Мультипликатор валовых рентных платежей (МВРП) (Gross rent multiplier) (GRM) — это отношение покупной цены к валовому рентному доходу. По определению в качестве знаменателя можно использовать либо потенциальный валовой доход, либо действительный валовой доход.
Аналитик должен определить, какой из этих показателей использовать в знаменателе, и затем придерживаться этого выбора (до или за вычетом потерь от недоиспользования):
МВРП = Покупная цена : Рентный доход — 500 000 : 100 000 — 5.
Этот показатель — один из наиболее часто используемых в анализе недвижимости (в особенности коммерческой) при ее покупке. Его легко рассчитать. Он широко распространен из-за легкости проведения расчетов, но на надежность этого показателя как инструмента оценки не стоит полагаться.
GRM не учитывает различий в операционных расходах между различными проектами и в особенностях финансирования, и в подоходных налогах, а использует лишь цену продажи. Он дает упрощенную, грубую оценку, которая может быть использована только при сравнении не обремененных ипотекой объектов недвижимости, физически схожих и находящихся в одном географическом районе.
Общий коэффициент рентабельности (доходности) (ОКР) (Overall rate of return) (OAR) — это отношение чистого операционного дохода к цене продажи объекта:
ОКР — (ЧОД : Цена продажи) х 100% -= (65 000 : 500 000) х 100% — 13%.
Это коэффициент дохода на весь капитал, вне зависимости от его источника (т.е. от инвестора или ипотечного кредитора) и вне зависимости от продолжительности периода, в течение которого прогнозиру->ется получение дохода. ОКР включает доход на все инвестиции плюс возврат их убывающей части. Положительное отличие ОКР от МВРП состоит в том, что он учитывает ОР.
Общий коэффициент рентабельности является приемлемым инструментом для ранжирования сравнимых объектов, не обременных ипотекой. Однако когда на объект недвижимости имеется ипотечная закладная, полученный рыночным методом общий коэффициент рентабельности не может учесть особенностей существующего долга.
Ипотечная постоянная (константа) (ИП) (Mortgage constant) — это коэффициент, показывающий отношение ежегодных расходов по обслуживанию долга к величине ипотечного кредита, выраженное в процентах:
ИП = (ОД : ИК) х 100% — (50 555 : 400 000) х 100% — 12,64%.
Ипотечная постоянная является функцией ставки процента, срока полного погашения ипотечного кредита и частоты накопления кумулятивного процента.
Чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента по кредиту I/y = 12%).
Превышение ипотечной постоянной над номинальной ставкой процента по кредиту обеспечивает выплату основной части кредита. В случае когда ипотечная постоянная равняется ставке процента по ипотеке, то погашение всей первоначальной суммы кредита произойдет «шаровым платежом» в размере всей суммы кредита.
Если ипотечная постоянная меньше процентной ставки по кредиту, то выплаты по кредиту не покроют даже процент по нему (невыплаченная часть процента будет накапливаться вместе с основной частью долга, и их сумма будет расти).
Ставка дивидендов на собственный капитал (СДСК) (Equity dividend rate) — это отношение ежегодного поступления наличности до налогообложения к сумме вложенного инвестором капитала (доход на вложенный капитал или процентный поток наличности, или текущая отдача):
СДСК — (Наличность до налогообложения : СК) х 100% = — (14,445 : 100 000) х 100% = 14,44%.
СДСК широко используется инвесторами при анализе возможности приобретения объекта недвижимости. Несмотря на то что этот показатель не учитывает последствия налогообложения текущего дохода, он позволяет оценить эффективность вложений инвестора.
Некоторые инвесторы определяют минимально приемлемую ставку дохода денежных средств, затем рассчитывают цену, которую они могут заплатить за объект.
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.