Сдача в аренду торгового центра

Сдача в аренду торгового центра

Сдача в аренду торгового центра сложнее и требует больших усилий, чем любой другой тип девелопмента. Для того чтобы сдать в аренду торговый центр, необходимо подготовить эффективный план сдачи в аренду, в самом начале процесса заключить соглашения С якорными арендаторами и затем сдавать меньшие помещения в соответствии с планом сдачи в аренду. План сдачи в аренду отражает инвестиционный потенциал центра и является основополагающим элементом процесса планирования. Каждый план сдачи в аренду должен включать в себя следующие компоненты:

• обзор макроэкономической ситуации;
• определение рынка сбыта и его анализ;
• сильные и слабые стороны рассматриваемой недвижимости;
• перспективы конкуренции;
• стратегия подбора арендаторов;
• характеристика участка и возможности расширения;
• тщательный анализ отдельных помещений;
• общие цели и стратегия.

В плане сдачи в аренду, который составляют в самом начале процесса девелопмепта, описывается наилучшее сочетание арендаторов, их размещение внутри центра, уровни арендных ставок, ценообразование аренды торговых площадей и правила сдачи в аренду. Однако план сдачи в аренду не является незыблемым, и девелонер должен быть готов изменять его по мере движения от замысла к завершению проекта.

Выбор арендаторов. Оптимальное сочетание арендаторов для предполагаемого торгового центра определяется различными факторами, включающими концепцию девелопмепта, размер и вид центра, конкуренцию в данном районе, целевой рынок и тенденции в покупательских предпочтениях. Предварительный выбор якорного арендатора может быть сделай после того, как девелопер выяснит характеристики того рынка, потребности которого будет обслуживать торговый центр. Тем не менее в конечном итоге состав арендаторов в торговом центре будет определяться способностью девелопера к привлечению нужных потенциальных арендаторов и проведению переговоров с ними. Выбор арендаторов должен основываться на анализе рынка, но может случиться и так. что достичь целей первоначальною плана сдачи в аренду в полной мере не удастся, поскольку Предпочтения арендаторов и их несогласие с различными условиями почти неизбежно приведут к множеству компромиссов.

В последние годы небольшие торговые центры привлекли более широкий круг арендаторов, включая тех. которые ранее располагались в региональных центрах или в лучших местах центральных деловых петров. Например, магазины, торгующие одеждой или модными товарами, сейчас можно найти в специализированных центрах или даже в центрах, где роль якорного арендатора играет супермаркет.

В небольших центрах якорными арендаторами могут быть магазины, торгующие одеждой по сниженным ценам и товарами для дома, магазины детских товаров, а также кинотеатры, оздоровительные и теннисные клубы.
Сбалансированное сочетание арендаторов, удовлетворяющее требованиям для получения кредита, должно включать как крупные компании национального масштаба с высокой кредитоспособностью, так и успешно функционирующие местные торговые компании.

При выборе магазинов для центра, находящегося в районе с начинающимся подъемом в экономике, девелоперу необходимо найти такие магазины, которые смогут обеспечить обслуживание торговой зоны и выживание в период становления. Кроме того, девелоперу следует оценить кредитоспособность каждого арендатора, его прибыли н убытки, рекламную политику, тип товаров и клиентов, обеспечение порядка в занимаемых помещениях, показатели операционной деятельности за долгосрочный период, политику стимулирования сбыта и репутацию.

Если центр будет расположен на участке точечного девелопмента в пригороде или на участке редевелопмента в черте города, то выбор арендаторов может быть ограничен в большей степени. На участках точечного девелопмента в пригородах необходимо выбрать категорию арендаторов, которая недостаточно представлена на местном рынке, привлечь якорных операторов, которых там нет. убедить их в том, что данный рынок им подходит, и найти местных торговцев, у которых есть одна торговая точка и которые могли бы открыть вторую. Иногда такие торговцы даже и не задумываются об открытии второй точки до тех нор, пока им этою не предложат.

При выборе арендаторов следует учитывать еще один фактор: сформированный в конечном итоге состав арендаторов должен способствовать сбалансированному взаимодействию между магазинами. Успех в подборе арендаторов для торгового центра определяется не включением или исключением определенного типа арендаторов, а формированием такой группы арендаторов, чтобы они были взаимно полезны друг другу и обслуживали потребности данного рынка.
В центрах любого типа девелоперу при выборе арендаторов и проведении переговоров с ними следует проявлять гибкость. Условия аренды и внутренняя планировка помещений будут неоднократно меняться в ходе переговоров. Необходимую гибкость при сдаче помещений в аренду обеспечивает план, предусматривающий, как минимум, два типа арендаторов для каждого тина помещений.

В целом, девелопмент небольшого торгового центра не может продолжаться без заключения соглашений с якорными арендаторами, поэтому маркетинг. направленный на потенциальных якорных арендаторов. должен быть начат на самом раннем этапе работы. Более того, представители якорных арендаторов — таких, как супермаркет, магазин, торгующий по сниженным цепам. или аптека, — должны участвовать в планировании проекта совместно с командой девелопмента. Такие арендаторы будут оказывать влияние на решения девелопера в том. что касается параметров и архитектурного стиля здания, парковки, средств визуальной рекламы и ландшафта.

Таким образом, одним из первых шагов должен стать тщательный анализ с целью выбора необходимого типа якорного арендатора. Например, если это будет супермаркет, то впоследствии будет трудно искать местных арендаторов, поскольку благодаря широкому спектру услуг супермаркет может заменить собой до десяти типов арендаторов.

