Типы зданий: от одноквартирных домов до многоэтажных многоквартирных домов и кондоминиумов

Типы зданий: от одноквартирных домов до многоэтажных многоквартирных домов

Девелопмент жилых зданий охватывает самые разные типы зданий: от одноквартирных домов до многоэтажных многоквартирных домов и кондоминиумов. Используются различные критериисегментации рынка:

По продукту, сдаваемому в аренду: арендуемые квартиры (например, в домах с приусадебным участком, в жилых многоквартирных зданиях малой, средней и большой этажности) и арендуемые дома.

В Этом случае жители снимают жилье у домовладельца. Возможны различные формы аренды: от устной договоренности об аренде с помесячной оплатой до договора аренды па срок от шести месяцев до двух и более лет.

• По форме собственности: например, ассоциации собственников жилья, кооперативы.

Ассоциация собственников жилья — это соглашение. Согласно которому каждая семья получает в индивидуальную собственность помещение для проживания (под помещением для проживания подразумевается пространство, ограниченное внутренними стенами). Кроме того, в совместном владении всех семей находится общее имущество. В случае кооператива все жители дома имеют собственную долю {пай) в товариществе. Здание принадлежит товариществу, а жители арендуют’ у него квартиры. После того как были Приняты законы о кондоминиумах, кооперативная форма собственности на многоквартирные дома используется редко.

Таймшер — право пользования или безусловное право собственности на недвижимость в течение определенного периода времени каждый год. Обычно я и периоды кратны одной неделе. Гакова форма собственности многих жилых многоквартирных зданий в курортных районах мира.

• По проемным решениям: число этажей, наличие лифта и вид парковки.
• По типу конструкции: деревянная, кирпичная или стальная

Возможно дальнейшее деление каждой из общих категорий продукта в соответствии с делением целевого рынка — по доходам, составу семьи и возрасту жильцов Для каждой подкатегории требуются разные поэтажные планы, размеры комнат, элементы интерьера и дополнительные удобства.

Вставка на предыдущей странице содержит классификацию одноквартирных и многоквартирных домов по проектным решениям.

Типы продуктов часто путают с формами собственности. (например, многоквартирными дамами часто называю любые жилые многоквартирные Здания как те, в которых квартиры сдаются в аренду, так и те, в которых квартиры выставляются на продажу (кондоминиумы). Хотя форма собственности весьма заменю влияет на дизайн, маркетинг и финансирование, любой тип продукта может иметь любую форму собственности.

С технической точки зрения любая недвижимость, сдаваемая в аренду, может быть предназначена для использования в качестве кондоминиума или преобразована в кондоминиум. Подобным же образом любой продукт, предназначенный для продажи, можно сдавать в аренду, если это разрешено условиями кондоминиума.
В этой главе речь пойдет о девелоименте жилых многоквартирных зданий, как тех. в которых квартиры сдаются в аренду, так и кондоминиумов. Не существует общепринятого определения жилого многоквартирного здания, по есть четыре основных категории:

• Дома с приусадебным участком — одно-, двух- и иногда Трехэтажные здания без лифта с деревянной каркасной конструкцией и повторяющимися поэтажными планами, построенные на бетонных плитах. Обычно в таких домах в каждом подъезде па этаже бывает от двух до четырех квартир. Парковка располагается на поверхности земли или под частью здания. Плотности застройки меняется в диапазоне от 16 до 40 жилых единиц на акр (от 40 до 100 на га), хотя при плотности, превышающей 35 квартир на акр (85 па га), возникают трудности с размещением наземной парковки.

• Малоэтажные многоквартирные дома — трех- или четырехэтажные здания с лифтом или без, с повторяющимися поэтажными планами, с деревянным каркасом, в основании которых находятся бетонные плиты или бетонный пол. и одним или двумя уровнями парковки выше планировочной отметки земли, но ниже первого этажа. Плотность застройки меняется в диапазоне от 40 до 90 квартир та акр (от 100 до 220 на га).

• Многоквартирные дома средней этажности — здания высотой от пяти до восьми этажей с лифтами и лифтовыми холлами, обеспечивающими доступ к квартирам на каждом этаже. Такие здания обычно длинные и приземистые. Плотность застройки меняется в диапазоне от 60 до 120 квартир па акр (от 150 до 300 на га).

