Рынок жилья в России остается привлекательным для инвесторов
Российская экономика постепенно выходит из кризиса. Это обусловлено как восстановлением мировой экономики, так и антикризисной поддержкой государства.
В 1 квартале 2012 года цены на нефть достигли 119$, прогноз по ВВП на 2012 год составляет около 3,4%, что свидетельствует о восстановлении экономики и возвращении спроса на жилую недвижимость.
За 2011 год в Москве Росреестр зарегистрировал рекордное количество сделок купли-продажи недвижимости 91 224 — больше, чем в докризисном 2007 году.
За 2011 год объекты эконом класса прибавили 10-20%, объекты бизнес-класса практически не изменились. В 2012 году основной рост цен будет сосредоточен в эконом сегменте.
Обеспечение жильем на человека в РФ составляет 22,3м², к сравнению в США 75м², Великобритании 62м², Германии 45м².
Динамика выдачи ипотечных кредитов
Источник АИЖК
Динамика ввода жилья
Источник АИЖК
Цены первичного и вторичного жилья, тыс.руб.
Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья в Российской Федерации в 2006-2011 гг.
на конец квартала, тысяч рублей за квадратный метр общей площади
Источник: Росстат
Возможности на рынке жилой недвижимости
Ценообразование на строящиеся объекты
Стадия строительства
Цена растет по мере приближения к окончанию строительства
Схема финансирования
Чем меньше заемных и собственных средств, тем цена ниже
Ипотека
Чем в большем количестве банков аккредитован объект, тем выше спрос, а следовательно и цена
Ценовая политика
Если застройщик ставит себе задачу построить большой объем жилья, то цена будет ниже, чем небольшой объем жилья
Риелтор
Выбор эффективного риелтора, приводит к повышению цены
Факторы влияющие на стоимость жилья
Макроэкономический:
— Рост доходов населения
— Внутренняя и внешняя миграция
— Доступность ипотеки
— Экономическая стабильность — уверенность в завтрашнем дне
Субъективные факторы:
— Концепция проекта
— редложение жилья в регионе
— Освоение районов и территорий
— Концепция продаж
— Предпочтения покупателей
Динамика цен на недвижимость
Анализ рынка региона/района
Выбор региона определяется по критериям: численность населения, количество строящихся объектов, текущей спрос и предложение
Фильтр по размеру
Выбираются компании, заинтересованные в продаже квартир на начальном этапе строительства
Проверка на риск не завершения объекта строительства
Компания проверяет каждого застройщика из поступивших заявок на страхование на наличие рисков не завершить объект. Эта процедура анализирует 5 аспектов: (1) сложность продажи жилья; (2) ценовую политику компании; (3) историю завершения объектов; (4) финансовое состояние (5) историю и финансовое состояние подрядчиков и инвесторов
Юридическая проверка
Проверка возможных судебных дел в прошлом и будущем
Анализ акционеров, подрядчиков инвесторов
Проверка принадлежности акционеров, подрядчиков и инвесторов на наличие: других бизнесов, принадлежности к ФПГ, близость к власти и опыт работы на рынке
Экспресс-оценка
На стоимость контракта влияет форма договора, заключенного застройщиком с клиентом
Получение информации от застройщика
Оценка открытости (публичности)
Определение стоимости квартир
Стоимость и сроки начала работы по объекту определяются на инвестиционном комитете, по представлению аналитического отдела
Продажа
Выстраивать стратегию по реализации , приобретенного объема
Мониторинг ситуации у застройщика
На основании мониторинга (сбор информации о новых объектах застройщика, его финансовом состоянии, соблюдение плана-графика работ) принимаются решения о графике и цене продажи квартир
Процесс строительства объекта недвижимости создает стоимость
Инвестиционный процесс и стратегия инвестиций в недвижимость
Инвестиционная стратегия
основывается на четырех основных компонентах создания стоимости
Стратегия предполагает тщательный отбор объектов для инвестирования и серьезные переговоры с застройщиком о скидках и совместной продаже квартир в объекте.
После того как деньги проинвестированы, компания брокер и застройщик выстраивают совместную маркетинговую политику по поэтапному повышению цены на объект, привязанную к этапам строительства. Совместная работа включает в себя единую PR и рекламную компанию.
