Потенциальных арендаторов интересуют три основных вопроса: 1) фактическая арендная плата, 2) местоположение, 3) проект здания (особенно площадки для выполнения погрузочно-разгрузочных работ) и наличие дополнительных удобств. В конечном итоге арендаторов интересует именно фактическая арендная плата — расходы в расчете на кв.фут с учетом всех скидок (см. Главу 5). В зданиях для большого количества арендаторов и зданиях, предназначенных для научно-исследовательской работы, арендаторов интересуют те расходы, которые они несут совместно с другими арендаторами. В зданиях, рассчитанных на одного арендатора, обычно предусматривается двойная или тройная чистая арендная плата. В первом случае владелец здания отвечает только за обслуживание структурных элементов здания: фундамента, стен и крыши, а во втором за все платит арендатор.» В зданиях с большим количеством арендаторов обычно используется арендная плата на условии «все включено», как и в офисных зданиях, где за эксплуатацию здания отвечает владелец.
Обычно арендаторам устанавливают индивидуальные счетчики, так что каждый из них сам оплачивает коммунальные услуги. В дополнение к этому каждый арендатор пропорционально занимаемой площади участвует в оплате расходов на обслуживание помещений п территории общего пользования. На рынке С недостаточным предложением девелопер может договориться о ежегодном повышении арендной платы исходя из индекса потребительских цен. Договор аренды обычно заключается на срок от грех до пяти лет, хотя нередко встречаются и договоры сроком на два года.
Объем средств, выделяемых девелопером на улучшения для арендаторов в офисных помещениях. зависит от типа здания. Обычно речь идет о небольших суммах, например. $15.00 за кв.фут ($160 за кв.м), а арендатор при желании может выделить дополнительные средства.
Девелоперам промышленных зданий в своих договорах аренды следует избегать определенных положений:
• Обязательства заново отстроить здание в случае незастрахованной потери имущества менее желательны, чем те. которые позволяют просто расторгнуть договор аренды.
• Права на продление договора аренды должны быть ограничены. Каждый арендатор хочет заключить чоговор аренды на пять нет с возможностью продления ещё на пять лег и с заранее оговоренными ограничениями на повышение арендной платы.
• Необходимо ограничить право на занятие соседних помещений. Небольшим арендаторам можно вообще отказать в таком праве, а крупным арендаторам — предоставить право первоочередного выбора при освобождении помещений.
Девелоперам ни в коем случае не следует соглашаться сохранять помещения свободными, предоставляя арендаторам неограниченное право занимать новые помещения спустя определенное время (например, 40 000 кв.футов (3 720 кв.м) сейчас и еще 20 000 кв.футов (1 860 кв.м) через пять лет). Если необходим компромисс, девелопер может согласиться не сдавать определенные помещения более чем на три или на пять лет. Однако если стороны договорятся о таких ограничениях на использование определенного помещения, то девелоперу будет трудно найти арендатора для этого помещения. Например, если арендатор, занимающий помещение, которое будет использовано для увеличения чьей-то площади, подпишет договор аренды на 3 года с возможностью продления еще на два года, то не исключено, что это помещение придется сохранять свободным последние два года.
При заключении краткосрочных (например, всего на два года) договоров аренды с возможностью расторжения по любой причине найти финансирование может быть трудно или даже вообще невозможно. Крупные арендаторы часто хотят обладать правом па расторжение договора аренды в случае изъятия собственности или ухудшения доступа на участок.
В Калифорнии предусмотрительные арендаторы стараются договориться об установлении ограничений на рост налоговых отчислений, чтобы в случае продажи здания арендатору не пришлось автоматически выплачивать дополнительные суммы в связи с увеличением налогов согласно 13-й поправке к конституции штата.
Возможный компромисс может состоять в том. чтобы установить на первые десять лет ограничение на количество продаж, которые могут повысить налоги на недвижимость, выплачиваемые арендатором.
Девид Хасбрук отмечает, что владельцы недвижимости за последние годы стали предусмотрительнее: «Теперь они больше не хотят платить брокерам за возможности продления договоров аренды. В прошлом это вызывало много проблем, особенно в случае долгосрочных договоров аренды с возможностью продления. Представителю арендатора следует быть очень осторожным. В последнее время, особенно в новых зданиях, стали чаще использоваться договоры с тройной чистой арендной платой, причем форма договори была своя у каждого владельца. В случае тройной чистой арендной платы арендатор должен оплачивать все расходы. При продаже здания арендатор может оказаться не защищенным от увеличения налогов или роста страховых платежей. Даже в случае арендной платы на условии «все включено» арендатору, возможно, придется внести залог на случай изменения базы налогообложения».
Или Ликенштепп отмечает, что многие промышленные арендаторы арендуют старые здания. В этом случае любимое условие владельцев — сдача имущества в аренду в состоянии «как есть». Арендаторам следует быть очень осторожными, поскольку обслуживание старых зданий может стоить очень дорого. «Формы договоров аренды очень сильно изменились за последние десять лет. Как арендаторы, так и домовладельцы уделяют составлению договоров гораздо больше внимания, однако ошибки по-прежнему случаются».
Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса