Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

Анализ наилучшего

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования предусматривает сопоставление альтернативных вариантов освоения/застройки участка земли. Для каждого варианта застройки рассчитывается остаточная стоимость земли. Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту ее наилучшего и наиболее эффективного использования.

На первом этапе анализа производится отбор тех вариантов использования, которые разумно осуществимы, с учетом рыночных возможностей и ограничений. Во внимание принимаются потенциал местоположения, рыночный спрос, юридические права на застройку. Данная процедура позволяет выявить только обоснованные варианты использования земли, тем самым исчезает необходимость сбора лишней информации. Так, если нормы зонирования ограничивают застройку земли только жилыми домами, то варианты коммерческой или промышленной застройки вообще не рассматриваются. Однако если аналитик считает, что в будущем нормы зонирования для данного участка будут пересмотрены, то связанные с ними нынешние ограничения не должны исключать рассмотрения вариантов нежилой застройки.
На втором этапе определяется стоимость застройки по каждой из альтернативных стратегий. Во внимание принимаются ресурсное качество участка и технологическая обоснованность различных вариантов застройки. Например, предположим, что аналитик выявил три возможные стратегии застройки участка. Данные варианты приведены ниже:

Стратегия застройки Стоимость застройки
Жилая застройка                         $450 000,00
Торговый центр                            $721 500,00
Офисное здание                            $577 000,00

На третьем этапе определяется финансовая обоснованность выявленных стратегий застройки. По каждому варианту составляется прогнозный отчет о доходах, как это было сказано в гл. 8. Для упрощения сравнений табл. 16-1 паказывает только стабильные доходы по всем трем возможным стратегиям, хотя было бы правильнее учесть также и прогнозируемые оттоки денежных средств на этапах строительства объекта и заключения по нему арендных соглашений. Подобный, более корректный анализ будет проведен в дальнейшем.

Для каждой стратегии застройки, исходя из допущений и предположений о будущем поведении рынка, рассчитывается чистый операционный доход. На следующем этапе производится его распределение между землей и зданиями/сооружениями. Аналитик может использовать коэффициенты капитализации, определенные исходя из имеющейся рыночной информации или основанные на ожиданиях инвестора. Для каждого из вариантов застройки может быть свой, отличный коэффициент. Последний зависит от уровня риска, продолжительности срока возмещения капитала, структуры финансирования и ожидаемого повышения или снижения стоимости объекта. Порядок расчета коэффициента капитализации был рассмотрен в предыдущих главах.

В данном гипотетическом случае коэффициент капитализации для торгового центра был выше, чем для двух других вариантов застройки (см. примечания к табл. 16-1). Аналитик исходил из избытка торговых центров в данной общине. Это, в свою очередь, находит отражение в коэффициентах ипотечной задолженности, установленных кредитными институтами. На основе данных расчетов определяется остаток чистого дохода, относимый к земле. Сумма последнего капитализируется, и таким образом определяется остаточная стоимость земли. Исходя из сделанных допущений, наилучший и наиболее эффективный вариант использования участка соответствовал его застройке жильём. Следует отметить, что если бы коэффициент капитализации для торгового центра оказался схожим с соответствующими показателями для жилой и офисной застройки, то именно торговый центр определил бы наилучшее и наиболее эффективное использование.

ТАБЛИЦА 16-1

Сопоставление различных стратегий застройки на основе техники остатка для земли ( в долларах)

Сопоставление различных стратегий застройки на основе техники остатка для земли

Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»