Финансирование продавцом

Финансирование

Финансирование некоторых объектов собственности осуществляется самим продавцом под низкий процент. Это часто происходит в спекулятивных сделках с землей, поскольку финансовые институты редко кредитуют такие объекты. Кредитные институты предпочитают предоставлять кредиты под собственность, приносящую поток доходов, а не под неосвоенную землю.

Они считают, что поток доходов даст денежные средства, необходимые для обслуживания долга; они не хотят выдавать кредиты под неосвоенную землю, поскольку однажды, в случае потери заемщиком права на выкуп закладной, они могут стать вынужденными собственниками не приносящего доходов актива. Поэтому многие продавцы должны финансировать реализуемую ими спекулятивную собственность. В этом случае продавцы могут предлагать объекты по двум различным ценам: по низкой цене, которая целиком оплачивается деньгами, или по более высокой, если они предоставляют долгосрочное финансирование под низкий процент. Цена тем выше, чем продолжительнее срок кредита, ниже ставка процента и меньше денежный платеж. Для уравнивания цен и сроков с денежной стоимостью необходим анализ денежного эквивалента. Его целью является сопоставление различных цен и сроков с тем, чтобы получить ту же стоимость в денежных средствах.

Например, предположим, что, исходя из недавних сделок по продаже сопоставимых объектов, текущая стоимость 100-акрового свободного массива земли в денежных средствах оценена в 5000 долларов за акр. Его полная стоимость составляет 5000 долларов X 100 акров = 500 000 долларов Продавец предлагает собственность за 600 000 долларов Данная цена включает денежный платеж в сумме 100 000 долларов и ипотечный кредит, подлежащий погашению в течение 25 лет, под 8% годовых, с ежемесячными выплатами в 3859,08 долларов Имеет ли покупатель основание платить 600 000 долларов? Денежная цена превышена на 100 000 долларов Насколько разумно со стороны продавца запрашивать такую цену?

Примем во внимание следующее. Если бы покупатель оказался способен взять у третьей стороны ипотечный кредит в 400 000 долларов по преобладающей на рынке ставке 12% и заплатить собственные 100 000 долларов, то он бы в действительности выплатил продавцу данного объекта 500 000 долларов Ежемесячные платежи по кредиту в 400 000 долларов составляли бы 4212,90 долларов.

Вместо того, чтобы привлекать заемные средства третьей стороны, покупатель мог бы заплатить продавцу 600 000 долларов (100 000 долларов собственных средств плюс 500 000-долларовый кредит под 8%) и ежемесячно выплачивать на 353,82 долларов меньше. В данном случае покупатель может заплатить за собственность, финансируемую продавцом под низкий процент, на 100 000 долларов больше.

Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»