Метод выделения (извлечения, экстракции) позволяет выполнить оценку земельных участков при отсутствии или ограниченном объеме рыночной информации по продажам свободных земельных участков на освоенных территориях.
В соответствии с этим методом рыночная стоимость земельного участка определяется путем вычитания из общей стоимости недвижимости рыночной стоимости улучшений. При этом общая стоимость застроенного земельного участка определяется методом сравнения продаж.
Для расчетов используется информация о ценах продаж объектов недвижимости с участками, подобными оцениваемому по доступности и другим физическим характеристикам, и относительно недавно построенными сооружениями, для которых легко определить затраты на возведение новых сооружений равной полезности и их совокупный износ. Основная проблема при использовании этого метода — это проблема оценки рыночной стоимости улучшений. Точность метода может быть достаточно высокой, если улучшения соответствуют наиболее эффективному использованию земельного участка и имеют небольшой износ. Это относительно новые здания, на которые имеется сметная документация и доля которых в общей стоимости оцениваемого объекта относительно невелика. Стоимость таких объектов недвижимости в основном определяется ценностью земельного участка, вклад строений незначителен.
Так же как и в методе распределения в зависимости от способа обработки первичной информации о продажах аналогов, возможны по крайней мере два варианта использования этого метода.
Один из них предполагает анализ, корректировку цен продаж улучшенных (застроенных) земельных участков и расчет итогового значения стоимости, а затем выделение искомой стоимости земли путем вычитания рыночной стоимости улучшений из итогового значения стоимости.
В другом варианте вначале рассчитывается стоимость земли по каждому из имеющихся аналогов, а затем полученные результаты анализируются и корректируются с целью расчета искомой стоимости земельного участка.
Так, для второго варианта оценки использование метода предполагает следующую последовательность действий:
— подбор объектов недвижимости с участками земли, аналогичными оцениваемому, с известными ценами продаж; г
— оценка рыночной стоимости улучшений для каждого из подобранных объектов недвижимости как разности восстановительной стоимости и накопленного износа;
— расчет рыночных стоимостей участков земли, находящихся в составе подобранных объектов недвижимости;
— корректировка полученных стоимостей земельных участков к стоимости оцениваемого участка;
— расчет стоимости оцениваемого земельного участка как среднего или средневзвешенного значения откорректированных стоимостей земельных участков.
Восстановительная стоимость складывается из стоимости нового строительства и прибыли предпринимателя.
Восстановительная стоимость определяется с использованием базисных (индексных, компенсационных) и ресурсных методов с последующим увеличением полученного результата на предпринимательскую прибыль.
Основные методы определения восстановительной стоимости улучшений земельных участков на дату оценки базируются на пересчете сметной стоимости строительства улучшений, определенной в ценах одного из базисных периодов (1969,1984,1991,1998 гг. или 2001 г.), в сметную стоимость строительства улучшений на дату оценки с использованием индексов пересчета сметной стоимости.
Индексы пересчета сметной стоимости устанавливаются региональными центрами по ценообразованию в строительстве.
Ресурсные методы определения восстановительной стоимости улучшений земельного участка на оцениваемую дату основаны на расчете сметной стоимости строительства улучшений с использованием текущих рыночных цен на материалы, труд, машины и механизмы.
Практика показывает, что при наличии соответствующей информации ресурсные методы позволяют получить наиболее обоснованные с точки зрения рынка оценки восстановительной стоимости.
Прибыль предпринимателя — это величина рыночно обоснованной премии инвестора за организацию и реализацию доходного проекта. Прибыль предпринимателя при наличии соответствующих данных оценивается как разность между ценой продажи актива и затратами на его создание либо затратами на приобретение и модернизацию объекта недвижимости. Эта прибыль может быть рассчитана как произведение восстановительной стоимости на норму отдачи по альтернативным инвестициям либо как сумма вмененных издержек (см. п. 11.2.6 учебника). При этом под вмененными издержками понимаются денежные доходы, которые могли бы принести инвестиции при альтернативном их вложении с тем же уровнем риска.
Накопленный износ объекта недвижимости при использовании затратного подхода рассчитывается только в отношении улучшений земельного участка. С методологической точки зрения термин «износ» не может быть применен к земельному участку. Земельный участок может под воздействием внешних по отношению к объекту недвижимости обстоятельств потерять стоимость. В этом случае необходимо говорить только о снижении стоимости земли под действием внешних факторов.
Основная цель задачи исследования совокупного износа улучшений — определить те его виды, которые на дату оценки признаются рынком и, следовательно, обусловливают снижение стоимости объекта недвижимости.
Накопленный износ в зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости объекта, подразделяется на три вида: физический износ, функциональное устаревание и внешнее устаревание.
Физический износ — это старение здания в результате ежедневной эксплуатации и воздействия природных сил. Обычно рынок считает, что новое здание лучше старого.
Функциональное устаревание вызывается недостатками в конструкции здания, материалах или дизайне, которые уменьшают полезность и ценность здания.
Внешнее устаревание представляет собой ухудшение полезности здания или объекта собственности в результате отрицательного влияния внешних факторов.
Физический износ и функциональное устаревание обусловливают снижение стоимости только улучшений. А снижение стоимости объекта из-за действия внешних по отношению к нему причин может быть распределено между участком и его улучшениями. При этом часть снижения стоимости объекта из-за действия внешних причин, пропорциональная доле стоимости улучшений, и называется их внешним устареванием.
Первые два вида износов могут быть устранимыми и неустранимыми. Износ считается устранённым, если технологически (физически) это устранение выполнимо и затраты на устранение меньше получаемого вклада в стоимость улучшений.
Существует три метода оценки накопленного износа: метод эффективного возраста (срока экономической жизни), метод рыночной экстракции и метод разбивки. Накопленный износ определяется в целом или по отдельности с учетом каждого вида. При оценке накопленного износа в целом используется метод рыночной экстракции либо методы, основанные на оценке срока экономической жизни здания: метод эффективного возраста и модифицированный метод эффективного возраста. При оценке накопленного износа по отдельности используется метод разбивки.
Пример 17.5. Оценивается единый объект недвижимости, включающий земельный участок и типовое здание. Общая площадь здания — 985 м2. Время постройки — январь 1986 г. Срок экономической жизни здания — 80 лет.
Физический износ здания рассчитывается исходя из срока его жизни. С учетом нормальной эксплуатации здания величина эффективного возраста принята равной хронологическому возрасту здания. Другие виды износа здания отсутствуют.
Стоимость единого объекта недвижимости в расчете на 1 м2 общей площади здания, определенная методом сравнения продаж, составляет 45 000 руб.
Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, а именно прямые и косвенные издержки на строительство аналогичного здания, составляют 38 500 руб./м2.
Прибыль инвестора составляет 20% от затрат на строительство.
Оценить стоимость земельного участка методом выделения на дату оценки — январь 2006 г.
Решение
1. Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости:
45 000 х 985 = 44 325 000 руб.
2. Расчет восстановительной стоимости здания:
38 500 + (38 500 х 0,2) = 46 200 руб./м2.
Износ = Эффективный возраст : Срок экономической жизни х х 100% = 20 : 80 х 100% = 25%;
46 200 х 985 х (1 — 0,25) = 34 130 250 руб.
3. Расчет стоимости земельного участка:
4.
44 325 000 — 34 130 250 = 10 194 750 руб.
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с