Как правило, при рассмотрении вопросов оценки недвижимости подразумевается, что речь идет о достаточно крупных и индивидуальных объектах типа зданий, нежилых помещений и т.д. Обычный полный отчет об оценке крупного объекта недвижимости (например, здания) представляет собой целый том объемом 80—100 печатных страниц (включая приложения). Его подготовка весьма трудоемка и требует высокой квалификации разработчика. Такая работа оправданна, когда речь идет об объекте стоимостью в сотни тысяч и в миллионы долларов. Но, как правило, она нецелесообразна при оценке обычной квартиры стоимостью в десятки тысяч долларов, т.е. на один-два порядка дешевле крупного объекта.
Рекомендации западных авторов указывают: для небольшой жилой недвижимости целесообразно проводить оценки по упрощенной процедуре, которая может базироваться только на методе сопоставления рыночных продаж. Оценки, базирующиеся на применении подходов по затратам и доходу, имеют большую вероятность допущения значительной ошибки.
В качестве альтернативы традиционным методам внесения поправок в цены аналогов существуют новые методы, использующие для сравнения большее число продаж. Они не зависят от поправок, основанных на ограниченной рыночной информации, а связаны со статистической обработкой данных по многим сопоставимым продажам. А поскольку для этого класса объектов их достаточно много, метод поправок целесообразно заменять более новым методом, основанным на результатах регрессионного анализа больших массивов статистической информации. В результате такого анализа определяется характер математической зависимости для цены продажи квартиры на рынке от ее характеристик (параметров): общей и жилой площади, расположения, количества комнат, этажа, типа дома, наличия телефона и т.д.
Таким образом, строится модель и определяется некоторая зависимость (функция) цены от параметров квартиры, приближенно описывающая рыночную ситуацию. Будучи один раз сформулированной, эта зависимость может многократно применяться для различных квартир. Подставив в эту зависимость определенный набор значений параметров конкретной квартиры и выполнив соответствующие вычисления, на выходе мы получаем конкретное значение оценки этой квартиры. Определение формы этой зависимости требует высокой квалификации разработчиков и весьма трудоемко, но ее использование для оценки конкретной квартиры очень просто, доступно практически каждому и занимает очень мало времени, особенно если это делается на компьютере. В этом, собственно говоря, и выражается суть массовой оценки недвижимости.
Массовая оценка — метод получения оценок рыночных стоимостных характеристик группы однородных объектов недвижимости одновременно на обширной географической территории с использованием статистической обработки реальной рыночной информации, при которой анализируется такое количество ценообразующих факторов, которое присуще одновременно всей оцениваемой группе.
Массовая оценка имеет дело с оценкой большого количества объектов, которые различаются между собой, поэтому вынужденным инструментом ее является применение стандартных методов к группам и классам объектов, что требует определенной классификации и стратификации объектов. Разработка стандартных методов и приемов статистического анализа, описание правил их грамотного применения — это предмет массовой оценки как специальной области теории оценки и прикладного анализа.
Индивидуальная оценка — метод получения оценок рыночных стоимостных характеристик одного или нескольких объектов недвижимости, находящихся в составе физически или юридически обособленного комплекса, при котором для достижения конечного результата анализируется вся возможная совокупность ценообразующих факторов, присущих объекту оценки, при достаточно малом, как правило, количестве сопоставимых с оцениваемым объектов. При этом способы обработки почти всегда ограничиваются ручным расчетом, не выходят за рамки калькулятора или элементарных электронных таблиц или в лучшем случае проводятся на компьютере в таблицах Excel.
Рассмотрим, чем отличается массовая оценка от индивидуальной, какое между ними сходство и каковы области применения различных методик оценки недвижимости.
Массовая оценка отличается от индивидуальной оценки по целям, задачам и технике оценки одних и тех же характеристик собственности.
Цели и область применения. В общем случае назначение оценки определяется заказчиком работ по оценке, а оценщик формулирует для него и для себя цель оценки — оценку того или иного вида стоимости, соответствующего назначению (использованию) результатов оценки. Заказчиком индивидуальной оценки может быть любое физическое или юридическое лицо, включая государство. Заказчиком же массовой оценки является, как правило, государство.
Назначение массовой оценки определяется потребностями государства в основном для сбора налогов на имущество и при наличии в собственности государства недвижимости для определения ставок арендной платы за жилые и нежилые помещения.
Определение «массовая» относится к оценке, а не к объектам. Оно отмечает использование специальных приемов и методов оценки, а не массовый, типовой характер объектов, как считают многие российские оценщики.
Следствием ошибочного понимания сочетания слов «массовая оценка» явилось противопоставление массовой и индивидуальной Оценки, искусственное различение недвижимости жилого назначения, коммерческого и производственного назначения. При этом жилье считается объектами массового характера, а нежилые объекты описываются как объекты индивидуальные, плохо поддающиеся стандартизации, стоимость которых формируется под воздействием сочетания уникальных, специфических факторов. Это не совсем так.
Объекты недвижимости все в определенном смысле уникальны. Даже самые стандартные, типовые квартиры в одном доме различаются между Особой по ориентации окон, этажу, характеристикам микрососедства — шумные или тихие соседи, близости места сбора мусора и т.д. Нередко да одном и том же типовом доме одинаковые по числу комнат квартиры имеют разные планировки. Индивидуальные дома варьируются также очень сильно, разница между элитной виллой и расположенным по соседству деревенским домом так же огромна, как и различие между заводской конторой и офисом в бизнес-центре. Любой класс и группа объектов недвижимости содержат разнообразные, различные между собой объекты: даже если значения многих характеристик совпадают, всегда найдется хотя бы одно различие, которым можно объяснить разницу стоимостей и при желании обосновать уникальность.
