Когда приносящая доход недвижимость покупается как инвестиционный актив, ее новый владелец рассчитывает на получение в будущем определенных выгод. За период владения объектом собственник может получить ряд положительных финансовых результатов, которые в общем виде делятся на:
1) поток денежных средств,
2) экономию на подоходном налоге,
3) повышение стоимости,
4) снижение ипотечного долга.
Общепринятые принципы бухгалтерского учета признают четко определенные в счетоводстве понятия чистого дохода и дохода от прироста капитала, реализуемого при перепродаже, но не те четыре вида финансовых выгод, на которые рассчитывают собственники недвижимости. Как следствие существуют определенные разногласия между аналитиками недвижимости и их бухгалтерами.
В последние годы бухгалтерами были предприняты попытки учесть накопленный, но не реализованный прирост стоимости активов в балансах некоторых компаний, а также составить отчеты о движении денежных средств («Источники и использование фондов») наряду с другими финансовыми отчетами. И все же расхождение во взглядах по некоторым проблемам сохраняется.
В данной главе не предпринимается попытка решить эти проблемы. Вместо этого в ней будет показано, как информация, содержащаяся в бухгалтерских отчетах, используется собственниками недвижимости, оценщиками и аналитиками. Глава должна помочь в понимании финансовых отчетов для целей анализа инвестиционных проектов по недвижимости. Она описывает, как и почему специалисты, занимающиеся недвижимостью, адаптируют финансовые отчеты к своим целям, а также показывают используемую ими технику анализа финансовых коэффициентов. Особо подчеркивается значение финансовых коэффициентов как инструментов анализа недвижимости.
Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»