандарт протяженности перрона составляет 120 футов (36.5 м), хотя некоторые девелоперы предусматривают до 150 футов (45.7 м).
Необходимо внимательно проверить путь от площадок для грузовиков до улицы, чтобы убедиться в том. что на всем нуги имеется достаточно большой радиус поворота для обеспечения маневренности грузовых автомобилей. Денелоперам следует отделить погрузочные площадки для грузовиков ОТ площадок для легковых автомобилей, чтобы повысить безопасность и чтобы шум or погрузки и движения грузовых автомобилей не мешал работе арендаторов, занимающих офисные или научно-исследовательские помещения.
Поданным Девнда Хасбрука. у промышленных зданий площадки для груювых автомобилей сейчас рассчитаны па Прицепы длиной от 53 до 55 футов (16.1 -16.8 м) по сравнению с 43-48 футами (13.1 — 14.6 м) десять лет тому назад. Глубина площадок для грузовых автомобилей увеличилась со 120 до 135 футов (с 36.5 ло 41,1 м).»
Большинству арендаторов не нужен доступ к железной дороге. Однако если такая возможность предусматривается, необходимо в начале процесса проектирования связаться с железнодорожной администрацией, чтобы установить требования к проекту. границы маневровых участков, частоту обслуживания на подъездных путях и основные тарифы. Некоторые проекты бизнес-парков предусматривают ВОЗМОЖНОСТЬ последующей прокладки железнодорожных веток, если это будет нужно новым арендаторам. девелоперам следует получить необходимые сервитут и публичные сервитуты на начальной стадии проекта. Позже это будет сделать очень трудно или вообще невозможно.
Дополншельные удобства. Вспомогательные услуги являются важным дополнительным удобством для арендаторов бизнес-парков. В небольших бизнес-парках можно строить небольшие служебные павильоны. Например, девелопер научно-исследовательского парка Broker Center в г. Остин, штат Техас, разместил в павильоне рядом с входом на главную парковку банкоматы, а также отделения почты и курьерской службы Federal Express. В более крупных бизнес-парках может быть оправданным строительство центра розничной торговли. Ассортимент услуг* может- меняться в очень широких пределах, к наиболее распространенным дополнительным удобствам относятся кафе, кафетерии или рестораны полного обслуживания. В крупных бизнес-парках могут быть небольшие центры розничной торговли, обслуживающие промышленных арендаторов и предоставляющие такие услуги, как печать, продажа канцелярских товаров и компьютерных принадлежностей, организация питания. Для крупных промышленных парков также важно наличие гостиниц и ресторанов — если это разрешено зонированием. Кроме того, полезные для арендаторов услуги предоставляют автомастерские и автозаправочные станции.
Проектирование и строительство зданий Проектные решения для промышленных зданий выбирают с учетом экономических соображений и функционального назначения конкретного типа здания. Начинающим девелоперам следует внимательно изучить дизайн и конструкцию других зданий, функционирующих на том же рынке. Необходимо провести переговоры с арендаторами, чтобы выяснить, в чем именно они нуждаются, и с подрядчиками — чтобы узнать, на чем можно сэкономить. Наконец, необходимо выбрать архитектора, специализирующеюся на том типе промышленных зданий, который проектирует девелопер, и поговорить с подрядчиками и друг ими девелоперами. ранее работавшими с этим архитектором. Архитектор, являющейся экспертом по проектированию зданий офисного и складского назначения, не обязательно будет экспертом по зданиям научно-исследовательского назначения.
Так же как и в случае с другими типами зданий, командная работа — наиболее эффективный подход к проектированию и строительству. В идеале подрядчик, агент по сдаче недвижимости в аренду и архитектор должны быть членами команды и совместно работать над созданием проекта, который будет отличаться как функциональностью, так и рыночной привлекательностью.
Промышленные здания проектируют таким образом, чтобы добиться одновременно функциональности, экономичности строительства и простоты в долгосрочном обслуживании. Проектировщики промышленных зданий были первыми в применении многих методов строительства, которые впоследствии постепенно были взяты на вооружение проектировщиками других типов зданий. Например, панели, изготавливаемые на строительной площадке. были разработаны для недорого строительства стен большой протяженности.
Данная технология затем была успешно использована при девелопменте офисных зданий и зданий розничной торговли. Потребность в больших пространствах без колонн привела к появлению структурного каркаса здания, одним из главных элементов которого является рациональная конструкция крыши. Поскольку промышленные здания, как правило, одноэтажные, основная нагрузка на колонны создастся крышей.
Расстояния между несущими конструкциями и высота потолков.
Расстояния между несущими конструкциями здания зависят от двух факторов: поэтажного плана заполняемости здания покупателем или арендатором и используемой конструкционной системы. В случае деревянных конструкций покрытия расстояния между несущими конструкциями здания определяются пролетами конструкции крыши — четыре на восемь футов (1,2 на 2.4 м). Таким образом, структурный каркас и проект здания должны основываться на расстояниях, кратных четырем футам (1.2 м).
Расстояния сетки колонн обычно составляют 24 на 48 футов (7,4 на 14,6 м). Крупные пользователи все чаше ищут здания с расстоянием между несущими колоннами. превышающим 48 на 48 футов (14.6 на 14,6 м), чтобы гам можно было разместить более эффективные системы стеллажей и хранения. Здания из бетонных блоков проектируются с использованием той же системы — — суммарная протяженность трех бетонных блоков размером 16 дюймов (0,4 м) составляет четыре фута (1,2 и). В сборных металлических системах часто используются расстояния, кратные четырем футам (1,2 м) или пяти футам (1,5 м).
Девелоперу необходимо оценить качество проекта промышленного здания с точки зрения покупателя или арендатора. Для арендаторов важно, чтобы количество колонн было минимальным. Эффективность системы складирования может очень сильно зависеть от тою, будет ли в здании два или три ряда колонн.
Высота здания также зависит от потенциальных арендаторов. В небольших промышленных зданиях и зданиях с несколькими арендаторами высота потолка часто составляет от 16 до 24 футов (4,8 — 7.3 м). Высотой потолка считается минимальное расстояние между самым низким элементом конструкции крыши и покрытием пола. Здания с высотой потолка 24 фуга (7,3 м) были популярны 80-е и 90-е гг. XX в.. потому что в них можно было легко смонтировать антресоль (девять футов (2.7 м) — высота потолка первого этажа, четыре фута (1,2 м) на конструкцию перекрытия и воздуховоды системы кондиционирования, девять футов (2.7 м) —
высота потолка па втором этаже и два фута (0.6 м) на воздуховоды системы кондиционирования). Сегодня в крупных промышленных зданиях и складах высота потолка составляет от 30 до 32 футов (9.! — 9,7 м) и более. Поскольку крыша должна иметь наклон, чтобы обеспечить сток дождевой воды, потолок должен быть па несколько футов выше. При высоте более 30 футов (9,1 м) стоимость конструкции возрастает, и такие здания следует строить только в том случае, когда спрос оправдывает дополнительные расходы. Хотя ведется строительство и более высоких здании, Девид Хасбрук считает, что большинство арендаторов не могут использовать более значительные объёмы.
Старые здания вблизи международных аэропортов представляют интерес для арендаторов, которые задействованы в цепях поставок, работающих по принципу «точно в срок», Это послужило Причиной реконструкции старых недорогих зданий, использовавшихся для работы с авиационными грузами. Поданным Иззи Айккенштейна. арендаторы складов поблизости от международного аэропорта Лос-Анджелеса потребовать найти пли построить для арендатора равноценное жилье.
Вопросы охраны окружающей среды.
В наши дни для девелопмента любою участка необходимо проведение комплексного анализа окружающей среды, которая выполняется всею за $500-$ 1000. дает девелоперу историю собственности и выявляет необходимость дальнейшего изучения, Каждый потенциальный кредитор требует по крайней мере, отчета по первой фазе, полому стандартным пунктом контракта па покупку включается следующее положение: предложение о покупке вступает к силу, если покупателем будет определено, что на участке не существует значительных проблем с окружающей средой.
Большинство юродских участков, предназначенных под точечную застройку, имеют хотя бы одну проблему. связанную С охраной окружающей среды. Чаще всего никакой рекультивации не требуется, но если необходимо удалить мусор пли в худшем случае загрязнены грунтовые воды, то стоимость очистки будет огромна. За очистку отвечает продавец, по когда право собственности переходит к покупателю, он становится частью последовательного ряда передачи правового титула и ответственность в будущем. В любом случае очистка территории должна быть завершена до того, как кредиторы начнут финансировать новое строительство. Поскольку проблемы окружающей среды приобрели первостепенное значение, кредиторы стараются получить экологические страховые полисы и гарантии от компаний, чтобы застраховаться от возможных проблем. Страхование может обойтись дорою, но благодаря ему многие участки, которые ранее не подвергались девелопменту, стали для него пригодны.
Сереитуты и защитительные условия. Сервитут -это право одной стороны па использование собственности другой стороны- Земля, в пользу которой создается сервитут, называется главным участком (dominant tenement) Земля, которая обременена или используется, называется обремененным участкам (servient tenement). В принципе, если сервитуты созданы на неопределенный срок действия, они действуют бессрочно. Аннулировать сервитут может только. арендатор главного участка — бенефициар (выгодоприобретатель) сервитута. Последующие владельцы собственности, на которой действуют сервитуты. могут быть вынуждены выкупать сервитуты у существующих бенефициаров.
Защитительные условия, которые также называют документами, ограничивающими нрава собственности (deed restrictions) — это однажды созданные ограничения, связанные с землей, которые действуют для всех будущих покупателей или наследников. Защитительные условия могут быть созданы владельцами собственности в любое время. Однако когда они уже возникли, они остаются в силе до тех пор. пока все стороны, имеющие отношение к защитительным условиям, не договорятся об их отмене.
Обычно девелоперы составляют документы.
ограничивающие права собственности, в тот момент. когда создают проект планировки или составляют кадастровый план участка. Некоторые защитительные условия истекают автоматически через несколько лет согласно закону штата, как в городе Хьюстон, штат Техас, по другие всегда остаются в силе. Для вступления в силу должны быть зарегистрированы в кадастре округа, п. таким образом, они появятся при проверке прав собственности.
Девелоперы должны тщательно изучать все документы, ограничивающие права собственности. поскольку они могут загубить проект даже после того. как девелоперы вложили в него много времени и денег. Например, в Далласе был случай, когда на одном участке все еще действовали ограничения на строительство одноквартирных домов, несмотря па снятие ограничений па нежилое назначение. Девелопер приобрел этот участок, полагая, что наличие нежилого назначения действительно аннулировало эти ограничения. Хотя девелопер вполне мог снять ограничения по суду, он обнаружил, что ни один банк не желает кредитовать работы на участке, где действуют ограничения на предполагаемое назначение. В результате девелопер потерял свою собственность.
Арендатор главного участка, который знает, что арендатор обремененною участка должен получить освобождение от сервитута, чтобы приступить к девелопменту, обладает большим преимуществом при переговорах о продаже и может подучить практически любую цену за это освобождение. Обычно продавцы земли легче находят взаимопонимание с арендатором главною участка, чем новый покупатель — девелопер. Таким образом, девелоперы должны заручиться поддержкой продавца, чтобы решить все проблемы С сервитутами, прежде чем вступит в силу контракт на покупку земли.
В отношении сервитутов необходимо иметь в виду следующие важные моменты:
• Сервитуты, особенно сервитуты на прокладку инженерных сетей. Это необходимо проверить дважды, в документах и у компаний коммунального обслуживания.
• Никогда пс полагайтесь на план участка. Предоставленный продавцом. Прежде чем подписать контракт с условием задатка, всегда заказывайте
исследование прав собственности. Наследование прав собственности выявит все регистрированные сервитуты.
• Сервитуты на прокладку трубопроводов, инженерных сетей и другие частные сервитуты обычно дают компаниям коммунального обслуживания право производить ремонтные работы в любое время. Например, сели по земле, па которую установлен сервитут, проложена бетонная дорога, го компания коммунального обслуживания может появиться па участке для ремонта или обслуживания подземных коммуникаций с уведомлением за минимальный срок. не принимая на себя никаких обязательств по ликвидации какого-либо ущерба улучшениям. произведенным владельцем.
По возможности девелоперы должны устанавливать сервитуты в зеленой пешеходной зоне и на других свободных пространствах.
Инженерные сети. Наличие водопровода, ливневой и бытовой канализации, газа, электричества, кабельного телевидения и телефонных линий имеет важнейшее значение при выборе участка. Прежде чем приобретать участок, девелопер обязательно должен убедиться не только в наличии коммуникаций, но и в возможности их использования. Например, нередки случаи, когда магистраль водопровода проходит в непосредственной близости от недвижимости, но её нельзя использовать. потому что этого не позволяет её пропускная способность пли потому, что юродские власти опасаются падения напора воды. Чтобы убедиться, что к коммуникациям можно подключиться, девелопер не должен просто верить продавцу на слово, ему следует отправиться в соответствующий городской департамент или нанять для пою инженера по гражданскому строительству.
Водопровод и бытовая канализация — самые дорогостоящие инженерные сети, если их необходимо подводить к участку из-за его пределов. Если деведопер хочет, чтобы работы были проведены быстро, он должен произвести их самостоятельно, а не ждать, пока городские власти или компании коммунального обслуживания. Электричество, газ и телефонные линии обычно подводятся частными компаниями коммунального обслуживания. За исключением отдаленных участков, эти компании подводят для девелопера инженерные сети бесплатно. Для каждого населенною пункта существует своя система и метод управления коммунальными сооружениями.
Девелопер должен ответить на некоторые вопросы относительно инженерных сетей:
• Сколько времени потребуется на осуществление работ по их прокладке?
• Сколько это будет стоить?
• Каковы сроки оплаты?
• Когда необходимо подать заявку на проведение работ?
• Необходимы ли открытые слушания (они могут вызывать задержки и увеличить политический риск)?
• Не может ли повлиять на осуществление работ какой-либо скрытый мораторий?
• Существует ли необходимость получения сервитутов от других владельцев собственности до начала работ?
• Достаточно ли мощности существующих коммунальных сооружений для нужд проекта?
В некоторых муниципалитетах, где имеются проблемы с водоснабжением, установлены высокие тарифы за подведение воды при выдаче разрешений на строительство жилья. На других территориях установлены строгие правила по водосбереженню. включая приборы, ограничивающие напор воды в водопроводных сетях, требования но использованию в ландшафтной архитектуре засухоустойчивых растений, а в крайних случаях — частичную или полную приостановку девелопмента до введения новых мощностей но водоснабжению.
Девелоперы должны убедиться в возможности водоснабжения участка, и если окажется, что оно ограничено, досконально разобраться в том. что именно необходимо сделать для подведения воды.
Вопросы правового регулирования. Получение разрешительной документации во многих городах стало для девелоперов приоритетной задачей. За последние годы процесс получения разрешительной документации становился все сложнее, и способность преодолеть все «минные поля» в ном процессе все заметнее определяет успех девелопера.
Вес возрастающая сложность регулирования девелопмента способствовала тому, что возникла целая новая область девелопмента — девелоперы. которые берут на себя риск получения всех необходимых правоустанавливающих документов и разрешительной документации. Даже когда соответствующим образом проведено зонирование земли, не существует никакой гарантии, что девелоперы смогут построить то, что они хотят. Прежде чем получить разрешение на строительство, девелоперы должны получить одобрение своих планов новыми участниками процесса правового регулирования, например, советами по архитектуре и комитетами городского планирования. Новые нормативы по расстоянию между границами здания и участка, по парковкам, по охране окружающей среды, качеству воздуха и пожарной безопасности влияют на плотность застройки, которой девелопер желает достичь на участке — вне зависимости от того, какая плотность разрешена согласно зонированию.
При девелопменте многоквартирных домов чаще всего возникают следующие вопросы.
Зонирование. Зонирование определяет ограждающие конструкции здания и плотность застройки участка. В законе о зонировании обычно определены следующие специфические вопросы: разрешенное количество жилых единиц, требования к парковкам, ограничения но высоте и расстоянию между границами здания и участка, коэффициент плотности застройки и требования по размерам жилых единиц.
В некоторых случаях в законах о зонировании даются фактические ограничения плотности (например, до 24 жилых единиц на один акр пли 60 на га), а иногда устанавливается минимальная площадь земли на одну жилую единицу (например. 1 500 кв.футов или 140 кв.м земли на жилую единицу). Ещё одним важным аспектом зонирования многоквартирных домов является ограничение количества мест для парковки. Обычно требуется наличке одного парковочного места на одну спальню (до двух мест для квартиры с тремя спальнями) плюс места для гостей. Чтобы добиться изменений в зонировании, девелопер может подать ходатайство, но зачастую это очень долгий и хлопотный процесс, особенно если речь идет об увеличении плотности застройки.
Очень часто в пригородных районах враждебно относятся к строительству многоквартирных домов, и активисты движения NIMBY так же активно (если не более решительно) выступают против девелопмента многоквартирных домов, чем против любого другого типа продукта. Вот что советует Джером Франк младший: «Для начинающего девелопера очень сложно произвести девелопмент проекта, который требует изменения зонирования, за исключением случая, когда нужное Зонирование земли уже произведено. Найдите землю, которая уже зонирована, и заплатите за зонирование».2- Маркин Фингер добавляет: «Сейчас и соответствующих комитетах наметилась определенная тенденция к введению более строгих ограничений в зонировании. За последние 15 лет постоянно увеличивалось строительство многоквартирных домов, большинство из которых очень привлекательны. Даже высококачественные проекты девелопмента с крайне низкой плотностью застройки не приносят владельцам окружающих одноквартирных домов ничего, кроме вреда. Чтобы преодолеть такой подход, вы должны нанять профессионала высшего класса, возможно, юриста, который будет от вашего лица вести переговоры с владельцами соседних домов. Сидя дома, вы ничего не добьетесь.»
Правила пожарной безопасности— Правила пожарной безопасности имеют особое значения для жилищного строительства, потому что жилые здания обычно имеют деревянный каркас, и. следовательно, они особенно пожароопасны. Правилами пожарной безопасности определяется количество лестниц, необходимое для каждого дома, а также минимальное расстояние от каждой жилой единицы до пожарного гидранта. Правила пожарной безопасности напрямую влияют на количество жилья, которое можно разместить на участке, а также на стоимость его строительства.
Но многих городах при проектировании многоквартирных домов девелоперам предписывают устанавливать сприиклерную противопожарную
систему, предъявляя жесткие требования к деревянным зданиям. Чтобы наилучшим образом привести проект в соответствие с правилами пожарной безопасности, начинающие девелоперы должны проконсультироваться с архитекторами, которые знакомы с местными правилами пожарной безопасности и данным типом продукта.
Регулирование арендной платы. Девелоперы. которые работают над проектами многоквартирных домов для сдачи в аренду. должны учитывать степень регулирования арендной платы на данной территории и общее отношение местных политиков к этому вопросу. Муниципальные постановления, регулирующие размер арендной платы, зачастую препятствуют получению потенциальными девелоперамн и инвесторами того уровня арендной платы, который делает проект экономически оправданным.
В городах, практикующих регулирование арендной платы, помимо лих очевидных экономических препятствий, создаваемых регулированием, девелоперам обычно труднее найти финансирование для своего проекта. Законы, регулирующие арендную плату, могут кардинально отличаться от города к городу.
Большинство законов о регулировании арендной платы не касается новых проектов. Многие законы позволяют домовладельцам повышать арендную плату до рыночного уровня после того, как съедет арендатор (это называется дерегулированием свободных площадей, vacancy decontrol).
До недавнего времени в некоторых городах, например, в Санта-Монпке и Беркли, штат Калифорния. вообще не разрешали поднимать арендную плату до рыночного уровня даже после освобождения квартиры. Неудивительно, что в этих городах почти не строились лома для сдачи в аренду Отмена регулирования помогла возродить девелопмент в этих городах. Однако вместо девелопмента многоквартирных домов для сдачи в аренду девелоперы в основном строят кондоминиумы для продажи, что сулит большую выгоду, так как строительство кондоминиумов не велось уже мною лет.
Угроза возможного регулирования арендной платы может почти так же повлиять на девелоперов, как и его реальное существование. Даже если существующие ограничения не касаются новых зданий, возможность будущего референдума или голосования в юродском совете но вопросу регулирования арендной платы в новых домах может вызвать сомнения относительно возможности её увеличения. Эта неуверенность создает дополнительные трудности для девелоперов при привлечении долговою финансирования и собственною капитала по подходящим ставкам.
Строительные нормы. Строительные нормы — правовые документы, в которых устанавливаются минимальные требования к санитарно-техническим будущего референдума или голосования в юродском совете но вопросу регулирования арендной платы в новых домах может вызвать сомнения относительно возможности её увеличения. Эта неуверенность создает дополнительные трудности для девелоперов при привлечении долговою финансирования и собственною капитала по подходящим ставкам.
Строительные нормы. Строительные нормы — правовые документы, в которых устанавливаются минимальные требования к санитарно-техническим строительными нормами, которые зачастую применяются непоследовательно.
Одной из главных проблем для девелоперов является тог факт, что местные органы власти не принимают на себя ответственность за рассмотрение проектов. Хотя в одном департаменте могут рассмотреть проект и поставить на документацию штамп «одобрено». выездные муниципальные инспекторы, от которых в значительной степени зависит судьба проекта, зачастую по-своему интерпретируют строительные нормы и не выдают заключение до начала строительства. Чтобы сделать процесс получения разрешительной документации более простым, девелоперы должны работать с местными архитекторами. Любые вопросы, касающиеся толкования местных строительных норм. должны решаться как можно раньше на встречах с теми работниками строительного департамента, которые отвечают за проверку проекта. Во время строительства девелоперу очень полезны тесные рабочие отношения с чиновниками, которые контролируют выполнение строительных норм, особенно со строительными инспекторами.
Преобразование домов для аренды в кондоминиумы. Преобразование жилья для сдачи в аренду к жилье для продажи может привлечь начинающих девелоперов, поскольку в этом случае нередко можно получить финансирование от продавца. Процесс девелопмепта в подобной ситуации короче и создает меньше рисков, чем другие виды девелопмента многоквартирных здании.
Кроме того, для него обычно требуется меньше денежных средств. Основной риск связан с процентными выплатами во время периода продаж и расходами на улучшение потребительских качеств
ЖИЛЬЯ.
Преобразование домов для аренды в кондоминиумы во многих городах регулируется специальным законодательством. Озабоченность в связи с сокращением жилищного фонда для сдачи в аренду Привела к тому, что в таких городах, как Ныо-Иорк, были приняты законы, которые ограничивают или усложняют преобразование жилья для сдачи в аренду в кондоминиумы. Неудивительно, что эти ограничения действуют в городах, где принять! строгие законы о регулировании арендной платы. Регулирование арендной платы может снизить интерес девелоперов к Строительству новою жилья и уменьшить стоимость существующих многоквартирных комплексов, что повышает размер премии, получаемой от преобразования их в кондоминиумы.
Прежде чем начать работать в сфере преобразования домов ятя аренды в целях их продажи, девелоперы должны тщательно изучить местное законодательство. что может отнять много времени из-за его запутанности. До того, как девелопер приступит к осуществлению проема, ему стоит обратиться за советом к местному юристу, который специализируется на преобразовании домов для аренды в кондоминиумы.
Рекомендации такого юриста могут сыграть для девелопсра решающую роль.
Кроме того, девелоперы должны остерегаться судебных разбирательств по поводу строительных дефектов. В 1990-х гг. в Калифорнии подобные разбирательства, инициированные адвокатами, которые организовывали ассоциации собственников жилья для подачи судебных исков против девелоперов до того, как истечет десятилетний срок исковой давности, достигли огромных масштабов.
Адвокаты говорили руководителям ассоциаций, что если но предпримут своевременных действий против девелоперов, руководство будет нести ответственность за ущерб интересам владельцев кондоминиумов. В результате этого большинство кондоминиумов, построенных или преобразованных за последние десять лег- оказались втянуты в судебные разбирательства с девелоперамн. подрядчиками и архитекторами. Повышенный риск судебных разбирательств, связанных с кондоминиумами, привел к катастрофическому снижению нового Строительства, поразив такие дорогие районы, как округ Ориидж и округ Лос-Анджелес, где кондоминиумы являлись основным источником жилья на продажу стоимостью ниже $200 тыс. Изменения в законодательстве, исключившие ответственность руководителей кондоминиумов, наряду с более жестким контролем строительства, несколько оживили активность строительства кондоминиумов, однако страх перед судебными разбирательствами до сих пор омрачает этот рынок.
Взносы девелопера и сборы на содержание социальной инфраструктуры. Чтобы возместить то, что понимается как общественные издержки нового девелопмента, постановления местных органов власти в качестве условия для получения разрешительной документации зачастую требуют от девелоперов передавать землю в общее пользование, производить улучшения или уплачивать сборы. В прошлом передача земель производилась в отношении основной инфраструктуры, необходимой для обслуживания участка девелопмента, например. полдороги и инженерные сети, которые находились на самом участке. Однако в настоящее время подобная передача или взносы зачастую требуются для улучшений за пределами участка — сверх той инфраструктуры, которая необходима для девелопмента участка.
Сегодня взносы девелопера могут требоваться для улучшения основных дорог, сооружений но контролю за наводнениями, установок для очистки сточных вод. школ и парков, пожарных станций и полицейских участков, свободных пространек или практически любых других общественных нужд. От девелоперов требуется нести свою долю расходов на инфраструктуру, необходимую для проектов разукрупнения участков земли, даже если эти улучшения производятся не на самом участке нового девелопмента. Эти расходы известны также под названием долевых расходов на инфраструктуру {.shared infrastructure costs), они являются альтернативой взносам девелопера. сборам на содержание социальной
инфраструктуры и сборам па развитие (growth fees). Несмотря на существование многих способов финансирования улучшений капитального характера, включая налоги, облигации. выпущенные под общие обязательства (general obligation hands), облигации, погашаемые us доходов проекта (revenue bonds), финансирование за счет увеличения налоговых поступлений, сборы с пользователей, специальные налоги и образование особых районов, в органах местного самоуправления наметилась тенденция к более широкому использованию взносов девелопера.:»
Некоторые органы местного самоуправления приняли определенные стандарты для определения взносов девелоперов. тогда как в других местах эти взносы меняются от проекта к проекту, что затрудняет для девелопера возможность предсказывать экономическую целесообразность проекта. Когда не существует стандартов, по которым определяется размер взносов девелоперов, за основу для расчетов, необходимых для анализа экономической целесообразности и переговоров по внесению собственною капитала, девелоперы могут взять взносы, уплаченные по аналогичным проектам девелопмента в данном регионе.
При небольших проектах деьелоимепга, которые составляют львиную долю всех проектов девелопмента многоквартирного жилья, более вероятно, что взносы девелоперов будут осуществлены в форме сборов на содержание социальной инфраструктуры, нежели в форме передачи в общее пользование земли или улучшения инфраструктуры. Однако сборы на социальную инфраструктуру и другие сборы для получения разрешении, особенно на содержание школ. могут быть непомерно высоки — более $25 тыс., как это наблюдалось в некоторых юродах Калифорнии в 2002 г. Требование о передаче в общее пользование парков. школ и других общественных объектов было бы непосильным бременем для небольшого участка. Поэтому, чтобы обеспечить необходимые улучшения социальной инфраструктуры за пределами участка, сборы взимаются с нескольких небольших проектов девелопмента.
Анализ финансовой целесообразности Следующий важный шаг в анализе экономической целесообразности — это анализ финансовой целесообразности проекта. По существу именно этот анализ необходим кредиторам, чтобы убедиться, что Проект оправдает их ожидания. Методы анализа финансовой целесообразности девелопмента многоквартирного жилья похожи нате, что используются при анализе всех видов доходной недвижимости. Процесс финансового анализа начинается с несложных расчетов срелнен капитализации и закапчивается долгосрочным анализом диском тированных денежных потоков, включая выплаты инвесторам или партнерам по совместному предприятию.
Оценка финансовой целесообразности девелопмента всех видов доходной недвижимости должна проводиться
по этапам, каждый из которых дает более подробную информацию, чем предыдущий начиная с приобретения земли и закапчивая принятием окончательного решения о вложении средств в недвижимость. Насколько подробный анализ необходимо провести до покупки земли?
Опытные девелоперы работающие на собственной территории, и предшествующего опыта знают, сколько средств им нужно израсходовать. Они знают местный рынок, и, следовательно, могут распознан» выгодный проект. Однако начинающим девелоперам необходимо преодолеть некоторые препятствия.
Это:
• недостаток опыта для определения правильной цены;
• недостаточная известность в брокерском сообществе. вследствие чего информацию О проектах новички получают только после того. как от них отказались более крупные сроки;
• недостаточно устойчивое положение, из-за которою новичкам необходимо быть более острожными в выборе проекта.
Опытные девелоперы проводят целый ряд последовательного финансового анализа доходной недвижимости, начиная с простого анализа капитализации и заканчивая помесячным анализом денежных потоков на период девелопмента. Главная трудность, с которой сталкиваются девелоперы при Проведении анализа финансовой целесообразности, это понимание того, какой вид анализа необходим на каждой стадии. Слишком детальный анализ на ранней стадии — напрасная трата времени и денег. Слишком общий анализ — недостаток информации для принятия квалифицированных решений.