Магазины товаров повседневного спроса приобретают все большую и большую популярность в качестве якорных арендаторов в небольших торговых центрах также, как и в качестве магазинов с широким ассортиментом товаров в более крупных торговых рядах, но они также могут создавать проблемы при сдаче помещений в аренду другим предприятиям розничной торговли; ассортимент товаров в магазинах товаров Повседневного спроса очень широк. и эти магазины могут настаивать на ЭКСКЛЮЗИВНОМ праве Продавать определенные товары — такие, как пиво, молоко и хлеб.

Другие товары, продаваемые в магазинах товаров повседневного спроса. — видеокассеты, алкогольные напитки, мороженое и закуски — также могут быть причиной противоречии между Этими магазинами И Другими арендаторами, реализующими подобные продукты. Владельцы супермаркетов, аптек и даже заправочных станций обычно не хотят разметаться в торговом центре, где есть магазин товаров повседневного спроса.

Движущей силой девелопмента торговых центров часто служат планы якорных арендаторов по расширению. Например, часто говорят, что крупные магазины товаров но сниженным ценам такие, как Target. Wal-Mart и TJ Махх, — способствовали возрождению торговых рядов. Когда предприятия розничной торговли, доминирующие па рынке, не проявляют Заинтересованности, потенциальными кандидатами на их место становятся аналогичные предприятия, стремящиеся выйти па рынок.

По мере того как суперцентры, магазины глубокого ассортимента, микрорайонные торговые центры и клубы оптовой торговли продолжают вторгаться в ту область, которая традиционно принадлежала супермаркетам, добавляя в свой ассортимент продукты питания и товары для дома, супермаркеты, традиционно продававшие продукты питания, начинают в ответ на это вторжение предлагать нетрадиционные продукты и услуги — такие, как прокат видеокассет, банкоматы. банки па территории магазинов, химчистки и даже уход за детьми.*14 Однако якорный оператор не обязательно будет притягивать других арендаторов.

В последнее время быстро набирает силу тенденция смешивать магазины, торгующие по сниженным ценам. и фирменные магазины с более типичными для торговых рядов арендаторами. Фирменному магазину будет выгоден поток клиентов, созданный супермаркетом, и наоборот — для других арендаторов будет полезна способность фирменного магазина притягивать покупателей на большом расстоянии. Ценообразование аренды торговых площадей.

Ставки арендной платы для каждого помещения зависят от величины арендатора, его типа и местоположения на объекте, а также от суммы, выделяемой на возмещение расходов арендатора на улучшения. В планах по арендным ставкам (rent $chedules) должны быть четко указаны тип арендатора, выделяемая площадь, минимальная арендная плата, ставка арендной платы, рассчитываемая от оборота.

Стандартным примером ценообразования аренды помещений является публикация VIA Dollars & Cents of Shopping Centers™. В таблицах 7-13 и 7-14 приведены медианные значения общей сданной в аренду площади (GLA). выручки от реализации в расчете на один фут GLA и медианное значение ставки арендной платы, рассчитываемой от оборота, для различных типов предприятий розничной торговли в окружных и районных торговых центрах США.

Например, в районных торговых центрах средняя общая арендная плата в расчете на один кв.фут составляет от $4.87 для магазинов со смешанным ассортиментом товаров до $ 15.90 для магазинов. торгующих одеждой и сопутствующими товарами. Ставка арендной платы, рассчитываемой от оборота, также может варьироваться от всего лишь 1,25% для продуктовых магазинов до 6,5% для мест развлечений и отдыха. В некоторых штатах существуют законы. запрещающие владельцам зданий требовать или получать альтернативную арендную плату, рассчитываемую как процент от дохода постоянных арендаторов.

Это рассматривается как участие в доходах (sharing of income), а в этих штатах только лицензированные специалисты могут делиться своими доходами с другими специализированными фирмами. Для большинства крупных арендаторов ставка арендной платы, рассчитываемая от оборота, колеблется от 1 до 3%, тогда как для магазинов смешанного ассортимента эта величина, как правило, составляет от 3 до 7%, а чаще всего она равна 6%.45 В окружных торговых центрах арендная плата для магазинов со смешанным ассортиментом товаров может составлять $6,00 за кв.фут. тогда как для ювелирных магазинов она может превышать 520,00 за кв.фут.

У небольших мелкорозничных магазинов ставка арендной платы. рассчитываемая ОТ оборота, равна той, которую платят аналогичные магазины в районных торговых центрах, однако крупные «якорные» магазины платят более низкую ставку — от 1 до 5%. (Объяснение того, что такое арендная плата, рассчитываемая от оборота, приведено ниже, в разделе «Договор аренды»).

Размещение арендаторов. Размещение арендаторов в здании центра — важная и сложная задача. У арендаторов могут быть очень твердые и иногда совершенно произвольные представления о том. какое место они хотели бы занять. Местоположение, выгодное для предприятия одного типа, совершенно не будет подходить для предприятий другого тина. Размещение арендаторов зависит также от площади и глубины помещения, которое требуется арендатору. При выборе места размещения арендатора девелоперу следует учитывать следующие факторы:

• насколько арендатор подходит для данного местоположения, в том числе — но своим финансовым возможностям;
• совместимость и взаимодополняемость с соседними магазинами;
• совместимость методов мерчаидайзинга данного арендатора и соседних магазинов;
• потребности данного арендатора в парковке;
• удобство для покупателей.

Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса