Так сложилось исторически, что в период плановой экономики в нашей стране именно затратный подход был основным способом оценки объектов капиталовложений. Становлению теории оценки недвижимости и развитию этого подхода в условиях рыночных отношений было уделено огромное внимание в научных трудах профессоров В.М. Рутгайзера, В.В. Григорьева, Е.И. Тарасевича, а также целого ряда других крупных специалистов. Анализ литературы, посвященной в той или иной мере вопросам недвижимости, показывает, что практически нет ни одной работы, в которой не были бы отражены вопросы, касающиеся затратного подхода в целом или отдельных методов оценки, применяемых в рамках этого подхода.
Поскольку, затратный подход имеет прямое отношение к проектированию, строительству и реконструкции объектов недвижимости, то не удивительно, что ряд теоретических работ был написан специалистами, имеющими строительное образование (профессор М.Д. Бойко, доцент В.Т. Александров, B.C. Башкатов).
Прежде всего следует ознакомиться с понятием затратного подхода, его местом в оценочной деятельности, с областью его применения и ограничениями в использовании.
Затратный подход (The Cost Approach) (ЗП) является одним из трех основных подходов в оценке недвижимости. При применении затратного подхода стоимость объекта недвижимости определяется суммированием рыночной стоимости (свободного) земельного участка и полных затрат застройщика (девелопера) на его благоустройство и строительство на нем улучшений объекта недвижимости на дату оценки. При этом учитывается (добавляется) предпринимательская прибыль инвестора (застройщика) и вычитается накопленный за время эксплуатации совокупный износ улучшений.
В основу затратного подхода положен принцип замещения, согласно которому стоимость объекта недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой объект недвижимости эквивалентной полезности. Кроме того, в ЗП используются принципы спроса и предложения, ожидания, зависимости от внешней среды, а также принцип изменения (учитывающий, в частности, воздействие инфляции, зонирования, демографических изменений и другие факторы).
В условиях рыночных отношений недвижимость часто приобретается для того, чтобы получить доход или какие-либо удобства от владения ею. Поэтому, казалось бы, для целей оценки недвижимости лучше подходит доходный подход. Однако даже в странах с развитой рыночной экономикой оценщики часто применяют затратный подход.
В Российской Федерации затратный подход использовался при переоценке основных фондов по состоянию на 1 января 1992-2000 гг. (прямой пересчет), но без оценки реального совокупного износа средствами оценки. В современных условиях применение затратного подхода является по-прежнему определяющим, так как часто для применения других подходов требуется обширная рыночная информация. Из-за неразвитости ряда сегментов рынка недвижимости отсутствует или недоступна (ввиду непрозрачности информационного поля) необходимая информация.
Применение затратного подхода необходимо в следующих случаях:
— для определения стоимости нового строительства;
— для оценки объектов, не завершенных строительством;
— в инвестиционных проектах — для проведения технико-экономического анализа затрат на реконструкцию существующего объекта или строительство нового;
— для определения варианта НЭИ свободного участка земли (в анализе наиболее эффективного использования земельного участка как свободного);
— при оценке земельного участка методами соотнесения, извлечения и физического остатка;
— для оценки недвижимости в условиях пассивного рынка (когда нет аналогичных продаж и другие подходы неприменимы);
— для оценки объектов недвижимости уникального назначения, по которым нет аналогичных продаж;
— в оценке объектов специального назначения (интернаты, больницы, поликлиники, здания государственных учреждений и др.); —
— при оценке объекта доходным подходом, если требуется определение стоимости реконструкции или различных видов ремонта здания;
— в оценке капитала при создании новых фирм (при формировании уставного капитала);
— для получения «стартовой» цены на аукционах (рыночная или ликвидационная стоимость недвижимости);
— в оценке для целей налогообложения (по правилам, установленным государственными органами);
— в оценке для целей страхования (единственный подход, в котором стоимость земли рассчитывается отдельно от улучшений);
— в целях получения кредита в банке (залоговая стоимость);
— в оценке последствий стихийных бедствий и иного вида ущербов;
— для проведения согласования результатов оценки, полученных применением наряду с затратным подходом и других подходов, для выведения итогового значения стоимости.
Затратный подход целесообразно применять в совокупности с другими подходами при оценке объектов недвижимости, принадлежащих (развивающимся, формирующимся сегментам рынка недвижимости. Однако он выручает оценщика в условиях неприменимости сравнительного подхода (определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки, пассивный рынок) и для определения стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами походного подхода (некоммерческие объекты спецназначения).
Затратный подход не рекомендуется применять в случаях, когда нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка или достоверно определить все виды износов и устареваний (когда отсутствует надежная информация для расчета износа). Он ограничен в использовании при оценке объектов недвижимости:
— приносящих доход (не учитывает доходный потенциал);
— с чрезмерным износом (На лекциях семинаров МБРР фигурировала предельная цифра — 60-65% для физического износа, которая по российским нормативным документам соответствует необходимости проведения капитального ремонта). (дает значительную погрешность);
— имеющих историческую ценность (здания-памятники);
при отсутствии в составе объекта недвижимости — земельного участка (квартиры, помещения и пр.).
Затратный подход сложно использовать, если для оценки предпринимательской прибыли полностью отсутствуют данные или они неоднородны.
Если оценка объектов недвижимости проводится в целях инвестирования, то применимость затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной лаг (разрыв) в получении законченного перестроенного здания, поскольку в отличие от строительного проектирования срок строительства считается пренебрежительно малым. Чтобы его учесть, привлекается также и доходный подход.
Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата оценки рыночной стоимости, если промежуточные расчеты не подкрепляются рыночными данными, однако при оценке новых объектов затратный подход является весьма надежным.
Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, ограничения прав, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.
Этапы оценки недвижимости затратным подходом. После обследования района, участков и строений, а также сбора необходимой информации и анализа представленной заказчиком документации оценщик выполняет последовательность следующих процедур (алгоритм) оценки рыночной стоимости затратным подходом:
Оценку (В отличие от слова «расчет», означающего выполнение математических операций в соответствии с некоторой формулой, используемый здесь термин «оценка» означает, что кроме расчета в этом пункте алгоритма производится также анализ вводимых в расчет данных, а результатом является некоторое суждение оценщика).
1. рыночной стоимости земельного участка как незастроенного с учетом варианта его наиболее эффективного использования (НЭИ).
2. Оценку прямых и косвенных затрат на строительство здания (в общем виде — улучшений) на дату оценки.
3. Оценку величины предпринимательской прибыли, соответствующей требованиям рынка.
4. Расчет восстановительной стоимости (стоимости замещения) улучшений как суммы прямых и косвенных затрат и предпринимательской прибыли.
5. Оценку общего накопленного износа здания как суммы оцененного физического износа, функционального и внешнего устареваний.
6. Расчет рыночной стоимости здания (улучшений) как разницы между восстановительной стоимостью и рассчитанной величиной общего накопленного износа.
7. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости как суммы рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости строений улучшений.
8. Корректировку рыночной стоимости объекта недвижимости:
— на стоимость элементов фикстуры (изначально бывших движимым имуществом, но жестко прикрепленных к оцениваемым строениям — оборудования, встроенной мебели, аппаратуры управления и др.);
— стоимость безусловного права собственности относительно оцениваемого имущественного права, чтобы получить показатель стоимости конкретного имущественного права на недвижимость.
Для определения рыночной стоимости недвижимости затратным подходом важным этапом является оценка затрат на строительство улучшений объекта. Однако следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и часто бывают больше или меньше ее, поскольку затраты не всегда создают стоимость, а созданная стоимость не всегда адекватна затратам. Например, шикарная гостиница на окраине провинциального городка, автозаправочная станция, трехкомнатная типовая квартира в Москве и аналогичное жилье в Кинешме и др. Применение только затратного подхода приведёт к неправильной ориентации потенциальных покупателей относительно рыночной стоимости этих объектов.