Анализ любой доходной недвижимости состоит из пяти этапов:
• Первый этап (составление прогнозного отчета) — простой расчет капитализации прогнозного чистого операционного дохода (N01);
• Второй этап — DCF-анализ (анализ дисконтированных денежных потоков) годовых денежных потоков во время их стабилизации в период эксплуатации;
• Третий этап — общий анализ периода эксплуатации и периода девелопмента;
• Четвертый этап — расчет помесячных денежных потоков во время периода девелопмента;
• Пятый этап — DCF-анализ для инвесторов.
В этой главе рассматриваются первый, второй и третий этапы анализа, а также расчеты без учета налогов на пятом этапе. Из всех этапов анализа наиболее важен второй этап. Он известен под различными названиями. как DCF-анализ и как анализ обоснованности инвестиций. Оценщики проводят второй этапа анализа,
когда они рассчитывают показатели доходности от владения зданием без учета долгового финансирования. начиная с момента стабилизации наполняемости до конечной продажи в течение семи или десяти лет.
В рамках общего анализа полезно отличать период девелопмента от периода эксплуатации. Период девелопмента начинается с момента покупки земли девелопером и заканчивается сдачей невижимости в аренду. Несмотря на то что период эксплуатации начинается тогда, когда недвижимость готова к эксплуатации, оценщики и кредиторы обычно оценивают её с момента стабилизации заполняемости на уровне примерно 90-95%. когда при окончательной продаже погашается долгосрочный ипотечный кредит. Второй этап анализа используется для оценки периода эксплуатации (хотя в некоторых случаях долгосрочный ипотечный кредит может погашаться постепенно).
Второй пап анализа у дсвелопера в некотором смысле напоминает альбом архитектора для эскизов. Как
архитектор делает наброски различных вариантов здания. прежде чем остановиться на окончательном варианте проекта, гак и девелопер просчитывает различные варианты второю этапа анализа. На первом лапе анализа арендная плата, расходы, издержки п другие показатели — это приблизительные опенки, основанные на предварительных расчетах. К тому времени, когда девелопер ютов заключить контракт с условием задатка (то есть внести и него какие-либо отлагательные или отменительные условия, которые могут позволить ему вернуть всю сумму депозита, внесенного за землю), он должен обладать всей возможной информацией об
ожидаемой эффективности функционирования объекта
недвижимости.
Этапы анализа соответствуют основным ступеням процесса финансирования проекта. Первый этап состоит втом, что девелопер проводит первый, поверхностный анализ, основанный на простых прогнозных оценках доходов и расходов. На втором этапе рассчитывается полная стоимость действующего объема недвижимости. Результаты анализа, проводимого на этом этапе. передаются ипотечным брокерам и кредиторам, которые предоставляют долгосрочное финансирование. Третий этап дает девелоперу общую картину девелопмента — от начала проекта до его окончательной продажи. Анализ четвертого этапа предоставляется строительному кредитору. Он необходим для получения строительного кредита и создания резерва для выплаты процентов во время строительства И сдачи в аренду. Анализ пятого этапа предоставляется потенциальным инвесторам для обоснования их инвестиций в недвижимость исходя из доли каждого участника сделки. Первый этап — Простой расчет капитализации. с. Комплекс состоит из квартир с одной, двумя и тремя спальнями со средней площадью 958 кв.футов (90 кв.м), которые сдаются в аренду в среднем но $i 021 в месяц. По оценке общие расходы на дсвелопмент составляют $14 849 637. Данные о стоимости и данные о функционировании проекта взяты из аналогичного проекта нового комплекса, строящеюся компанией Trammel! Crow Company в г. Мескит, штат Техас. — восточном пригороде Далласа. (Данный проект Alexan Town East представляет собой деревянное трехэтажное здание с наземной парковкой-) На 224 квартиры проекта
имеется 90 пар ковочных мест и 72 отдельно стоящих гаража. В Далласе и Остине чистая плотность застройки для проектов подобною типа составляет от 20 до 22 квартир на акр (от 49 до 54 па га)
Этап 1а — Сводные данные по арендной плате. На первом этапе анализа вычисляются чиа простых критерия доходности, которые являются общими для всех видов доходной недвижимости: общая норма капитализации (полная доходность) и текущая доходность проекта. Чтобы рассчитать эти показатели, начните с прогноза N01, сделайте прогноз расходов на девелопмент и финансового рычага (максимальной суммы ипотечного кредита) для предлагаемого проекта. В таблице 4-3 даются сводные данные по арендной плате. Арендная плата за один кв. фут в квартире с одной спальней (S1.22) значительно выше, чем в квартирах с двумя и тремя спальнями. Обычно чем больше квартира, тем меньше арендная плата за кв. фут. Однако в 2002 г. в Далласе сложилась относительная нехватка квартир с гремя спальнями, поэтому аренда квартир с тремя спальнями за кв.фут стоила $1,07. а квартир с двумя спальнями — $0,97. Данные значения арендной платы были рассчитаны исходя из предположения, что девелопер убежден в запуске в эксплуатацию проекта Shady Hollow в 2004 г. Они основаны на тщательном анализе аналогичных объектов недвижимости на рынке сбыта, на котором находится проект Shady Hollow.
Этап 1b — Прогноз чистого операционного дохода. Первый шаг — это составление такою прогнозного отчета, который дает оценку ставок арендной платы и издержек но проекту в период стабильного функционирования. Вводные параметры включают тип и размер квартир, которые будут построены, и рыночные ставки арендной платы для этих квартир . Другие необходимые вводные параметры -предполагаемая доля свободных площадей и операционные расходы. Опенки как доходов, так и расходов должны отражать местные условия и все специфические особенности проекта. Доходы и расходы должны отражать условия в том виде, какими они будут к началу периода сдачи в аренду. Например, если согласно ожиданиям для проектирования и строительства потребуется один год, то ставки арендной платы и издержки должны прогнозироваться на год вперед. Согласно прогнозу, для проекта Shady Hollow общая сумма дохода составит $2 365 367
Этап 1с — Расчет максимальной суммы кредита. Прогнозным NOI — это основа для определения размера
долгосрочного ипотечного кредита по проекту. Чтобы определить максимальную сумму кредита, кредиторы используют два метода: коэффициент покрытия долга (debt coverage ratio, OCR) и отношение суммы кредита к стоимости f loan-to-value ratio, LTV). Максимальная сумма кредита это меньшая из сумм кредита, подученных при расчете \ю этим двум методам.
Коэффициент покрытия долга по инструмент для измерения финансового риска инвестиций. Он рассчитывается путем деления (SfOJ на сумму средств, идущих на обслуживание задолженности по проекту. OCR в размере 1,0 означает, что NOI равен сумме. идущей на обслуживание задолженности по проекту.
В отношении доходной недвижимости кредиторы требуют. чтобы OCR был не менее 1,2. DOR дает представление о размере резерва, до которого может падал, NOI в ют период, когда собственность приносит недостаточный денежный поток для обслуживания задолженности по ипотечному кредиту. Чем выше размер резерва, тем меньше риск неплатежеспособности. Кредиторы предпочитают максимально возможный объём резерва. Для девелоперов предпочтительнее большое значение финансового рычага (чтобы получить максимально большой ипотечный кредит), потому что это сокращает требования к величине собственного капитала.
