Метод сравнения продаж

Расчет рыночной стоимости участка земли с использованием метода сравнения продаж основан на принципе замещения: потенциальный покупатель не заплатит за объект цену большую той, за которую может быть приобретен аналогичный по полезности объект. Таким образом, цена, уплаченная за схожий или сопоставимый объект, отражают рыночную стоимость оцениваемого объекта или их группы.

Метод сравнения продаж может использоваться для оценки земли, которая фактически не застроена или рассматривается как незастроенная для целей оценки. Для использования метода необходима информация о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1) подбор участков земли, сопоставимых по ценообразующим факторам (элементам сравнения) с оцениваемым участком, с известными ценами продаж;

2) внесение поправок в цены продаж сопоставимых земельных участков, позволяющих учесть отличия объекта оценки от сопоставимого объекта по выбранным ценообразующим факторам (корректировка цен _продаж сопоставимых объектов);

3) расчет стоимости земельного участка как среднего или средневзвешенного значения скорректированных цен сопоставимых объектов.

При отсутствии или недостатке данных о ценах сделок с земельными участками в районе оценки целесообразно использовать информацию о ценах на земельные участки, сложившиеся в других районах, схожих по ценообразующим факторам с территорией оценки (численность, состав и структура населения, инфраструктурная обеспеченность, природные особенности, транспортная доступность и т.п.).

При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений с предварительной корректировкой (выравнивающей структуру ценовых характеристик) на разницу между ценой предложения и ценой сделки, устанавливаемой на основе анализа рыночных данных.

В качестве единицы сравнения, как правило, следует использовать характерную для данного сегмента рынка единицу измерения (например, стоимость 1 га, 1 м² земельного участка).

Корректировка цен продаж сопоставимых незастроенных участков осуществляется по следующим элементам сравнения:

— имущественные права: обременение договорами аренды с условиями, не соответствующими рыночным, отсутствие права собственности на землю и т.п.;

— условия финансирования: нетипичные для рынка формы оплаты (использование при покупке кредитных ресурсов на условиях, не соответствующих рыночным; рассрочка платежей; безналичный расчет; наличные; векселя; взаимозачеты и т.п.);

— условия совершения сделки: нетипичные условия сделки, нетипичные мотивации покупателя и продавца, например их родственные отношения, продажа в условиях банкротства и т.п.;

— время заключения сделки с объектом-аналогом (изменение рыночных условий);

— местоположение и окружение;

— правовые и градостроительные ограничения по виду использования и застройке земельного участка;

— физические характеристики: рельеф, размеры и форма земельного участка;

— экономические характеристики: доступные коммунальные услуги (наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и т.п.).

Внесение поправок в цены сопоставимых участков по первым четырем элементам сравнения осуществляется кумулятивно (на зависимой основе, последовательно), а именно каждая последующая корректировка выполняется на базе результата предыдущей.

Внесение поправок в цены сопоставимых участков по остальным элементам сравнения выполняется на независимой основе следующим образом:

— определяется алгебраическая сумма поправок в абсолютном или относительном (процентном) выражении;

— данная сумма используется для внесения поправки в цену аналога, полученную после внесения поправок по первым четырем элементам сравнения.

Значения поправок по всем элементам сравнения определяются с использованием количественных и качественных методов.

К количественным методам относят: анализ парного набора данных, статистический анализ, графический анализ, анализ издержек, анализ вторичных данных.

Метод анализа парного набора данных заключается в определении поправки по элементу сравнения путем сопоставления двух объектов сравнения, отличающихся друг от друга только одним элементом.

Метод статистического анализа заключается в определении поправок по элементам сравнения с использованием корреляционно-регрессионного анализа.

Метод графического анализа заключается в определении поправок с использованием графиков и номограмм.

Метод анализа издержек заключается в определении поправки к цене объекта аналога на основе оценки затрат, связанных с добавлением или устранением элемента сравнения, по которому объект-аналог отличается от объекта оценки.

Метод анализа вторичных данных заключается в определении поправок к цене объекта-аналога по элементам сравнения на основе соответствующих данных, опубликованных в печати.

При правильном определении и внесении поправок откорректированные цены аналогов должны быть близки друг к другу, и итоговое значение стоимости объекта оценки может быть определено простым усреднением конечных результатов корректировок каждого аналога. Значительные различия в конечных результатах свидетельствуют о неверном проведении корректировок цен аналогов или неучете каких-то элементов сравнения. Неучет каких-то элементов сравнения может быть обусловлен объективными причинами, например пассивностью рынка сделок с объектами, сопоставимыми с оцениваемым. В этом случае оценка итогового результата стоимости простым усреднением не может быть признана приемлемой. При наличии (относительно) больших различий _в результатах корректировок цен аналогов в качестве итогового результата целесообразно использовать их средневзвешенное значение или при наличии большого количества аналогов — статистическое значение моды как наиболее часто встречающееся значение числового ряда.

