Методы оценки внешнего (экономического) устаревания недвижимости

Методы недвижимости

 

 

Внешнее устаревание недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

 

Для оценки внешнего устаревания могут применяться следующие методы:

1)                       метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;

2)                       метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

При наличии достаточного количества данных применение второго метода более предпочтительно.

Метод капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий.

Пример 11.15. Определить внешнее (экономическое) устаревание склада, если известно, что чистый доход без учета внешних факторов после устранения устранимого физического износа и функционального устаревания составляет 25 000 тыс. руб.; текущий чистый доход после устранения этих видов износа — 21 000 тыс. руб.; стоимость земли — 5000 тыс. руб., норма капитализации для земли — 10%, для зданий — 15%.

 

  1. Определим потерю чистого дохода за счет внешних факторов:

25 000 — 2100 = 400 тыс. руб.

  1. Определим чистый доход, относящийся к зданию:

2100 — 5000 х 0,1 — 1600 тыс. руб.

3. Определим потерю чистого дохода, относящуюся к зданию: (1 — 500 : 2100) х 400 — 305 тыс. руб.

Таким образом, стоимость внешнего устаревания склада составляет 305:0,15 = 2035 тыс. руб.

 

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам. При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и отнесенным к объекту оценки экономическим устареванием.

 

Пример 11.16. Определить внешнее устаревание склада, находящегося вдалеке от вещевого рынка, если известно, что цена продажи объекта-аналога, находящегося вдалеке от вещевого рынка, — 450 тыс. руб.; цена продажи объекта-аналога, находящегося вблизи от вещевого рынка, — 600 тыс. руб.; разница в физических и других различиях объектов-аналогов составляет 60 тыс. руб.

Стоимость внешнего (экономического) устаревания склада составляет: 600 — 450 — 60 — 90 тыс. руб.

 

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с