Аналитик должен быть способен определить продолжительность периода, в течение которого оцениваемая собственность, как ожидается, будет приносить доход. При оценке инвестиционной стоимости данный период определяется исходя из ряда соображений, включая планируемое целевое назначение объекта, налоговое положение инвестора, деловую стратегию инвестора. При оценке рыночной стоимости аналитику обычно следует стремиться определить ожидаемый период владения для типичного инвестора. Это важно для того, чтобы в случае необходимости определить период возмещения капитальных затрат.
При оценке прогнозируемых доходов, которые должны быть получены в течение периода владения объектом, необходимо определить тенденции развития доходного потока. Насколько велика вероятность того, что он будет стабилен? Ожидается ли его рост или снижение? Учитывая природу сложного процента, с особой осторожностью следует подходить к прогнозированию любых краткосрочных перемен, которые могут отразиться на оцениваемой собственности. Чем более краткосрочным является аннуитет, тем к более серьезным последствиям может привести ошибка в оценке периода владения. Рассмотрим табл. 8-5.
ТАБЛИЦА 8-5
Стоимость аннуитета 1 долларов, дисконтированного по ставке 10% для различных периодов
Ошибка в выборе между 5 и 10-летним аннуитетными периодами приводит к погрешности в 62%. Такая же ошибка между 35 и 40-летним аннуитетами дает погрешность примерно в 1%. При удлинении прогнозного периода снижается также погрешность в прогнозе будущей выручки от перепродажи собственности.
Таким образом может быть показано, что ошибки в прогнозировании на ближайшее будущее имеют более серьезные последствия, чем такие же ошибки в прогнозах на отдаленную перспективу. Подобный вывод объясняет, почему ещё до составления самого прогноза необходимо провести внимательный осмотр оцениваемой собственности и учесть все текущие условия развития рынка. Следует отметить, что вероятность крупной ошибки в прогнозах на ближайшее будущее меньше, чем в оценках на долгосрочную перспективу.
Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»