Пример 17.1. Рассчитать моду для результатов корректировки цен 16 аналогов, если получены следующие конечные результаты

Итоги расчета моды для результатов корректировки цен 16 аналогов

Номер аналога	1	2	3	4	5	6	7	8
Результат	100	135	108	111	150	139	141	142
Номер аналога	9	10	11	12	13	14	15	16
Результат	90	137	102	140	112	134	140	92

Ориентируясь на максимальное (150) и минимальное (90) значения результатов корректировок, составим числовой ряд

Числовой ряд для анализа таблицы 17.2

Номер числа	1	2	3	4	5	6	7	8
Значение	90	94	98	102	106	110	114	118
Номер числа	9	10	11	12	13	14	15	16
Значение	122	126	130	134	138	142	146	150

Из совместного анализа таблиц следует, что максимальное количество (8) результатов: 135,137,134,140, 139,141,142,140 — попадает в интервал от 134 до 142. Другими словами, если бы продавались земельные участки, аналогичные оцениваемому, то наибольшее количество сделок совершилось бы по ценам, находящимся в интервале от 134 До 142 денежных единиц.

Отсюда следует, что в качестве итогового значения можно взять либо интервал от 134 до 142, либо его середину — 138.

К качественным методам относят метод общей группировки и метод индивидуальных опросов.

Метод общей группировки заключается в разбиении объектов-аналогов на две группы, лучших или худших по качеству в сравнении с объектом оценки, и использовании этой информации для определения наиболее вероятной цены объекта оценки.

Метод индивидуальных опросов основан на анализе мнений операторов рынка недвижимости о значениях того или иного ценообразующего фактора.

При использовании количественных методов результат расчета рыночной стоимости земельного участка определяется как среднее или средневзвешенное значение откорректированных цен аналогов.

При использовании качественных методов результат расчета рыночной стоимости определяется в соответствии с техникой конкретного качественного метода.

Пример 17.2. Имеются данные о цене продажи земельного участка-аналога и его характеристиках по сравнению с оцениваемым участком:

— цена — 30 000 ден. ед.;

— условия финансирования — на 6% лучше, чем у оцениваемого участка;

— дата продажи — 6 месяцев назад;

— местоположение — на 10% лучше оцениваемого;

— удобства — на 5% хуже, чем у оцениваемого;

— топография на 15% лучше, чем у оцениваемого. Определить стоимость оцениваемого участка методом сравнения продаж.

Решение

Номер фактора	Корректировки на зависимой основе
1	-6%
	30 000(1 -0,06)-28 200
2	+5%
	28 200(1 +0,05) = 29 610
	Корректировки на независимой основе
3	-10%
4	+5%
5	-15%
Общая корректировка на независимой основе	-20%
Цена объекта-аналога, обладающего характеристиками оцениваемого объекта	29 610 (1-0,2) = 23 688

Стоимость оцениваемого участка с учетом округления может быть принята равной 24 000 ден. ед.

Пример 17.3. Оцениваемый земельный участок находится в административно-деловом центре Ставрополя в зоне преимущественной жилой и общественной застройки. На участке расположено здание, предназначенное для использования под помещения торговли. Площадь земельного участка — 10 соток. Площадь здания равна 1500 м².

Юридические права и ограничения. Оцениваемый участок принадлежит заказчику на праве собственности (копия свидетельства о внесен и в реестр собственности на территории г. Ставрополя серия АГ № 00 — 00313/19.04.95, выданного 19 апреля 1995 г. Комитетом по управлению имуществом г. Ставрополя прилагается).

Решение

1. Выявление аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом и приведение ценообразующих характеристик единиц сравнения к ценообразующим характеристикам единицы сравнения оцениваемого объекта.

На дату оценки были выявлены следующие три объекта-аналога, достаточно близкие по своим характеристикам к объекту оценки, имеющие одинаковое целевое назначение. Исходные данные, а также расчет стоимости указанным методом по сопоставимым объектам приведены в таблице корректировок.

№ п/п	Элемент анализа	Земельный участок
№ п/п		№ 1	№2	№3
1	Цена, ден. ед.	1 300 000	1 500 000	1 620 000
2	Поправка на условия финансирования и условия оплаты	0	-101160	-27 000
3	Скорректированная цена, ден. ед.	1 300 000	1 398 840	1 593 000
4	Площадь участка, соток	10	15	18
5	Цена 1 сотки, ден. ед.	130 000	93 256	88 500
6	Поправка на условия сделки	0	0	+ 13%
7	Скорректированная цена, ден. ед.	130 000	93 256	100 005
8	Поправка на время продажи, %	+17	+ 13	+8
9	Скорректированная цена, ден. ед.	152 100	105 379	108 005
10	Поправка на местоположение, %	0	+20	+ 10
11	Поправка на размеры, %	0	+7,5	+ 12
12	Суммарная корректировка, %	0	+27,5	+22
13	Скорректированная цена, ден. ед.	152 100	134 358	131 766
14	Количество корректировок, лет	¹	4	⁵

Описание вносимых поправок.

Право собственности. Все сопоставимые объекты, включая оцениваемый, имеют право собственности. Поправка не требуется.

Условия финансирования и оплаты. В процессе проверки информации удалось установить, что первый и третий объекты приобретались покупателями за собственные средства, а второй объект был приобретен с условием 50% оплаты по факту свершившейся сделки, остальные 50% в рассрочку на 9 месяцев при ставке дохода 3% в месяц. Поправка вводится на второй объект в размере -101 160 ден. ед. Кроме того, первые два объекта были проданы по безналичному расчету, третий объект — по бартеру. Известно, что бартер ведет к удорожанию цены на 30%. Вводится поправка на бартер минус -27 000 д.е.

Условия сделки. Типичный срок экспозиции на рынке — 6 месяцев. Третий объект был продан с нетипичным сроком — 3,5 месяца. Вводится поправка +13%.

Условия рынка (время продажи). Объекты продавались в различные сроки. Первый — чуть больше 8 месяцев назад, второй — чуть больше 6 месяцев назад, третий — 4 месяца назад. Рост цен составляет 2% в месяц по простому проценту. Вводятся поправки на время продажи: по первому — +17%, по второму — +13%, по третьему — +8%.

Местоположение. Первый объект находится в аналогичных условиях по местоположению с оцениваемым. Второй и третий объекты находятся соответственно в зоне промышленной застройки и в районе жилой зоны. Принимая во внимание, что расположение земельного участка в зоне промышленной застройки уменьшает цену на 20%, а в районе жилой зоны — на 10%, вводится поправка по второму объекту — +20%, по третьему — +10%.

Размер. Анализ рынка продаж земельных участков показал, что участки площадью 10 соток имеют наивысшую стоимость. Каждая лишняя сотка уменьшает стоимость участка на 1,5%. Вводится поправка на размер участка: по второму участку — +7,5%, по третьему — +12%.

Доступные коммунальные услуги. Все участки в полном объеме имеют инженерное оборудование и благоустройство. Поправка не требуется.

3 Итоговое заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта методом сравнения продаж.

Как было отмечено выше, при правильном определении и внесении поправок откорректированные цены аналогов должны быть близки друг к другу. Значительные различия в конечных результатах свидетельствуют о неверном проведении корректировок цен аналогов или неучете каких-то элементов сравнения.

Будем считать, что корректировки выполнены правильно, но существует вероятность того, что по объективным причинам были не учтены какие-то ценообразующие факторы. Для определения средневзвешенной стоимости земельного участка необходимо определить, вес результатов, полученных после корректировок цен продаж земельных участков-аналогов. Наибольший вес придается земельному участку, который по своим параметрам является наиболее близким к оцениваемому участку.

Степень близости можно оценить с использованием метода экспертных оценок. При отсутствии достаточного количества квалифицированных экспертов вес каждого аналога можно определить по количеству выполненных корректировок его цены. Предполагается, что каждая корректировка выполняется с ошибкой. Следовательно, чем больше сделано корректировок цены аналога, тем меньше должен быть его вес при формировании итоговой стоимости объекта оценки.

Цена первого земельного участка была подвергнута одной корректировке. Цена второго — четырем и цена третьего н пяти. Учитывая, что вес откорректированной цены аналога должен быть обратно пропорционален количеству корректировок, можно предложить следующее правило его расчета:

Отсюда стоимость единицы площади оцениваемого земельного участка будет равна

(152 100 х 0,69 + 134 358 х 0,17 + 131 766 х 0,14) = 146 237 (ден. ед./сотка).

Стоимость всего земельного участка, обладающего теми же характеристиками, что и оцениваемый, равна произведению:

146 237 х 10 = 1 462 370 (ден. ед.).

На основании проведенного анализа и выполненных расчетов рыночная стоимость земельного участка, определенная методом сравнения продаж, составит 1 462 000 (один миллион четыреста шестьдесят две тысячи) денежных единиц.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с