У редевелопмента существующего тортового центра есть много преимуществ перед строительством нового центра в том. что касается рынка, получения исходно-разрешительной документации. финансирования, строительства и операционных результатов деятельности. Но есть также и свои недостатки.
Рыночные преимущества
• Наличие первоклассной недвижимости. Пустующая первоклассная недвижимость, пригодная для нового девелопмента, часто располагается в удаленных, еще не освоенных районах, где нет полностью сформировавшихся рынков. Старые торговые центры и другие предприятия розничной торговли, например, супермаркеты или магазины, торгующие по сниженным ценам, могут быть привлекательными объектами редевелопмента в сформировавшихся и освоенных районах. Более того, о таких районах возможен точный анализ возможностей девелопмента, и необходимо затратить меньше усилий на протезирование будущих изменений рынка, поскольку рынок уже устоялся и не подвержен значительным изменениям в короткие сроки. 8 некоторых случаях за время, прошедшее с первоначального девелопмента, районы, окружающие старые предприятия розничной торговли, стали более богатыми и более населенными, и в них был проведен дополнительный девелопмент.
• Ссрормировавшийся круг покупателей. У торгового центра, который существовал на протяжении многих лет, обычно ель преданные покупатели с устоявшимися покупательскими привычками. Сложившийся рынок обеспечивает существенные преимущества обновленному центру. Местоположение центра также может быть связано с ностальгическими воспоминаниями или иметь историческое значение, что может увеличить его стоимость.
• Меньше конкурирующих объектов. В застроенных районах у конкурентов обычно меньше возможностей выйти на рынок, что ограничивает конкуренцию, снижает неопределенность и повышает вероятность того, что обновленный центр будет успешно функционировать.
Преимущества, связанные с процессом утверждения
• Наличие необходимого зонирования
Ограничительное зонирование и другие меры по контролю девелопмента налагают ограничения на строительство новых торговых центров — часто из-за увеличения транспортных проблем.
Проекты по реконструкции часто не требуют разрешений на изменение зонирования или на разукрупнение участков, благодаря чему девелопер может сэкономить годы, а это означает существенную экономию денежных средств. В некоторых случаях благодаря долгому времени существования объекта возможно некоторое отступление от норм проектирования. установленных расстояний между зданиями и границами участка или даже от ограничений на землепользование. При подобной гибкости в правовом регулировании можно получить одобрение такого плана девелопмента. который в ином случае был бы невозможен.
• Поддержка со стороны общественности.
Местные органы власти и общественные организации часто поддерживают проекты, способствующие улучшению условий жизни в данном районе, особенно в старых районах, которые не привлекали внимания девелоперов в прошлом. О некоторых городах существуют программы выпуска облигаций, которые обеспечивают прямое финансирование или возврат налогов, что отчасти компенсирует стоимость девелопмента, В некоторых районах департамент по девелолменту может оказать содействие в отчуждении собственности в случае, когда возникают трудности с расторжением договоров аренды или необходимо приобрести дополнительную недвижимость. При переговорах с местными властями девелопер может добиться от них уступок в том, что касается правил устройства парковок.
Преимущества при строительстве и сдаче в аренду
• Меньшая стоимость строительства. Расходы на покупку и реконструкцию торгового центра, работающего с недогрузкой, в расчете на единицу площади часто значительно меньше, чем расходы на строительство нового торгового центра.
• Более быстрый оборот. Скорее всего, на редевелопмент уйдет меньше времени. чем на новое строительство. Получение исходно-разрешительной документации часто занимает меньше времени, при этом легче обеспечить финансирование, так как у проекта уже есть денежный поток. Существующий денежный поток также позволяет сократить время между началом строительства и заключением договора о долгосрочном кредите.
— Существующие результаты деятельности. История центра может быть источником ценной информации о том, какие действия в отношении рыночного спроса и сочетания арендаторов дают результат в месте, где расположен центр, а какие — нет. Эта ценная информация обычно отсутствует при девелопменте нового проекта. Если у каких-то арендаторов дела идут не очень хорошо или эти арендаторы больше не подходят для растущего рынка, можно выкупить их право занимать помещения (часто по номинальной ставке) и изменить позиционирование центра, используя более функциональное сочетание арендаторов.
• Приемлемые условия для якорных арендаторов. Поскольку цены на покупку или реконструкцию ниже, чем при новом строительстве, якорным арендаторам можно предложить весьма конкурентоспособные ставки арендной платы. Недостатки
• Центр может работать с недогрузкой по причинам, которые не так просто устранить.
• Даже при редевелопменте некоторые аспекты дизайна и планировки бывает трудно изменить, что может сделать центр менее привлекательным по сравнению с новым центром.
• Стоимость реконструкции сложнее оценить, чем стоимость нового строительства. При реконструкции шаблонный подход менее приемлем, чем в новом строительстве — всегда существует некоторая неопределенность в отношении конструкции здания, а также того, что необходимо для его надлежащего ремонта.
• Существующие арендаторы на основании договоров аренды могут потребовать обратного выкупа права аренды помещения, расторжения договоров с какими-либо арендаторами и (или) перемещения арендаторов что может затруднить редевелопмент и увеличить издержки. Необходимо разработать специальные программы по связям с арендаторами, чтобы заручиться их поддержкой.
• Обычно центр продолжает работать в ходе реконструкции, что снижает эффективность работ по сравнению с новым строительством. Часто строители могут работать только ночью и ранним утром, и требуются дополнительные меры обеспечения безопасности. Расширение центра часто требует строительства дополнительных парковок, что обходится дороже, чем наземная парковка у новых центров.
Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса