Опасайтесь как возможностей, так и ловушек, связанных со сложным построением ветвей власти, регулирующие функции которых накладываются одна на другую. Например. Массачусетс — штат «самоуправления». Это означает, что решения городских властей по разрешению девелолмента накладываются на решения властей штата, и наоборот.
Многие действующие требования недоступны в Интернете и даже не опубликованы в перечне законов штата. Девепоперам следует с самого начала выделить средства на получение местной информации, чтобы.
• узнать обо всей требующейся документации и разрешениях;
• с учетом местных традиций предусмотреть реальные сроки:
• сообщить о возможных условиях (и расходах на их выполнение) или мерах. необходимых для их смягчения.
Например, лучшая часть береговых земель в Бостонской гавани недостаточно используется и стоит значительно дешевле менее привлекательной земли не на линии берега. Хотя перспективы открываются впечатляющие: имеется водоснабжение, канализация. электричество, транспорт на этой территории находятся лишь три разумно построенных здания и парк по соседству. Почему? Отчасти потому, что действуют три странных закона:
• Глава 91 (закон штата и сопутствующие нормы по защите объектов недвижимости, связанные с использованием воды и права публичного доступа к прибрежным зонам) регламентирует все: ограничение высоты, границы участков, расстояния между стенами зданий и границами участка и дополнительные удобства общего пользования {такие как набережная гавани). Положение о портовой зоне (Designated Port Area (DPA) — еще одна нормативная схема, запрещающая любое использование земли, кроме как для целей судостроения и судоходства. Глава 21Е закона штата, в соответствии с которой после вступления договора в силу новый владелец загрязненной собственности отвечает за очистку территории цэже в том случае, если он не виновен в её загрязнении.
Политика экологического правосудия Исполнительного комитета по вопросам охраны окружающей среды (Environmental Justice Policy of the Executive Office of Environmental AU’ma) требует специального анализа деятельности на землях, населенных жителями с низким уровнем доходов и/или преимущественно принадлежащими к национальным меньшинствам.
Статья 97 Конституции Массачусетса (не опубликована в перечне законов штата) для изменения способа использования земли, находящейся в общем пользовании и приобретенной для целей создания заповедника или зон отдыха (раньше парки считались частью общественных земель), требует поставить данный вопрос на голосование, для принятия решения требуется две трети голосов. Закон об экологической политике штата Массачусетс (The Massachusetts Environmental Policy Act (МЕРА) требует «надлежащего рассмотрения воздействия объекта на окружающую среду», прежде чем какой-либо орган штата сможет выдать разрешение или финансирование. Местное законодательство о зонировании допускает некоторые
способы использования земли. запрещенные штатом, но запрещает некоторые из тех. которые разрешены штатом.
Но проблемы вполне сопоставимы с возможностями, открывающимся перед теми, кто терпелив и проницателен. Глава 91 допускает отклонение муниципальных планов в отношении гавани от требований штата в каждом конкретном случае в отдельных городах, поселениях и округах. Таким образом, если наладить стратегические отношения с местными властями, то можно добиться определенной гибкости в правовом регулировании (включая изменения в местном зонировании). Аналогичным образом, условия DPA теоретически позволяют изменить границу портовой зоны. Однако может потребоваться время, чтобы выяснить, что всего лишь несколько изменений границ портовой зоны были законодательно утверждены за 20 лет. Аналогичным образом, Глава 21Е содержит положения и принципы. предусматривающие субсидии штата и якобы некоторое смягчение юридической ответственности для потенциапьных владельцев и надежных кредиторов.
Из этого можно вынести следующий урок: инвестировать надо стратегически, заблаговременно воспользовавшись информацией о преимуществах и недостатках участков, попадающих под сложную систему правового регулирования.
Источник: Джейми Буканан. Buchanan & Associ
ates. г. Бостон, штат Массачусетс. 2001 г.