Для того чтобы определить, какая максимальная выплата может быть произведена по кредиту, можно рассчитать её через NOI с помощью DCR. Если известны требования кредитора по погашению кредита и ставка процента, то существует возможность рассчитать максимальный размер кредита, который может обслуживаться за счет доходов от проекта, без требуемого покрытия. В данном случае DCR. равный 1,25. позволит ежемесячно выплачивать $93 172 (ежемесячный NOI разделить на 1.25). Ясли исходить из ставки процента 6,5% и тридцатилетнего срока погашения, то максимальная сумма кредита, которую может выдать кредитор, составит $I4 740 810 (приведенная стоимость $93 172 для данной ставки процента и срока (в месяцах): PV (РМТ =* $93 !»72. : ~ 6.5/12, п = 30 х 12).
При гарантии размещения кредита кредиторы обычно рассматривают оба критерия и используют самый ограничивающий из ник. При низких ставках процента более ограничивающим будет LTV, а при высоких ставках процента — DCR. В данном примере более ограничивающий — LTV. поэтому максимальный размер кредита для данной недвижимости составит $10 879 060
Этап 1d — Расходы на девелопмент. Расходы па девелопмент — это вторая часть уравнения. необходимая для опенки целесообразности проекта. Для проекта необходимо рассчитать статистическую оценку всех издержек. Эта оценка должна включать расходы на приобретение участка, расходы на строительство и такие дополнительные расходы, как вознаграждения юристам и бухгалтерам, архитекторам и инженерам, а также непредвиденные расходы. В результате у девелопера будут более полные данные по издержкам проекта, необходимые для его создания. Однако анализ финансовой целесообразности зависит от опыта девелопера в других сходных проектах и информации от подрядчиков и консультантов.
В издержки также необходимо включать накладные расходы девелопера п расходы, связанные с первоначальным маркетингом и сдачей проекта в аренду. В качестве приблизительной первоначальной оценки расходы на выплату процентов можно вычислить исходя из среднею процента выплат и срока кредита. Резерв на операционные расходы на период сдачи в аренду можно приблизительно вычеслитьЬ, взяв за основу период сдачи В аренду и рассчитав убытки по арендной плате на свободных площадях за этот период. И таблице 4~3d показаны общие расходы на девелопмент для комплекса $hady Hollow, составившие $I4 2X5 901 до уплаты процентов и сдачи в аренду. Общие издержки проекта по оценке составят $15 416 I 75. учитывая предполагаемые выплаты процентов за период строительства в размере $529 915 н резерв на операционные расходы $600 359.
Этап 1е — Расчет простых показателей. Первый этан анализа иногда называется анализом средних показателей fhack-of-the-emelope analysis), потому что простые показатели доходности можно буквально вручную рассчитать на обороте конверта. Тем не менее полная доходность (N01 разделить на полную себестоимость проект) и текущая доходность (денежный поток после обслуживания долга разделить на собственный капитал) — это два наиболее известных показателя доходности в отрасли. Для проекта многоквартирного дома предпочтительна доходность свыше 10%. Если происходит увеличение инфляции. когда девелопер ожидает* будущего увеличения денежных потоков и прибыли от продажи комплекса, то первоначальная текущая доходность может понизиться до 6-8%. Для комплекса Shady Hollow полная доходность составляет 9,1% (1 397 579 разделить на 15416 175). Текущая доходность составляет 12.6% (573 105 разделить на 4 546 1I5). Оба этих показателя более благоприятны но сравнению с другими сделками
Этап 2 — Анализ дисконтированных денежных потоков. Анализ дисконтированных денежных потоков во время периода эксплуатации — — это наиболее важный из всех этапов. Он необходим кредиторам, оценщикам и инвесторам для определения прогнозных доходов от предлагаемого проекта девелопмента. Даже если девелопер планирует продажу проекта В момент достижения стабильной заполнясмостн. второй этап анализа —* самая распространенная методология для оценки стоимости девелопмента иди инвестиций в доходную недвижимость
Для расчета операционных денежных потоков прогноз N01 строится на семь или десять лет. с учетом роста как арендной платы, так и издержек. В данном случае предполагается, что темп роста арендной платы составляет 3% в год. а издержек 5% в год.
Пенсионные фонды, оценщики и многие институциональные инвесторы больше внимания обращают на показатели доходности. рассчитанные без учета долгового финансирования. потому что эти цифры дают «строгую» оценку стоимости недвижимого имущества (без учета долгового финансирования пли налога на прибыль). Доходы пенсионных фондов не подлежат налогообложению, и они часто покупают недвижимость полностью на денежные средства (без учета долгового финансирования). Оба анализа, с учетом и без учета долгового финансирования, можно провести в одной и той же таблице, просто добавив данные по ипотечному кредиту и налогу на прибыль.
Второй нам анализа девелоперы используют для определения того, сможет ли предполагаемый проект Принести достаточную норму доходности. Анализ дисконтированных денежных потоков проводится многократно, по мере поступления более точной и подробной информации.
На девелопмент и предполагаемой арендной плате. При первоначальных вариантах второю этана анализа могут рассчитываться внутренняя норма доходности проекта без учета долгового финансирования (внутренняя норма доходности при финансировании всех издержек проекта за счет собственного капитала), годовые денежные потоки, представляющие движение свободного N01 (без учета ипотечного кредита или обслуживания долга), а также скорректированная цена продажи в конце семилетнего периода владения. IRR уравновешивает собой во времени приведенную стоимость операционных денежных потоков, денежных потоков от продажи и инвестированный капитал. Данная доходность должна составлять от 11 до 15% в зависимости от типа недиижимости, её местоположения. процентной ставки и темпа инфляции. (Чем выше темп инфляции, тем выше полная доходность.) Норма доходности без учета долговою финансирования рассчитывается на основе ряда ежегодных значений NOI за период владения, начиная с того момента, когда здание достигнет полной заполнясмостн, и заканчивая моментом продажи проекта. Доналоговая доходность без учета долгового финансирования для комплекса Shady Hollow составляет 10.8%. Хотя данный показатель необычайно низок для планируемого проекта. исторически сложившиеся низкие ставки процента в 2002 г. делали крайне привлекательными долговое финансирование и текущую доходность.
Отметим, что в нашем примере второй этап анализа начинается после тою. как здание достигает стабильной заполняемости. Все процентные выплаты во время сдачи в аренду включены в общую стоимость инвестиций. В этом случае мы делаем допущение, что здание полностью сдано в аренду, даже если оно еще не построено. В другом варианте мы можем допустить, что данные на нулевой период включают все расходы на девелопмент за период строительства до получения акта 0 сдаче в эксплуатацию, а первый год (и второй, если необходимо) — это период сдачи в аренду. В этом случае проект не достигнет стабильного уровня дохода в течение целого года до начала второю или третьего года Такое предположение уменьшает доходность, но оно более точно отражает го, что произойдет с новым девелопментом. когда здание строится и сдается в аренду с нуля. Эти нюансы более подробно рассматриваются на третьем этапе анализа и обсуждаются в конце этой главы.
Оценщики рассчитывают приведенную стоимость будущих денежных потоков по ставке дисконтирования. определяемой рынком (обычно от 11 до 13%). Понятие приведенной стоимости представляет собой обратное понятие будущей стоимости. Так же. как и одни доллар должен стать дороже в будущем, так и один доллар к будущем будет стоить меньше, чем один доллар сегодня.
