Методы оценки функционального устаревания недвижимости

Методы оценки недвижимости

 

Наличие функционального устаревания свидетельствует о том, что объект не соответствует духу времени, устарел, а его элементы обладают функциональными недостатками. Но при этом специфическим свойством функционального устаревания по сравнению с физическим износом является его наличие иногда даже у абсолютно новых объектов, рыночная стоимость которых может быть ниже, чем восстановительная, хотя физически объект может быть не изношен. Функциональное устаревание является фактором, влияющим на эффективность инвестиционных проектов по развитию недвижимости, и его определение является проблемой как оценки, так и других областей экономического анализа.
Явным образом функциональное устаревание определяется в процедуре оценки на основе затратного подхода, однако он отражается на доходности объекта и его полезности и в неявном виде учитывается как в доходном, так и в сравнительном подходе.

Функциональное устаревание объекта по экономическому смыслу занимает промежуточное положение между физическим износом и внешним устареванием. Поскольку этот вид устаревания вызывается недостатками проекта, технологий строительства, применяемых материалов, так же как и физический износ, его можно отнести к факторам стоимости, воздействующим непосредственно на объект оценки. В то же время он отражает недостатки и избыточность характеристик объекта по сравнению со стандартами и нормами современного рынка, т.е. является его относительной характеристикой по отношению к рынку (внешней среде).

Функциональное устаревание может быть преодолено либо в случае его устранения (если таковое экономически целесообразно), либо в случае изменения рыночных стандартов и предпочтений потребителя.

Методология оценки функционального устаревания основана на его экономической природе как фактора, воздействующего на величину стоимости, и его методической роли в определении стоимости объекта недвижимости. В зависимости от вида функционального устаревания, доступной рыночной информации и предпочтений оценщика для определения этого вида износа могут применяться различные комбинации методов, дающие его прямую или косвенную оценку. Поэтому Для комплексного рассмотрения проблемы его определения необходимо исследование как специфических методов оценки функционального устаревания, так и общей методологии оценки всех видов износа.

Некоторые из описанных выше методов не могут напрямую быть использованы для оценки функционального устаревания, однако их можно использовать в процедуре косвенной оценки, когда функциональное устаревание оценивается как остаток общей величины износа за вычетом других его составляющих.

Функциональное устаревание, так же как и физический износ, может быть:
— устранимым (если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на устранение недостатка);
— неустранимым (если дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на устранение или оно технически нереализуемо).

Методология определения функционального устаревания определяется видом функционального устаревания, его устранимостью или неустранимостью.

Устранимое функциональное устаревание измеряется стоимостью его устранения и вызывается:
— недостатками, требующими добавления элемента (отсутствие элемента);
— недостатками, требующими замены или модернизации элемента (наличием устаревших элемента);
наличием избыточных элементов («сверхулучшений», «сверхдостаточности» («Сверхдостаточность» в здании (сооружении) означает, что существует какой-либо элемент (конструктивный элемент, система), который требует дополнительных затрат на его содержание, или он значительно дороже среднерыночной стоимости аналогичного элемента. По этой причине рыночная стоимость объекта недвижимости реально в большинстве случаев уменьшается).

Недостатки, требующие добавления элементов, — элементы здания и оборудования, которых нет в существующем здании и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Количественным измерителем устранимого функционального устаревания за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, — элементы здания и оборудования, которые есть в существующем здании и еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным эксплуатационным стандартам. Устранимое функциональное устаревание за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.
«Сверхулучшения» — элементы здания и оборудование, наличие которых не адекватно современным эксплуатационным стандартам. Устранимое функциональное устаревание за счет «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.
Если изначально определяется стоимость замещения, то при определении устранимого функционального устаревания имеют место некоторые особенности. В зависимости от причины функционального устаревания по-разному будет оцениваться его величина:

а) функциональное устаревание связано с отсутствием элемента:
— если в основе расчета лежит стоимость восстановления, то функциональное устаревание равно разнице стоимостей устройства недостающего элемента в оцениваемом здании и работ по такому элементу в обычном строительном цикле,
— если в основе расчета лежит стоимость замещения, то функциональное устаревание равно затратам на установку отсутствующего элемента в оцениваемом здании;
б) функциональное устаревание связано с наличием устаревших элементов — величина износа равна разнице в затратах на установку современного элемента и восстановительной стоимостью существующего;
в) функциональное устаревание связано со «сверхдостаточностью»:
— если в основе расчета лежит стоимость восстановления, то устранимое функциональное устаревание равно разности стоимости создания элемента и приростом рыночной стоимости объекта, связанным с наличием этого элемента,
— если в основе расчета лежит стоимость замещения, то в этом случае «сверхулучшения» отсутствуют и нет необходимости определять приходящуюся на них долю физического износа. Однако стоимость устранения «сверхулучшений» все же необходимо учитывать.

Пример 11.8. Определить устранимое функциональное устаревание офисного здания, если известно, что современные стандарты требуют установки в здании кондиционера, стоимость установки которого в существующем здании составляет 150 тыс. руб., а стоимость установки его в этом же здании при строительстве — ПО тыс. руб.
Установленная в здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам, при этом стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость, составляет 350 тыс. руб. Физический износ существующей электроарматуры -200 тыс. руб., стоимость демонтажа существующей электроарматуры — 100 тыс. руб., стоимость возврата материала — 10 тыс. руб., стоимость монтажа новой электроарматуры — 210 тыс. руб. В здании имеется складское помещение, и анализ наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время эту площадь целесообразно использовать как офисную, при этом текущая восстановительная стоимость складской площади составляет 800 тыс. руб., физический износ — 50 тыс. руб., стоимость ликвидации склада — 80 тыс. руб.

Решение
1. Определим величину функционального устаревания, вызванного недостатками, требующими добавления элементов (кондиционера):
2.
150- 110-40 тыс. руб.

2. Определим величину устранимого функционального устаревания, вызванного недостатками, требующими замены или модернизации элементов (электроарматуры):
3.
350 — 200 — 10 + 100 + 210 = 450 тыс. руб.

3. Определим величину устранимого функционального устаревания, вызванного «сверхулучшениями» (позициями, которые функционально присущи складскому помещению):

800 — 50 + 80 = 830 тыс. руб.

Таким образом, стоимость устранимого функционального устаревания здания составляет:

40 + 450 + 830 — 1320 тыс. руб.

Неустранимое функциональное устаревание дает снижение стоимости, обусловленное какими-либо недостатками или избытками в конструкции объекта; обычно измеряется понесенной потерей арендной платы, умноженной на мультипликатор валовой месячной арендной платы.

Неустранимое функциональное устаревание за счет позиций, не включенных в стоимость нового строительства, измеряется как чистая потеря дохода, относящаяся к этому недостатку, капитализированная при норме капитализации для зданий, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства.
Неустранимое функциональное устаревание за счет позиций, которые включены в стоимость нового строительства, но которых быть не должно, измеряется как текущая стоимость нового минус относящийся физический износ минус стоимость добавленного (текущая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием этой позиции).

Неустранимое функциональное устаревание за счет «сверхулучшений» определяется в зависимости от того вида стоимости, который принят за основу. В случае применения восстановительной стоимости неустранимое функциональное устаревание за счет «сверхулучшений» измеряется как восстановительная стоимость элементов «сверхулучшения» минус их физический износ плюс текущая стоимость (PV) издержек владельца, связанных с наличием «сверхулучшений», минус любая добавленная стоимость. При этом к издержкам владельца относят дополнительные налоги, страховки, расходы по обслуживанию, коммунальные платежи, а к добавленной стоимости относят увеличенную арендную плату и т.д., связанные с наличием «сверхулучшения».

Пример 11.9. Определить неустранимое функциональное устаревание офисного здания, если известно, что при определении стоимости нового строительства для рассматриваемого здания не учитывалась установка системы пожаротушения, так как в существующем здании ее нет. При этом предполагается, что чистая потеря дохода, вызванная отсутствием установки, составляет 20 тыс. руб., норма капитализации для зданий — 10%, а стоимость устройства системы пожаротушения при строительстве нового здания — 150 тыс. руб.