Таким образом, в зависимости от целей оценки можно индивидуализировать (подчеркнуть своеобразие) или унифицировать (определить принадлежность к типу) любой объект недвижимости. В первом случае оценщик использует индивидуальный подход, делая акцент на особенностях объекта, и доказывает, почему стандартная методика оценки ошибается, во втором случае приемы массовой оценки позволяют выработать единую методику оценки разнообразных объектов недвижимости.
Сходство и различие массовой и индивидуальной оценки. Обе методики оценки — массовая и индивидуальная — имеют в своей основе систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения хорошо обоснованных результатов. В процессе массовой оценки оценщику приходится осуществлять те же действия, что и при индивидуальной оценке, отличия в основном связаны с разницей в масштабе проведения работ и методах контроля качества оценки.
Поскольку массовая оценка предполагает разработку стандартной методики, здесь требуется согласование не только задачи, но и принятия решений, унифицированной процедуры оценки. Вес решения эксперта и способность влиять на конечный результат меньше, чем при индивидуальной оценке. Кроме того, модели оценки должны отражать структуру спроса и предложения, характерную для групп объектов, а не для отдельных объектов. Так как модель оценки рассматривается как математическая интерпретация поведения рынка недвижимости в определенное время, массовая оценка сложнее, поскольку в ней пытаются воспроизвести деятельность рынка на обширной географической территории.
И массовая, и индивидуальная оценка недвижимости требуют сбора информации. Характер объекта недвижимости и имеющиеся о нем данные определяют объем работ по сбору необходимых сведений, а также их вид, что в свою очередь обусловливает, какой подход к оценке необходимо избрать.
В массовой оценке используются также три основных подхода — затратный, доходный (метод капитализации дохода) и сравнительный (метод сравнения продаж). Выбор метода определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью необходимой информации. Массовая и индивидуальная оценки, используя одни и те же подходы, отличаются техникой оценки: глубиной анализа и способами обработки используемой для оценки информации.
Анализ наиболее эффективного использования проводится так же. как и при индивидуальной оценке. Анализ рынка для целей массовой оценки предполагает широкое использование статистических методов, помогающих провести стратификацию данных и построить адекватную
Модель рынка. В ряде случаев, при неразвитости отдельных сегментов рынка, имеет смысл говорить о виде оцениваемой стоимости (инвестиционная, рыночная стоимость в текущем использовании и т.д.). Построение и калибровка моделей также имеют свои особенности.
При индивидуальной оценке в финале оценщик проводит согласование результатов трех методов и принимает окончательное решение. При массовой оценке ее заключительными этапами являются проверка модели и контроль качества полученных результатов. Качество выполненной работы оценивается преимущественно статистическими ‘методами: большая часть полученных оценок должна попасть в заданный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж. Наряду со статистическим контролем проводится экспертный контроль, позволяющий компенсировать (при необходимости) недостаточное качество исходной информации по рыночным сделкам. Кроме того, оценка должна соответствовать существующим профессиональным стандартам, причем для массовой оценки помимо этических и содержательных есть ряд статистических критериев качества модели. Тай, стандарты Международной ассоциации налоговых оценщиков требуют, чтобы определяющий среднее отклонение коэффициент дисперсии для жилых объектов не превышал 15%, а по группе доходной недвижимости — 20%.
Неучет некоторых уникальных особенностей каждого объекта недвижимости при массовой оценке приводит к тому, что точность результата оказывается ниже, чем при индивидуальной оценке. Однако этот недостаток с лихвой перекрывается основным преимуществом массовой оценки — ее относительной дешевизной. Кроме того, массовая оценка может служить хорошей базой для проведения индивидуальной оценки, например, в целях уточнения или при возникновении Спорных вопросов. В этом случае затраты на проведение последней будут значительно меньше по сравнению с тем же проведением Индивидуальной оценки «с нуля». В этом случае необходимо проведение лишь небольшого количества дополнительных уточняющих корректировок, не требующих существенных затрат времени и сил.
Выполнение индивидуальной оценки требует достаточно высокой Квалификации оценщика, решения которого порой могут основываться на его личном опыте и знаниях. При этом часто случается, что такие решения формируются на интуитивном уровне, практически не поддаются формализации и, следовательно, трудно доказуемы. Важным преимуществом массовой оценки в отличие от индивидуальной является [Практически полное отсутствие субъективного фактора в конечном результате, так как при его получении используются строгие формализованные процедуры и статистические критерии. Уменьшение результате воздействия субъективного фактора в процедурах расчета является важнейшим условием при принятии ответственных решений. Однако субъективизм проявляется в выборе критериев (элементов сравнения как ценообразующих факторов) и определении уровня их отсечения (ограничения их числа).
Необходимо подчеркнуть, что и индивидуальная, и массовая оценки не являются взаимозаменяемыми. Каждая из них имеет свою область применения. Массовая оценка — для одновременной оценки большой однородной группы объектов в целях налогообложения или аренды, а индивидуальная — для оценки отдельных объектов при пере даче их, например, на инвестиционных условиях или для проведения сделки купли-продажи. Обе оценки могут лишь дополнять друг друга в необходимых для этого случаях.
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с