Ставка дисконтирования используется для дисконтирования будущих значений стоимости к приведенной стоимости. Полученная приведенная стоимость представляет собой стоимость здания после того, как оно полностью сдано в аренду. Разница между дисконтированной стоимостью и расходами на девелопмент (равная чистой приведенной стоимости) — это прибыль девелопера. которая также известна как чистая приведенная стоимость (NPV). При использовании метода NPV в DCT-анадизе предстоящие инвестиции считаются оправданными, если значение NPV положительно. Чистая приведенная стоимость. рассчитанная без учета долговою финансирования по ставке 10%. составит $636 801. Эта сумма составляет прибыль от девелопмента проекта Shady Hollow, если предположить, что на рынке норма доходности без учета долгового финансирования равна 10%. Чем она ниже, тем выше будет прибыль от девелопмента.
Требования к внутренней норме доходности меняются прямо пропорционально процентной ставке и темпу инфляции. В середине 1990-х гг. сданные в аренду проекты многоквартирных домов должны были давать IRR без учета долгового финансирования от 11 до 12%, а новые проекты девелопмента, чтобы компенсировать дополнительные риски, порядка 14-15%. В 2002 г. обе ставки снизились, так как в результате установившихся самых низких за всю историю процентных ставок, низкой инфляции и обвала на рынке акций финансовые менеджеры стали вкладывать средства в недвижимость. Это привело к росту цен и снижению доходности.
Хотя показатель IRR без учета долговою финансирования очень важен, девелоперы прежде всего заинтересованы в доходности собственного капитала (return on equity, ROE). Доходность собственного капитала выражается так же, как и внутренняя норма доходности, и принимает в расчет долговое финансирование В подоходный налог владельца/ девелопера.
Второй этап анализа направлен на изучение доходности проекта как единоразовой и неделимой инвестиции, когда отдельный индивидуум (владелец/ девелопер) вкладывает собственный капитал и получает весь денежный ноток.
В таблице 4-4 показан анализ долгового финансирования проекта с помощью ипотечного кредита. Девелоперов больше всего интересует доналоговая и посленалоговая доходности собственного капитала С учетом долгового финансирования, так как инвестиции в проект должны конкурировать с доходностью по другим пилам инвестиций, например, акциям и облигациям. Доналоговая IRR проекта Shady Hollow составляет 19,15%, а посленалоговая — 15.43%.
Для 2002 г., когда но счетам на низко рисковом денежном рынке платилось от 2 до 4%. доходность проекта Shady Hollow С избытком компенсирует риск будущего девелопмента недвижимости DCF-анализ проекта должен каждый раз уточняться в следующих грех случаях:
До того, как девелопер представит на рассмотрение контракт с условием задатка. С разработкой на этой стадии модели дисконтированных денежных потоков, осуществить её последующие обновления будет легко. Чтобы создать модель дисконтированных денежных потоков, довел опер должен получить следующую информацию в дополнение к той. что использовалась для расчета простых показателей капитализации:
• предполагаемая плотность застройки зависит от того, что девелопер планирует построить, или её можно использовать исходя из аналогичных проектов. реализованных на соседних участках;
• более точные данные но дополнительным расходам На получение финансирования, а также по юридическим, маркетинговым, управленческим. архитектурным и инженерным издержкам.
Цель анализа на пом этапе — еще раз подтвердить, что проект стоит тех временных издержек и вложений, которые необходимы для продолжения анализа экономической целесообразности.
Помимо подтверждения целесообразности проекта первый расчет дисконтированных денежных потоков дает оценку того, насколько велики будут отрицательные денежные потоки во время периода сдачи проекта в аренду. Например, если для достижения заполняемости проекта ожидается 16-ти месячный период сдачи в аренду, то средний уровень заполняемости в первый год будет 35,6%, а во второй год — 91,2%. Таким образом достигается уровень 95% (см. табл. 4-5).
Вычитая средний уровень заполняемости за каждый год из 100%, мы получим среднюю долю свободных площадей — в нашем случае это 64,4% (100 минус 35,6) за первый год и 8,96% (100 минус 91,04) за второй год.
Показатели средней доли свободных площадей используются при анализе дисконтированных денежных потоков, чтобы определить денежные потоки за первые два года или до того момента, когда проект достигнет стабилизации заполняемости. Первые одни или два года эксплуатации обычно дают отрицательные денежные потоки, что указывает на необходимость дополнительных инвестиций и собственный капитал. Эти потоки включаются в расчет конечного денежного потока для расчета внутренней нормы доходности. Большинство девелонеров добавляет отрицательные денежные потоки в расходы проекта под заголовком резерв на операционные расходы на период сдачи в аренду (operating reserve during /ease-up).
После того, как девелопер подписывает контракт с условием задатка, задаток становится невозвращаемым. К этому времени девелопер должен создать четкую концепцию предполагаемою проекта. Девелопер вместе с архитектором должен спланировать участок и подготовить ею план и программу строительства, в которой определяется возможное количество квартир, их компоновка и средний размер. В соответствии с собственным маркетинговым исследованием и при помощи профессиональною консультанта по маркетингу девелопер должен полностью сосредоточиться на изучении целевого рынка проекта, Вооруженный этой информацией, девелопер может получить более подробные прогнозы относительно доходов от сдачи в аренду с разбивкой по типам квартир и более точный расчет арендной платы за одну квартиру. Решение. идти или не иди: на решительные действия, заключая контракт с условием задатка, обычно основывается на данных исследований, проведенных консультантами. особенно тех. что касаются почв, пойм, инженерных сетей.
Главная цель этих исследований —обнаружить все факторы, которые могут повлиять на объект строительства и его
стоимость. Очень важно получить данную информация до тою, как девелопер увеличит свои рисковые инвестиции, внеся невозврашаемый задаток. Любая информация, которая может повлиять на издержки проекта или на плотность застройки, должна вводиться в модель дисконтированных денежных потоков, чтобы подтвердить целесообразность проекта.
После того, как задаток по контракту на покупку земли стал невозвращаемым и до вступления контракта на покупку земли в силу Девелопер хочет успеть как можно больше завершить до того, как вступит в силу контракт на землю.
По крайней мере. девелоперу нужно заключить предварительные соглашения о финансировании. Чтобы получить соглашение о финансировании, большинство начинающих девелоперов должно воспользоваться услугами ипотечных брокеров. — за исключением того случая, когда установлены хорошие личные связи с организациями, которые могут предоставить долгосрочное финансирование. (Содержание пакета закладных и процедура получения финансирования описываются далее в разделе «Финансирование».)
Для составления проспекта эмиссии закладных и проведения следующего шага DCF — анализа необходима следующая информация:
• маркетинговые исследования, которые определяют типы квартир и размер квартир, дополнительные удобства и арендную плачу за одну квартиру;
• архитектурные и инженерные концептуальные проектные чертежи, подготовленные на основе информации из маркетинговых исследований, которые достаточно подробны, чтобы можно было оценить стоимость строительства с точностью до 5% от окончательной стоимости;
• оценка стоимости строительства двумя или тремя генеральными подрядчиками (если у девелонера нет в штате строительного подразделения или подрядчика в качестве члена команды). Для удобства сравнения заявки подрядчиков должны быть составлены по установленной форме, изданной Американским институтом архитекторов (American Institute of Architects).
Девелопер должен быть особенно внимателен, определяя, что должно быть включено в заявку, а что нет.
Третий этап — Общий анализ периода девелопмента и периода эксплуатации. До того, как задаток девелопера по контракту на покупку станет невозвращаемым. очень важно сделать более точные расчеты денежных потоков в период девелопмента и период эксплуотации.