Оцениваемое здание имеет большую высоту этажа, которая с точки зрения рынка на дату оценки является избыточной, при этом текущая восстановительная стоимость точно такого же здания, имеющего нормальную с точки зрения рынка высоту этажа, равна 172 900 тыс. руб. Физический износ определен на уровне 40%. Ежегодно владелец несет дополнительные издержки, связанные с большой высотой этажа (отопление, освещение и т.д.) в размере 500 тыс. руб.; существующий коэффициент капитализации для зданий составляет 10%.

Решение
1. Определим величину неустранимого функционального устаревания, вызванного недостатками, не включенными в стоимость нового строительства, но которые должны быть исходя из рыночных данных о потерях доходов, вызванных отсутствием оборудования (в этом случае — системы пожаротушения):

(20:0,1)- 150 — 50 тыс. руб.

2. Определим величину неустранимого функционального устаревания за счет «сверхулучшений» (в данном случае — большую высоту этажа):

(174 900 — 172 900) х (1 — 0,4) + (500 : 0,1) г 6200 тыс. руб.

Таким образом, стоимость неустранимого функционального устаревания здания составляет

50 + 6200 = 6250 тыс. руб.

В общем случае вычисление функционального устаревания можно осуществить в пять этапов.
1 этап. Вычисляется стоимость существующего элемента (конструктивного элемента или самого здания/сооружения). Это величина восстановительной стоимости (или стоимости замещения) существующего элемента (конструктивного элемента или здания/сооружения).
Если элемент отсутствует и при этом ему соответствует устранимая форма функционального устаревания, то для этого элемента величина стоимости физического износа равна нулю.
2 этап. Вычисляется любое обесценение, которое уже имеется в этом элементе (конструктивном элементе). В большинстве случаев это обесценение выражается физическим износом существующего элемента (конструктивного элемента).

Если элемент отсутствует, то величина стоимости его физического износа равна нулю.
3 этап. Если функциональное устаревание устранимо, то определяются все затраты, связанные с его устранением, которые могут включать стоимость монтажа (устройства) нового элемента, демонтажа старого элемента и чистой скраиовой (возвратной) стоимости (net salvage value) элемента, материалов, оборудования и т.п.
Независимо от вида функционального устаревания оценщик должен вычислить стоимость устранения функционального устаревания, чтобы определить, является ли функциональное устаревание устранимым или неустранимым.
Если функциональное устаревание неустранимо, то тогда следующим действием оценщика является добавление стоимости потери, относящейся к этому функциональному устареванию. Эта стоимость может быть получена путем капитализации величины потери в арендной плате (используется валовый рентный мультипликатор дохода (GRM), который применяют в большинстве случаев для поверочных расчетов при неразвитом рынке, или коэффициент капитализации) или через анализ сравнения имеющихся данных по конкретному сектору рынка идентичных объектов недвижимости.
И снова оценщик должен вычислить стоимость потери вследствие функционального устаревания, определяя при этом, является ли функциональное устаревание устранимым или неустранимым.
4 этап. Определяется стоимость элемента (конструктивного элемента или здания (сооружения) в целом), как если бы он был установлен (смонтирован, создан) как абсолютно новый (при новом строительстве) на дату оценки и соответствовал бы всем современным требованиям (стоимость замещения).
5 этап. Суммируются все полученные значения, относящиеся к каждому рассмотренному фактору со своими знаками (плюс или минус).

Эта процедура описывает все возможные этапы работы для вычисления всех видов функционального устаревания. Однако на 3-м этапе оценщик обязательно должен определить, является ли функциональное устаревание устранимым или неустранимым, и в соответствии с этим продолжать процедуру расчета.
Если функциональное устаревание устранимо, то для вычисления стоимости полного функционального устаревания моделируется процедура его устранения.
Если функциональное устаревание неустранимо, то оценка потери в стоимости вследствие функционального устаревания может быть сделана альтернативными методами, указанными при описании 3-го этапа.
Процедура вычисления функционального устаревания может быть представлена в следующей форме:
1 этап Стоимость существующего элемента
(конструктивного элемента или здания
в целом), ден. ед. ХХХ,ХХ
2 этап Физический износ, ден. ед. -ХХХ.ХХ
3 этап Стоимость демонтажа, стоимость монтажа
(устройство, установка) и чистая стоимость возвратных материалов (изделий, оборудования) со знаком минус, ден. ед. +ХХХ,ХХ Или Или Стоимость потери в стоимости объекта недвижимости (через капитализацию разницы в арендных платах или через валовый рентный мультипликатор дохода), ден. ед. +ХХХ,ХХ
4 этап Стоимость элемента (конструктивного
элемента или здания (сооружения) в целом), как если бы он был установлен (смонтирован, создан) как абсолютно новый (новое строительство) на дату оценки и соответствовал бы всем современным требованиям (стоимость замещения) элемента (конструктивного элемента, системы или здания (сооружения) в целом), ден. ед. -ХХХ,ХХ
5 этап Полное функциональное устаревание,
ден. ед. ХХХ,ХХ

Продемонстрируем применение этого алгоритма для определения различных видов функционального устаревания. 1. Устранимое функциональное устаревание.

Пример 11.10. Отсутствие элемента.
Пусть в офисном помещении отсутствует система кондиционирования воздуха. Если ее установить, то арендная плата увеличилась бы на 2000 дол. в год. Текущий валовый рентный мультипликатор (GRM) равен 7,0 и был определен на основе изучения и анализа сегмента рынка аналогичных объектов недвижимости. Текущая стоимость установки системы кондиционирования воздуха в эксплуатируемом здании равна 12 000 дол., а если бы эту систему установили в период строительства, то затраты были бы равны 10 000 дол.

Решение
1 этап Стоимость существующего элемента, дол. 0,00
2 этап Физический износ, дол. -0,00
3 этап Стоимость демонтажа, стоимость монтажа
(устройство, установка) и (знак минус) чистая
стоимость возвратных материалов, дол. +12 000
4 этап Стоимость элемента, как если бы он был
установлен как абсолютно новый (новое строительство) на дату оценки и соответствовал бывсем современным требованиям, дол. -10 000
5 этап Функциональное устаревание, дол. 2 000
Такое функциональное устаревание является устранимым, так как увеличение доходности объекта недвижимости 2000 х 7 — 14 000 дол. больше, чем затраты на устранение функционального устаревания, равные 12 000 дол.
Пример 11.11. Замена элемента.

Пусть в здании существует нестандартная система электроснабжения на напряжение в сети 127/220 в, а должно быть 220/380 в. Восстановительная стоимость нестандартной системы электроснабжения равна 5000 дол. Физический износ системы (для наглядности и простоты расчета) равен 50%, или 2500 дол. Если нестандартную систему электроснабжения привести в соответствие с современными требованиями, то арендатор готов платить дополнительную арендную плату, которая увеличит чистый операционный доход на 1000 дол. Для такого типа зданий (сегмент рынка) коэффициент капитализации равен 10%. Затраты на приведение нестандартной системы электроснабжения в соответствие с современными требованиями составляют 8000 дол. В этой ситуации необходимо дополнительно учесть стоимость остающихся элементов от существующей системы электроснабжения, например стоимость электропроводки, в случае если она остается и не заменяется (стоимость возвратных и повторно используемых материалов или иных других). В рассматриваемом случае их стоимость равна нулю.

Решение
1 этап Стоимость существующего элемента, дол. 5 000,00
2 этап Физический износ, дол. -2 500,00
3 этап Стоимость демонтажа, стоимость монтажа (устройство, установка) и (знак минус) чистая стоимость возвратных материалов (изделий, суборудования), дол. +8000
4 этап Стоимость элемента, как если бы он был
установлен (смонтирован, создан) как абсолютно новый (новое строительство) на дату оценки и соответствовал бы всем современным требованиям (рассчитывается стоимость замещения элемента (конструктивного элемента, системы) или здания (сооружения) в целом), дол. -0
5 этап Функциональное устаревание, дол. 10 500
Это функциональное устаревание является устранимым, так как увеличение доходности объекта недвижимости 1000 : 0,1 = 10 000 дол. больше, чем затраты на его устранение, равные 8000 дол. В этой ситуации или аналогичной необходимо всегда учитывать любую стоимость, остающуюся в старой системе или вновь появляющуюся в результате повторного использования элементов, т.е. стоимость возвратных материалов, изделий, оборудования. Величина функционального устаревания на эту величину будет уменьшена.

 

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с