Рекомендации членов Совета по малому девелоперу ULI (Urban Land Institute, Институт Городских Земель) сводятся к трем основным правилам; будьте всегда хорошо подготовлены: работайте с опытными людьми, даже если они стоят дороже; пытайтесь предвидеть задержки в ходе всего процесса девелопмента.
Приобретение земли
• Правильно проанализируйте цену покупки участка, которая должна включать полезную, а не общую площадь.
• Пытайтесь предвидеть проблемы с продавцами, не знакомыми с недвижимостью, а также задержки с решением вопросов по спорной недвижимости.
• Проанализируйте физические недостатки участка, включая наличие инженерных сетей.
• Проведите исследование почв на наличие опасных отходов. Определив, сильны ли юридические и политические ограничения в отношении участка — к примеру, требования зонирования или наличие моратория на строительство.
• Прежде чем приобретать участок. изучите рынок.
Процесс правового регулирования, получение разрешительной документации
• Для решения всех вопросов и проблем, связанных с проектом, приготовьтесь работать с местной общественностью.
• Ознакомьтесь с местным политическим климатом.
• Приготовьтесь к местному процессу утверждения документами и открытым слушаниям.
• Пользуйтесь услугами квалифицированных и сильных консультантов, юристов и архитекторов, чтобы ваш проект получил дополнительную значимость.
• Старайтесь предвидеть возможные задержки и избегайте их недооценки в процессе получения исходно-разрешительной документации.
Выбор продукта, рыночная и экономическая целесообразность
• Помните, что когда становится очевидной какая-либо благоприятная возможность, она очевидна для всех, и в результате возникает большая конкуренция.
• Стремитесь работать в категории более качественного и дорогого девелопмента, где прибыль выше, чтобы покрыть возможные ошибки. У более простых и недорогих проектов норма прибыли ниже.
• Выбирайте квалифицированных консультантов по маркетингу, имеющих хорошую репутацию в том городе, где осуществляется проект.
• Решите, сколько времени следует уделить анализу экономической целесообразности. Некоторые девелоперы считают этот этап жизненно важным и утверждают, что анализ должен быть тщательным; другие же полагают, что на нем не следует чрезмерно заострять внимание.
• Убедитесь, чтобы в процессе обширного предварительного анализа были точно выявлены все конкуренты, будь то на стадии строительства или на этапе создания чертежей проекта.
Проект, планирование участка, инженерные работы и строительство
• Не заканчивайте разработку проекта, не изучив результаты маркетингового исследования.
• Работайте в тесном контакте с архитектором и подрядчиком.
• Не упустите важную информацию, даже если она требует пересмотра проекта или дополнительных согласований.
• Используйте гибкие проектные решения. которые легко приспособить к разным потребностям различных арендаторов.
• Утвердите проектную документацию. понимая, что она никогда не будет идеальной.
• Прежде чем нанимать подрядчиков и субподрядчиков, не жалейте времени и денег на проверку всех рекомендаций.
Финансирование строительства и девелопмента
• Чтобы избежать длительных задержек, начните работать с несколькими кредиторами.
• Имейте дело с опытными кредиторами.
• выделите достаточно средств на непредвиденные обстоятельства.
• Помните, что на подготовку S10-милл ионного кредита может уйти три-четыре месяца, даже если кредитор обещает, что это займет всего шесть недель.
• Если ситуация на рынке ухудшится. будьте готовы покрыть проценты из своего кармана, пока рынок не восстановится.
Долгосрочное финансирование
• Установите надежную связь с кредитором.
• Подготовьте пакет документов с подробной, профессиональной презентацией для кредитора.
• Обеспечьте долгосрочное кредитование до начала строительства (начинающим девелоперам. возможно, придется это сделать, даже если они хотели бы подождать, пока проект не будет построен и сдан в аренду).
• Опасайтесь тенденций изменения процентных ставок.
Финансирование за счет собственного капитала
• Изучите финансовую документацию по источникам капитала.
• Найдите двух-трех подходящих партнеров, которые могут предоставить или привлечь средства для проекта.
• Не отдавайте слишком большую долю в собственном капитале, чтобы сохранить средства, так как может оказаться, что вам нечем будет делиться, если у вас возникнет потребность в средствах.
Совместные предприятия и товарищества
• Заключайте справедливые сделки, чтобы ни на одном из партнеров не лежал чрезмерный риск в сочетании со скудной прибылью.
• Четко проясните, кто отвечает за проект.
• Не ставьте целей, противоречащих целям партнеров.
• Предусмотрите в договорах возможный распад партнерства.
• Следите за изменениями в налоговом законодательстве, которые могут сказаться на доходах.
• Возьмите за правило регулярно с откровенно разговаривать с партнерами.
Маркетинг и аренда
• Будьте готовы к непредвиденным изменениям и ухудшению конъюнктуры рынка.
• Найдите такого брокера, котором/ вы доверяете и с которым можете работать.
• Осознайте важность того, что вы сами должны продвигать проект на рынке.
• Подготовьте список подходящих арендаторов для проектов с коммерческой недвижимостью.
• В договорах аренды точно укажите условия ремонта, проводимого арендаторами, и их ответственность, а также предусмотрите условия расторжения договора.
• Продумайте разнообразные уступки. Подумайте над возможностью приобретения акций в новой компании арендатора, оплаты расходов на переезд, предоставления мебели.
• Разберитесь в том. как аренда по сравнению с продажей отразится на прибыли и состоянии баланса арендаторов.
• Разрекламируйте заключенные сделки по продаже или сдаче в аренду.
• Стимулируйте работу брокеров различными поощрениями — такими как приглашение на ужин или какие-либо награды.
Эксплуатация, управление, содержание и техническое обслуживание
• Уделяйте серьезное внимание управлению и эксплуатации. Найдите первоклассного управляющего.
• Составьте надлежащий бюджет по содержанию и техническому обслуживанию.
В целом
• Придерживайтесь географических регионов и типов продукта, с которыми вы знакомы.
• Начните с малого. Найдите первый проект, который доступен вам по финансовым возможностям и который можно осуществить в разумные сроки.
• Никогда не начинайте проект только потому, что у вас есть финансирование.
• На этапе анализа экономической целесообразности ограничивайте инвестиции в проект, чтобы иметь максимальную гибкость.
• Проделайте предварительную работу. Узнайте, какие ниши существуют на рынке, и как их можно быстро заполнить.
• Никогда не начинайте переговоров, если вы не гетевь: их прервать.
• Обращайте внимание на детали. Проектируете ли вы здание или ведете
переговоры по аренде, вы лично должны хорошо знать каждую деталь. Необходимо опираться на профессиональных консультантов, но если вы не разбираетесь в деталях. придется попросить кого-нибудь вам помочь.
Не бойтесь выглядеть занудой. Люди, с которыми вы имеете дело, обычно очень заняты, и их трудно застать. Возможно, вам придется сделать несколько телефонных звонков и личных визитов, прежде чем с ними удастся поговорить. Будьте настойчивы? но вежливы.
Не обманывайтесь, пренебрегая фактами и предупредительными сигналами, когда они возникают. Имейте в виду, что самообман чаще всего происходит при оценке рынка. Увеличьте предполагаемое время осуществления проекта примерно в два раза. Не обещайте инвесторам денежных выплат к определенной дате. Не будьте ни слишком оптимистичны, пи слишком консервативны в своих суждениях.
Будьте готовы развернуться на сто восемьдесят градусов и мгновенно изменить стратегию. Проверяйте всю работу. Никогда не думайте, что она выполнена только потому, что вы велели ее сделать. Если вы что-то обещали кредитору. профессиональному консультанту. арендатору или покупателю, сделайте это.
Общайтесь с кредиторами и инвесторами откровенно и почаще. Избегайте сделок, чреватых спорами, с самого начала.
Признайтесь себе, что деньги зависят только от вас. Можно найти миллион оправданий, почему в девелоперском проекте что-то не получается, но ответственность за то. чтобы все получалось, в конечном счете будет лежать на вас.