На этом этапе анализ дает критерии опенки доходности за весь срок существования предполагаемого проекта. Третий пап анализа более точен, чем второй паи. На пом лапе делается допущение, что собственный капитал инвестируется в момент стабилизации заполняемости. тогда как на самом деле это происходит до начала строительства. Поскольку по сравнению с анализом на втором папе временные рамки расширились на один-два года назад, и в первые годы почти нет никакою денежною потока, то внутренние нормы доходности на третьем этапе неизбежно ниже, чем па втором. Однако они дают наиболее точную картину реализации проекта.
Третий пап анализа дает поквартальную опенку денежных потоков в период девелопмента с учетом ожидаемою трафика строительства и планируемою месячного уровня сдачи жилья в аренду. Он также показывает, когда возникает необходимость во вложениях в собственный капитал и в долговом финансировании, а также как долго по ним будут накапливаться проценты. прежде чем денежный поток от проекта сможет обеспечить обслуживание задолженности, В данном примере расходы прогнозируются поквартально.
На Третьем этапе производятся самые сложные из Представленных здесь расчетов. Третий этап анализа делится на три части. Здесь суммируются издержки проекта и накопленные расходы отделяются от операционного убытка первою года. И то, и другое- прогнозируемые расходы, которые необходимо финансировать, по они по-разному учитываются при расчете налога на прибыль. Полная себестоимость проекта. общие капитальные затраты, база для расчета амортизации, резервы на операционные расходы и денежные средства, получаемые в результате долгосрочного кредита рефинансирования, представлены в таблице 4-8.
Денежные потоки в период эксплуатации для третьего лапа анализа. Поквартальные данные из таблицы 4-6 суммируются, чтобы получить годовые показатели, и переносятся в таблицу 4*8. Данный этап анализа напоминает второй этап — за исключением того, что теперь включены годы строительства и сдачи в аренду (I и 2). учитывая, что на втором этапе анализа делалось допущение, что в первый под уже достигается стабилизация заполняемости жилья. Нужно отметить, что денежный поток в первый ГОД равен нулю, потому что весь собственный капитал инвестируется до начала первого года, и все расходы покрываются за счет строительного кредита.
Третий этап анализа дает более точные опенки выплат процентов по строительному кредиту и резервов на операционные расходы на период сдачи в аренду, чем это было сделано на первом и втором этапах.
Оценка выплат процентов по строительному кредиту на третьем лапе составляет $268 867 против $529 915 на нервом этапе. Резервы на операционные расходы составляют $376412 против $500 359. В результате общие капитальные затраты значительно ниже, чем на предварительном первом этапе анализа.
На третьем лапе анализа выплаты процентов по строительному кредиту меньше прежде всего потому, что предполагается, что собственный капитал полностью инвестируется до тою, как строительный кредитор начинает финансировать строительный кредит. (Обычно кредиторы требуют, чтобы собственный капитал был полностью инвестирован до осуществления каких-либо выплат по строительному кредиту.) При финансировании первых панов строительства из собственною капитала средний непогашенный остаток строительного кредита намного меньше, чем было принято в допущениях (65%) на этапе. Подобным же образом резерв па операционные расходы также меньше на третьем этапе, потому что непогашенный остаток строительного кредита на конец каждого года на третьем этапе меньше и никогда не достигает’ максимальной суммы $10 870 060, от которой рассчитывались проценты за весь год на нервом этапе. Менее осторожным является допущение, что арендная плата от сдачи квартир в аренду начинает поступать с того квартала, в котором они сданы (это допущение, возможно. должно быть пересмотрено на следующих стадиях анализа).
Более низкие значения выплат процентов по строительному кредиту и размеры резервов на операционные расходы на третьем этапе дают девелоперу возможность обсуждать со строительным кредитором размеры резервов, которые действительно необходимы. Кредитор хочет быть как можно более осторожным в оценках, чтобы обеспечить достаточный размер резерва на выплату процентов, которые необходимы для поддержки девелопера в случае отсрочек в строительстве или замедления процесса сдачи квартир в аренду. Девелоперу необходимо наличие этих резервов, по для него было бы более предпочтительным их не делать, если в них нет необходимости: слишком осторожная оценка неоправданно увеличивает полную себестоимость проекта и может сделать его неконкурентоспособным.
Показатели внутренней нормы доходности на третьем этапе анализа, представленные в таблице 4-8. указывают, что доналоговая IRR составляет 19,6%. а посленалоговая — 17%. Эти цифры более точно отражают эффективность реализации проекта, чем на тором этапе анализа, где доналоговая IRR составляла 19,15%, а посленалоговая — 1\43%. потому что расчеты делались на основе поквартальных данных выплат строительного кредита и прогнозных данных о жилье, сданном в аренду Обычно показатели IRR на третьем этапе анализа ниже. чем па втором этапе, потому что положительные денежные потоки при стабильном функционировании проекта возникают скорее на третьем, чем на первом юлу. Однако они почти одинаковы в данном примере, потому что более точные оценки выплат процентов но строительному кредиту и резервов на операционные расходы на период сдачи в аренду дают меньшую полную себестоимость девелопмента.
Четвертый этап — Расчет помесячных денежных потоков в период девелопмента.
Четвертый пан анализа (Не приводится) касается только периода девелопмента и дает более точные прогнозы денежною потока, что необходимо для ноши заявления на получение строительного кредит. Четвертый этап анализа напоминает анализ поквартальных данных, приведенный в за исключением тою. что делаются прогнозы не поквартальных данных, а помесячных., предполагается, что проект будет завершен в течение первых четырех кварталов и что он будет сдан в аренду и течение следующих четырех кварталов. Проточный срок сдачи проекта в аренду (12 месяцев) рассчитан исходя из ожидаемого темпа сдачи квартир В аренду, взятого из маркетингового исследования. Проект достигает стабилизации заполняемости по истечении второго этапа.
Главная цель помесячного анализа папа девелопмента оценить сумму кредита, необходимую для покрытия расходов по выплате процентов и операционных убытков в течение периода строительства и пуска объекта в эксплуатацию. Исходя нз расчетов квартального денежного потока, оценка полной себестоимости проекта составит $14 031 180). При положительных денежных потоках после выплаты процентов в размере $194 084 полная себестоимость проекта после года Эксплуатации составит $14 739 085.» В конце второю периода мы приходим к той же самой полной себестоимости проекта.
Помесячным анализ на четвертом этапе лает еще более точную оценку них данных. Девелоперы останавливаются на третьем этапе, полагая, что поквартальный анализ денежного потока достаточно подробен для того, чтобы дать вполне точную картину их потребностей в финансировании. Проведение помесячных расчетов рекомендуется потому, что как девелоперу, так и кредитору они лают наиболее точное представление о необходимом финансировании и служат полочным инструментом контроля денежных потоков после начала строительства.
Пятый этап — Анализ дисконтированных денежных потоков для инвесторов: анализ совместного предприятия-синдиката. На первых трех этапах анализа мы рассматривали проект недвижимости сам по себе. Мы предполагаем, что весь собственный капитал и все последующие денежные потоки инвестируются или получаются девелопером, который также является владельцем. На последнем этапе анализа денежные потоки от всего проекта делятся между инвестором и девелопером исходя из соответствующих долей.
Пятый этап анализа — это анализ совместного предприятия-синдиката. Он используется для определения долей между девелопером и инвесторами собственною капитала. Чтобы привлечь необходимый для проекта собственный капитал, девелопер использует пятый этап для определения наилучшей комбинации привилегированных доходов и распределения прибыли.
Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса