В рамках теории принятия решений процедура согласования результатов может быть рассмотрена как многокритериальная задача, в которой альтернативами являются подходы оценки недвижимости. Для получения весов этих подходов необходимо выбрать критерии оценки альтернатив. В литературе встречаются различные варианты выбора критериев для процедуры согласования, например может быть предложен вариант, в которой отражены рассуждения, проведенные выше. Эти критерии в совокупности достаточно хорошо позволяют оценить специфику проводимых расчетов рыночной стоимости недвижимости в рамках каждого из применяемых подходов. Таким образом, в действительности речь идет о применимости подходов и методов оценки.
Метод анализа иерархий (МАИ) (Analytic Hierarchy Process — АНР) является математической процедурой для иерархического представления сущностных элементов на все более простые составляющие части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям. В результате может быть выражена относительная степень (интенсивность) взаимодействия элементов в иерархии. Эти суждения затем выражаются численно.
Главное преимущество метода анализа иерархий, разработанного американским математиком Т. Саати, заключается в возможности сравнивать критерии и варианты решений попарно, что существенно облегчает обоснование сделанных выводов.
Пример иерархии
Алгоритм МАИ состоит из следующих этапов:
1. Структурировать проблему согласования результатов в виде иерархии и построить ее (рис. 15.1).
Например, в результате оценки получены следующие результаты:
— сравнительный подход — 2 950 000 у.е.;
— затратный подход — 2 440 000 у.е.;
— доходный подход — 2 980 000 у.е.
—
Тогда проблема согласования результатов может быть представлена в виде иерархии, где верхний уровень — цель — определение рыночной стоимости; промежуточный уровень — критерии согласования (их указано четыре), нижний уровень — набор альтернатив — результаты, полученные применением различных подходов оценки.
Далее использован следующий набор из пяти критериев:
а) адекватность подхода цели оценки;
б) наличие необходимой и достоверной информации, на основе которой проводится анализ;
в) способность используемого подхода учитывать влияние рыночной ситуации, отражать конъюнктурные колебания;
г) адекватность применения подхода типу объекта недвижимости способность его учитывать специфические особенности объекта оценки, влияющие на его стоимость;
д) способность используемого подхода учитывать риски управления для оцениваемого объекта недвижимости.
2. Выполнить парные сравнения элементов каждого уровня. После иерархического воспроизведения проблемы строится матрица нения критериев и рассчитываются значения приоритетов критериев. В методе анализа иерархий все элементы задачи сравниваются повторно по отношению к их воздействию на общую для них характеристику. Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одного элемента ад другим. Для проведения субъективных парных сравнений Т. Саати была разработана шкала относительной важности. Система парных сравнений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы. Элементы матрицы обозначаются Аiy и представляют собой интенсивность продления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j.
Пусть A1, Аn — множество из n элементов, W1 Wn — элементы иерархии — соотносятся следующим образом:
|
А1 |
А2 |
Аn | ||
| А1 |
1 |
w1/w2 |
||
| А2 |
w2/w1 |
1 |
||
| Аn | 1 |
При сравнении элементов, принадлежащих одному уровню иерархии, оценщик выражает свое мнение, используя одно из определений шкалы интенсивности. Интенсивность проявления обычно оценивается по шкале интенсивности в балльных оценках от 1 до 9, где балльные оценки имеют смысл, отраженный в табл. 15.2. В матрицу сравнения заносится соответствующее число. При желании оценщик может использовать и четные целые числа, выражая промежуточные уровни предпочтения по важности.
Выбор шкалы определялся следующими требованиями: I — шкала должна давать возможность улавливать разницу субъективной составляющей аналитиков, когда они проводят сравнения, различать как можно больше градаций оценок;
— эксперт должен быть уверенным во всех градациях своих суждений одновременно.
3. Вычислить коэффициенты значимости (важности) для элементов каждого уровня.
Вычисление весовых коэффициентов критериев согласования результатов оценки производится по формуле
Пример 15.3. Для указанных выше значений, полученных применением трех подходов оценки, и для пяти сформулированных выше критериев расчет весовых коэффициентов для каждого примененного подхода по каждому из критериев согласования
Определение весовых коэффициентов для трех подходов в оценке недвижимости
Итоговое значение рыночной стоимости объекта недвижимости определяется в соответствии с весом каждого из подходов
Определение итогового значения рыночной стоимости объекта недвижимости
С учетом весов стоимостных оценок, полученных в результате применения классических подходов, средневзвешенное значение рыночной стоимости объекта оценки составит округленно 2 900 000 дол.
Результаты, полученные методом анализа иерархий, должны быть оценены с точки зрения здравого смысла. Весьма полезным инструментом иерархической теории является так называемый индекс согласованности (ИС), который позволяет диагностировать степень нарушения согласованности.
При расчете матрицы парных сравнений целесообразно учитывать лимит отклонения от согласованности. Если выявленные отклонения превышают установленные пределы, то суждения, занесенные в матрицу, следует перепроверить.
Индекс согласованности = (amax — п) : (п — 1).
Если разделить ИС на число, соответствующее случайной согласованности матрицы того же порядка, то получим отношение согласованности. Величина отношения согласованности не должна превышать 10%.
В каждом конкретном случае проведения процедуры согласования оценщик должен взвесить все за и против при выборе того или иного метода.
Так, опытный эксперт, привлеченный к проведению согласования результатов в рамках той же оценки, выполнил эту процедуру традиционным образом, используя экспертный метод. Он определял веса трех подходов по тем же критериям, которые были введены в примененном выше методе анализа иерархий, используя простейшую двубалльную шкалу (0; 1)
Оба метода дали одинаковые весовые коэффициенты, а следовательно, и результат согласования — итоговую величину стоимости. Этот пример показывает, что в каждой конкретной ситуации оценщику необходимо осознанно выбирать тот или иной метод исходя из принципа целесообразности.
Определение весов трех подходов с использованием двубалльной шкалы
Такое решение может быть принято после ответа на следующие вопросы:
1. Какой из методов предпочтительнее с точки зрения экономии ресурсов? От рационального использования трудовых ресурсов (работа экспертов) и ресурсов времени зависит эффективность процесса оценки.
2. В каком случае снижается доля субъективизма? В оценке всегда присутствует неизбежная доля субъективизма, который достаточно сильно влияет на точность расчетов. Соотношение количества принимаемых субъективных решений в традиционном экспертном методе и МАИ — не в пользу последнего.
3. Оценит ли заказчик применение сложных аналитических процедур прикладной математики для формализации процедуры согласования/ Понятно, что грамотное обоснование результатов согласования — необходимое требование к оформлению результатов оценки. Однако применение «изысканий» «на ровном месте» может сослужить оценщику плохую службу при установлении взаимопонимания с заказчиком.
Хочется еще раз подчеркнуть, что стоимость объекта оценки, указанная как итог в отчете, — это мнение независимого оценщика, и не более того. Покупатель имеет полное право с этим мнением не согласиться и в процессе переговоров предложить свою цену. Таким образом, цена сделки может достаточно серьезно отличаться от стоимости, которую определил оценщик в отчете. Причин этому может быть много, напри мер цена может зависеть от целей, стоящих перед покупателем, его субъективных мотиваций, особенностей проведенной сделки.
На Западе, как правило, оценочная стоимость компании незначительно отличается от цены заключаемой сделки. В российской действительности это расхождение часто составляет более 30%. Тем не менее грамотное и подтвержденное расчетами заключение оценщика, имеющего хорошую репутацию, может стать дополнительным аргументом при переговорах с потенциальным покупателем.
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с