Собственный капитал: совместные предприятия и синдикаты

Собственный капитал: совместные предприятия

Чтобы собрать необходимый собственный капитал, предоставить гарантии по кредитам и обеспечить финансирование, девелоперы используют различные формы организации совместных предприятий. В этом разделе рассматривается организация совместных предприятий с партнерами, участвующими в собственном капитале.

Синдикаты — такая форма совместною предприятия, при которой собственный капитал формируется за счет нескольких небольших инвесторов путем закрытого ИЛИ открытого размещения эмиссии в соответствии с правилами Комиссии но ценным бумагам и биржам (SEC). Инвесторы синдикатов получают проценты по ценным бумагам, подобные тем, что они получают по акциям и облигациям, тогда как совместные предприятия, которые обычно (но не всегда) состоят из небольшого количества участников, предполагают прямой интерес в недвижимости. Совместные предприятия имеют много общего между собой. Тем не менее некоторые формы встречаются чаще, чем другие — например, то что ниже описаны тремя девелоперами.

Гарри Моу. бывший председатель совета директоров компании Century West Development из Санта-Мопнки, Калифорния, рекомендует действовать проще: «Если вы идете на жесткие условия сделки с инвесторами, то в следующий раз они едва ли будут инвестировать». Моу, чья компания сама занимается строительством, устанавливает 15%-ное вознаграждение от основных и дополнительных расходов на исключенном расходов на покупку земли и получение финансирования).

Эти средства идут на выплату зарплаты строительному управляющему, управляющему проектом, покрытие накладных расходов компании и расходов по привлечению собственного капитала. Если
строительный кредит достаточно велик, чтобы покрыть 15%. они выплачиваются в рассрочку в период строительства. В противном случае эта сумма остается как кредит товарищества до продажи недвижимости, когда оно получит доходы от продажи. Операционный денежный поток и денежный поток от продажи распределяется следующим образом:

• Сначала возмещается капитал партнерам с ограниченной ответственностью.
• Затем партнеры с ограниченной ответственностью получаю! 6% кумулятивного дохода,
• После этого оставшаяся часть делится поровну между полными партнерами и партнерами с ограниченной ответственностью. Девелопер также получает 5% или (>% вознаграждения за управление и 6% комиссионного вознаграждения на продажу собственности

Ричард Глентман. президент компании RJ. Investments Associates из Шерман Оукс, штаг Калифорния, Предлагает СВОИМ партнерам но собственному капиталу (которые с самого начала были друзьями и партнерами по бизнесу) 50% прибыли и 8% нскумудятпвион привилегированной доходности. Он покрывает все денежные расходы но покупке земли, получению правоустанавливающих документов или другие первоначальные расходы по проекту из первых вложений партнеров в собственный капитал. Глентман создает совместное предприятие до внесения невозмещаемого задатка но контракту о покупке земли. как только получает достоверные финансовые прогнозы. Фирма Глейтмапа как подрядчик борот минимальное вознаграждение — 2-3% от основных расходов — и немного большее вознаграждение за управление (4-5%). Это помогает привлечь со стороны для продажи проекта самою крупного, наиболее активною и районе брокера.
Для своего первого проекта Пол Шултхейс, президент компании Real Property1 Investment. Ine из Лркаци, штат Калифорния, собрал S400 000 и разделил прибыль с инвесторами в пропорции 50/50 после того, как они возместили свои вложения в собственный капитал. Поскольку до этогомомента у него не было подобного личного опыта, Шултхейс пригласил в качестве полных партнеров строителя и брокера/директора но маркетингу. Вместе со своим братом он приобрел землю, получил разрешительную документацию и выполнил предварительную работу. Брокер получил 10% из доли полных партнеров сделки; три другие партнера получили по 30% каждый. Сегодня Шултхейс больше не выплачивает процентов ни строителю, ни брокеру, так как теперь он в состоянии платить за их услуги.

При создании совместных предприятии с инвесторами определение приоритетов выплат и распределение денежных средств ещё важнее, чем конечный раздел прибыли. Приоритеты просто показывают кто, что и когда будет получать. Как указано

в предыдущих примерах, само собой разумеется, что девелопер не сможет получить никаких выплат из прибыли, пока инвесторы не возместят свои капиталовложения. Когда в прост инвестирует как инвестор, так и девелопер, то инвестор может получить по приоритету, к примеру, первые $100 000 до того, как девелопер получит следующие $100 000 из денежного потока. Установление приоритетов является способом управления риском. Тот, кто рискует больше всех. получает деньги последним, (щек выше потому, что в случае возникновения убытков может не хватить денег для выплат по более низким приоритетам.

Привилегированные доходы подобны процентам. получаемым по сберегательному вкладу. Разница состоит в том, что они могут выплачиваться только в том случае, сели имеются денежные средства, как в случае дивидендов, тогда как проценты должны выплачиваться постоянно вне зависимости от того. имеются денежные средства или нет (если нет, то полные партнеры должны покрывать процентные выплаты из других источников). Суть концепции привилегированных доходов состоит в том, что выплаты инвестору будут произведены в первую очередь и по ставке процента не меньшей, чем он мог бы получать по депозиту.

Хотя привилегированные доходы используются редко, начинающим девелоперам рекомендуется их применять, потому что что несколько упрощает поиск собственного капитала. Инвесторам правится думать, что они вернут свои первоначальные вложения в собственный капитал и получат привилегированный доход до того, как девелопер получит какие-либо выплаты из прибыли. По Традиции во время строительства девелопер для покрытия накладных расходов получает «вознаграждение за девелопмепт» в размере от 3% до 5% от общих издержек (иногда без учета расходов на покупку земли). Но любая значительная выплата девелоперу из прибыли имеет более низкий приоритет, чем возмещение капитала инвестора и привилегированный доход.

Одна из самых простых и наиболее распространенных структур собственного капитала предусматривает четыре приоритета выплат (подобно описанной выше структуре Гарри Моу):
1. Инвесторы получают текущий привилегированный доход.
2. Инвесторы получают невыплаченные, но накопленные привилегированные доходы.
3. Инвесторы возмещают свои вложения в собственный капитал.
4. Инвесторы и девелопер делят остаток в соответствии с пропорцией распределения прибыли — от 80/20 (80% инвесторам) до 50/50.

Выплаты привилегированных доходов могут быть подразделены па кумулятивные и некумулятиеные. В случае кумулятивного привилегированного дохода любой невыплаченный привилегированный доход аккумулируется до тех пор, пока не появляются средства для его выплаты. Некумупятивный привилегированный доход не аккумулируется, и невыплаченные доходы в период недостаточного денежного потока игнорируются и остаются невыплаченными.

Текущий привилегированный доход — это сумма ежегодного долга, определяемая умножением нормы
привилегированной доходности на собственный капитал.

Например, если норма привилегированной доходности равна 8%. а собственный капитал равен $1 млн. то текущий привилегированный доход составит $80000. В таблице 4-13 показано, как будут различаться денежные потоки и IRR по одной и той же сделке при двух различных системах выплаты привилегированного дохода. В обоих сделках мы имеем норму привилегированной доходности 10% и распределение оставшейся прибыли в пропорции прибылей 50/50. Отметим, что кумулятивный привилегированный доход накапливается первые два года, потому что денежных потоков ($5 000 и $8 000) недостаточно, чтобы покрыть 10% привилегированной доходности на сумму $10 000. Наконец, сумма задолженности выплачивается на пятый год. В случае аккумулирования общий денежный поток инвестора составляет $I04 000, а в случае некумулятивного дохода — $100 500. IRR инвестора составляет 17,02% по сравнению с 16,60%. Общий денежный поток девелопера равен $54 000 в случае кумулятивного дохода, это меньше $57 000. потому что инвестор получает из тех же общих денежных потоков проекта больше.

В некоторых случаях использования модели кумулятивных привилегированных доходов па сумму остатка накопленного дохода начисляются проценты. Однако многие девелоперы предпочитают не выплачивать данные проценты, потому что они еще больше сокращают их долю поступлений, не увеличивая при этом

Привлекательность сделки. При другом варианте накопленные привилегированные доходы имеют более низкий приоритет и выплачиваются после того, как возмещаются вложения инвестора в собственный капитал. Данная уловка также помогает девелоперу. так как после возмещения инвестору его вложений в собственный капитал (из годовых денежных потоков, которые превышают текущий привилегированный доход) сумма текущих привилегированных доходов сокращается.

Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса