Права на недвижимость могут быть ограничены соглашениями, допускающими или запрещающими определенные варианты ее использования. Стороны, обладающие привилегией пользования (или непользования) собственностью, могут получать финансовые выгоды. Наиболее часто встречающиеся ограничения на пользование недвижимостью включают сервитута, договорные ограничения или ограничения на разбивку участков, реализацию «прав полиции», контроль над кондоминиумами и разделение прав на различных физических уровнях собственности (см. рис. 20-10).
РИС. 20-10. Влияние на стоимость ограничений на пользование собственностью
Сервитуты
Сервитута — это право на пользование объектом» принадлежащим другому лицу, в определенных целях. Например, в соответствии с сер-витутами на участке земли могут быть установлены рекламные щиты, высоковольтные линии электрических компаний; он может использоваться под другие коммунальные службы. Сервитуты могут увеличивать стоимость недвижимости в тех случаях, когда они приносят достаточную выручку (аренда рекламных щитов), привлекают необходимые услуги (коммунальное обслуживание объекта) или обеспечивают доступ к другим объектам. Сервитуты могут снижать стоимость, когда они доставляют неудобства (портящие вид участка провода электропередач), связаны с опасностью паводков или препятствуют альтернативным вариантам прибыльного использования собственности (см. рис. 20-11). Если только это специально не исключено из отчета об оценке, оценщикам следует точно определять влияние сервитутов на оцениваемый объект, а также сервитуты на другие объекты, удерживаемые владельцем оцениваемой собственности.
Договорные ограничения и ограничения на разбивку участков
Ограничения могут создаваться несколькими путями и для разных целей. Они включают договорные ограничения, ограничения на разбивку участков и ограничения, налагаемые в соответствии с условиями дарений и завещаний.
Рис. 20-11. Сервитут, влияющие на СТОИМОСТЬ
Договорные ограничения (deed restrictions) могут ограничивать или запрещать определенные варианты использования недвижимостью. Примерами могут быть ограничения, запрещающие предприятиям, расположенным на оцениваемом объекте, работать по воскресеньям, или запрещающие продажу здесь алкогольных напитков; или могут существовать правила, запрещающие данному объекту конкурировать с определенными предприятиями. Если подобное ограничение защищено судебным решением, то это может отразиться на стоимости собственности. Ограничение может воспрепятствовать застройке объекта по варианту наилучшего и наиболее эффективного использования. Хотя для какой-либо одной стороны ограничение может иметь только психологическую ценность, оно способно серьезно повлиять на стоимость объекта.
Ограничения на разбивку участков (subdivision restrictions) вводятся, как правило, до строительства зданий и сооружений. Обычно их целью является обеспечение единообразного использования отдельных лотов внутри массива. В качестве примеров можно привести запреты на создание предприятий внутри массива, требования минимального размера домов или спецификацию архитектурных стилей и т.д. Хотя такие ограничения нацелены на недопущение нежелательных вариантов использования домов в данном массиве и тем самым на поддержание целостности всего массива, они могут воспрепятствовать альтернативным вариантам прибыльного использования определенных лотов. Стоимость лотов, расположенных на оживленных перекрестках дорог, может быть более высокой в случае отсутствия договорных ограничений. Соответственно стоимость некоторых лотов внутри массива увеличится благодаря ограничениям, а стоимость других — уменьшится.
Ограничения могут налагаться условиями дарения (grant) ИЛИ завещания (mill). Использование недвижимой собственности под парки, школы или в других целях будет ограничивать ее стоимость на открытом рынке; оно может также увеличивать стоимость расположенных рядом объектов (см. рис. 20-12).
Рис. 20-12. Влияние ограничений на СТОИМОСТЬ собственности
Государственное регулирование
Государственные органы осуществляют свои «права полиции» для охраны здоровья, безопасности и благосостояния своих граждан путем обнародования и реализации правил зонирования, строительных норм и природоохранных требований. Они обладают также правом изъятия (eminent domain), позволяющим изымать частную собственность в общественных интересах.
Правила зонирования (zoning) ограничивают варианты использования собственности, тем самым не допуская строительства определенных зданий и сооружений. Влияние этого на стоимость собственности может быть значительным. Если только в отчете об оценке специально не указано, что существующие требования зонирования не принимаются во внимание, оценки стоимости должны основываться на существующих юридических нормах.
Строительные правила (building codes)предназначены для обеспечения строительства безопасных и отвечающих санитарным требованиям зданий. Тем не менее, за исключением тех случаев, когда существуют значительные различия между районами расположения объектов или произошли серьезные изменения в требованиях строительных правил, поправки на различия между сопоставимыми объектами, описываемые в отчетах об оценке, должны быть минимальными. Если различия значительны, то они могут повлиять на стоимость как земельного участка, так и здания. Например, если недавно произошло ужесточение строительных норм, застройка может стать более дорогостоящей. Это повысит, по крайней мере временно, стоимость уже существующих зданий. Одновременно это может снизить стоимость доступной для застройки земли, поскольку дополнительные затраты на строительство, не сопровождающиеся ростом рыночных арендных ставок, сделают проект менее осуществимым с точки зрения процесса капитализации остатка для земли.
Требования охраны окружающей среды (environmentalprotection) могут давать такой же результат; время и усилия, необходимые для их выполнения, сами по себе являются источником дополнительных затрат (см. рис. 20-12).
Конфискация (condemnation) или ее угроза может также изменить стоимость оцениваемой собственности. Искусственное озеро, созданное для удовлетворения местных потребностей в воде, станет причинрй возникновения участков на берегу, а также того, что часть собственности окажется под водой.
Контроль над кондоминиумами
Общие площади в кондоминиумах, либо жилых, либо офисных, могут порождать потребность во введении ограничений на пользование. Общие площади включают коридоры зданий, подъездные пути, автостоянки, лифты, плавательные бассейны, теннисные корты и другие площади, находящиеся в совместном владении (см. рис 20-13).
Рис. 20-13. Совместная собственность: площади совместного использования
Для использования таких площадей и распределения эксплуатационных расходов должны быть выработаны определенные правила. Например, при оценке офисного кондоминиума оценщик должен рассматривать не только находящуюся во владении единицу или этаж, но также и удобства площадей совместного пользования и связанные с ними эксплуатационные расходы.
Физические уровни собственности
Собственность может быть разделена физически путем проведения различий между правами на поверхность земли, на недра и на воздушное пространство. Например, поверхность участка земли может быть использована в качестве открытого железнодорожного депо; одновременно над железнодорожными путями можно построить офисное здание, а права на недра под этим участком сдать в аренду. В некоторых ситуациях физические уровни следует разделять таким образом, чтобы увеличивать стоимость всего участка. Что касается других частичных интересов, то важно понимать все существующие соглашения и способы разрешения потенциальных конфликтов. В этом случае может быть оценена стоимость как каждого вида деятельности в отдельности, так и объекта собственности в целом.
РЕЗЮМЕ
Права на недвижимость могут быть разделены несколькими способами: по финансовому принципу, по продолжительности и по способу использования. Чтобы оценить стоимость дробного или частичного интереса и остатка полного права собственности, оценщик должен сначала понять существо всей сделки. Затем следует оценить доходы или убытки, связанные с каждым интересом и, наконец, попытаться оценить этот интерес (интересы).
В сфере недвижимости обычным является сложное финансовое, юридическое и физическое разделение собственности. При оценке объекта собственности или связанных с ним интересов следует учитывать все относящиеся к делу обстоятельства, включая финансовые требования, продолжительность владения и права на пользование собственностью.
Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»