Инвестирование в недвижимость включает следующие инструменты: собственный капитал, заемный капитал, закладные, договора об аренде земли, опционы, смешанные долговые обязательства.
Инвестирование в собственный капитал, или владение незаложенной собственностью, является одной из наиболее распространенных форм инвестиций в недвижимость. Ей присущ преимущественно региональный охват. В перспективе, с развитием крупных инвесторов (например, пенсионных фондов), рынок свободного собственного капитала будет трансформироваться в национальный рынок.
К преимуществам этой формы инвестирования со стороны владельцев собственности можно отнести получение денежной наличности и экономию расходов по выплате процентов.
К недостаткам относятся дополнительные издержки, связанные с реализацией объектов.
Кроме традиционной формы — инвестирования собственного капитала — в мировой практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость: ипотека, опционы, гибридные формы обязательств, финансирование с применением аренды, лизинг, создание совместных предприятий и консорциумов инвесторов. Фьючерсы в настоящее время не являются финансовым активом на рынке недвижимости, но, по некоторым оценкам, могут им стать.
Ипотечное кредитование является формой кредитных отношений, выполняющей важные экономические и социальные функции, предполагающей взаимодействие многих рыночных субъектов. Ипотечные отношения охватывают различные типы недвижимости — жилищную, коммерческую, земельную. Однако основным объектом ипотечного кредитования является жильею).
Система ипотечного кредитования в России пока должным образом не сложилась. Это сдерживает развитие российского рынка недвижимости в целом. Значительный разрыв между доходами населения и стоимостью жилья в странах с развитым рынком недвижимости позволяет преодолеть система ипотечного кредитования, поэтому развитие ипотеки в нашей стране — сверхактуальная задача.
К факторам, сдерживающим развитие ипотеки в России, следует отнести:
— отсутствие четких юридических норм о возможности залога и отчуждения земельных участков;
— особенности жилищного законодательства (возможность продолжения проживания членов семьи заемщика даже при переходе права собственности);
— невозможность защитить кредитора в случае нежелания заемщика выполнить свои обязательства.
Опцион — это право кредитора купить собственность в определенный срок по фиксированной цене. В случае рыночного повышения рыночной стоимости объекта держатель опциона может продать его или переуступить права без приобретения титула на собственность. В этом случае стоимость опциона представляет собой разницу между рыночной стоимостью объекта недвижимости и согласованной (фиксированной) ценой.
Опцион на покупку (продажу) недвижимости — это право, но не обязательство купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Если стоимость недвижимости не превысила цену исполнения опциона до истечения его срока, опцион считается ничего не стоящим, а если превысила, то он стоит некоторую долю роста стоимости недвижимости, определяемую условиями договора.
Арендные соглашения (договоры по аренде) — это передача права пользования объектом на определенный срок на определенных условиях (например, ограничения на разбивку участка, запрет на определенный вид застройки и т.д.).
Право пользования может быть передано в пожизненное владение или на более короткий срок. Аренда с правом пожизненного владения получила наибольшее распространение на землях сельскохозяйственного назначения. После смерти собственника право собственности переходит к наследнику. При этом как пожизненный владелец, так и его наследник могут реализовать принадлежащие им интересы, например предоставить собственность в субаренду. Это снижает рыночную стоимость объекта, так как субарендатор теряет свое право при смерти основного владельца. Распространение права пожизненного наследуемого владения тормозит развитие ипотечного кредитования в сельском хозяйстве России, существенно сужает базу заемного финансирования села.
Право преимущественной аренды земли создается, когда права на недвижимую собственность разделяются на ограниченное право владения зданием на основе аренды и право собственности на землю. В мировой практике первое право часто распространяется на срок от 10 до 99 лет, в течение которого обладатель права аренды имеет свободу и ответственность использовать недвижимость так, как если бы он был собственником. В конце срока аренды собственник земли принимает владение зданием.
Гибридные формы обязательств при финансировании недвижимости — это, например, совмещение ипотечного кредита и опциона. Держатель колл-опциона обеспечивает владельцу недвижимости финансирование первой закладной по более льготным условиям по сравнению со среднерыночными и получает опцион на повышение стоимости недвижимости в будущем. Первая закладная, обеспеченная инвестором гибридной ипотеки, часто дает владельцу больше денежных средств, чем первая закладная без опциона, и имеет более низкие процентные ставки.
Лизинг недвижимости — это долгосрочная аренда недвижимости на срок, сопоставимый со сроком полезной жизни объекта недвижимости (около 30 лет). Это самый долгосрочный вид лизинга в мировой классификации, он предусмотрен также и российским законодательством о лизинге. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Однако предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.
Использование различных инструментов инвестирования в доходную недвижимость направлено на диверсификацию риска и получение максимально возможных доходов при стабильном уровне риска.
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.