• Многоэтажные многоквартирные дома — здания высотой более восьми этажей с плотностью застройки в диапазоне от 80 до 200 квартир на акр (от 200 до 500 на га). Многоэтажные жилые многоквартирные здания и жилые многоквартирные здания средней этажности строятся с каркасом из стали или из железобетона. В зависимости От местоположения участка парковка для таких домов может быть на поверхности земли вокруг здания, на уровне планировочной отметки земли, но ниже уровня пола первого этажа (который может быть установлен на уроки: подиума), или но может быть
настоящий многоэтажный или подземный гараж.

Для каждою типа объектов арендная плата определяется исходя из затрат на строительство.

Строительство ломов с приусадебным участком, деревянным каркасом, парковкой на поверхности земли и ниткой плотностью застройки обходится более чем в два раза дешевле, нежели строительство многоэтажных жилых многоквартирных домов с лифтами, стальным или бетонным каркасом и многоэтажным гаражом. Подземная парковка увеличивает стоимость ещё на $20 001) в расчете па одно место стоянки. Грег Вилкин из компании Forest City Development говорит о том, какие типы многоквартирных домов встречаются в районе Лос-Анджелеса: «Дома, в которых квартиры сдаются по цене SI.00 за кв.фут ($10,75 та кв.м) в месяц, — это двух- или трехэтажные здания без лифта при плотности застройки от 12 до 22 квартир на акр (30-55 на га), потому что это является экономически целесообразным.

Следующий тип зданий — ЭТО дома с парковкой, расположенной под зданием на уровне земли, при плотности застройки от 28 до 30 квартир на акр (70-75 на га) И арендной плате $1.20
за кв.фут (S 13.00 за кв.м) в месяц.

Следующий тип — здания с подиумом в основании и одноуровневой Подземной или наземной СТОЯНКОЙ при плотности застройки до 40 жилых единиц на акр (100 на га) и арендной плате, при которой эти проекты становятся экономически оправданными, — — $1,50 за кв.фут ($16,00 за кв.м) в месяц. По мере роста плотности застройки девелоперы изучают рынки и пытаются подобрать соответствующий тип многоквартирных домов. Следующий тип продукта характеризуется плотностью застройки от 80 до 100 квартир на акр (200-250 на га), двухэтажным подземным гаражом, над которым располагается четырех-пяти этажное здание с деревянным каркасом, а минимальная экономически оправданная арендная плата в Калифорнии составляет $1.75 За кв.фут ($20,00 за кв.м). Многоэтажные многоквартирные лома тина 1 находятся в верхней части шкалы, но этот тип девелопмента экономически целесообразен всего в нескольких городах, потому что в этом случае арендная плата за квартиру будет составлять от $2,00 до $3,00 за кв.фут ($21,50 — S3->,25 за кв.м) в месяц.

Рэндольф Хосорп из компании Rghventures комментирует: «…Люди разделили рынок жилья, как и многие другие рынки, на сегменты; например, так, как компания Fidelity Investments разделила на сегменты рынок паевых инвестиционных фондов, выделив определенные целевые рынки. На рынке Многоквартирных домов сейчас четко наметилась тенденция к тому, что девелоперы или работают на рынке очень дорогого жилья (их клиентами являются те, кто остается арендатором по собственному выбору), или занимаются девелоиментом дешевого жилья (значительная часть этого рынка существует за счет налоговых кредитов, выдаваемых на строительство жилья для граждан с низким уровнем доходов). Таким образом, существует мало проектов по девелоимситу жилых комплексов, предназначенных для арендаторов со средним уровнем доходов».

В начале первого десятилетия XXI века рынок многоквартирных домов испытывал влияние двух тенденций: переезд представителей поколения.

родившегося в период бума рождаемости 1950-х гг., обратно в города и возрастание спроса на элитные квартиры. «В принципе многие люди, которые могли бы переехать в отдельный дом. возвращаются, чтобы снять себе жилье высокого класса в городе, главным образом потому, что так им удобнее, и это соответствует их образу жизни. С другой стороны, типичные арендаторы квартир в жилых комплексах. предназначенных для арендаторов со средним уровнем доходов, хотят, чтобы у них дома было много места (как жилых, так и подсобных помещений), а также надежная и безопасная парковка».» Рэндольф Хосорп сказал: «Похоже, существует спрос на квартиры в элитных домах. Люди обнаруживают, что им порой оказывается проще обеспечить финансирование проектов по девелоименту жилья высокого класса, поскольку добавление дополнительных удобств лишь Незначительно увеличивает арендную плату (в действительности стоимость дополнительных удобств меньше, чем увеличение арендной платы, что повышает финансовую целесообразность). Это значит, что вы сможете запустить свой проект по девелопменту. Когда финансирование других типов многоквартирных домов невозможно».

Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса