Обычно оценщик предпринимает следующие шаги для реализации данного подхода:
Этап 1. Выявление недавних продаже сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Данные о продажах сопоставимых объектов могут быть найдены в собственных досье оценщика, в материалах судебных заседаний, в архивах кредитных институтов, таких, как ссудосберегательные ассоциации или страховые компании, в электронных базах данных, в досье брокеров по недвижимости, титульных компаний, адвокатов и т.д. На некоторых рынках можно довольно легко отыскать данные о продажах сопоставимых объектов; на других рынках таких продаж может быть мало либо они вообще отсутствуют. Когда информации достаточно, оценщик должен убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемой собственностью. Следует определить, в той ли рыночной зоне находятся сопоставимые объекты, что и данный объект, того ли они возраста и величины, предоставляют ли они те же удобства, наконец, насколько во время их продажи экономические условия, включая условия финансирования, были схожи с условиями продажи оцениваемой собственности.
Этап 2. Проверка информации о сделках. Данные, собранные о продажах сравнимых объектов, должны быть подтверждены одним из основных участников сделки (покупателем или продавцом) или уполномоченным агентом (брокером, кредитором, титульной компанией). Следует убедиться в том, что сопоставимые объекты конкурентоспособны с точки зрения покупателя, обладающего типичной для рынка информацией. Продажная цена должна соответствовать сделке «на расстоянии вытянутой руки». Это означает, что ни одна из сторон не находилась в затруднительных обстоятельствах, обе стороны обладали типичной для данного рынка информацией и поступали экономически рационально и что оплата или финансирование соответствовали нормальным рыночным условиям. Оценщик должен с подозрением относиться к слишком поспешным продажам или сделкам между двумя тесно связанными сторонами (например, между детьми и родителями, между мужем и женой, между корпорацией и полностью принадлежащей ей дочерней компанией). Продажи, зависящие от режима налогообложения одной или более сторон, продажи имущества умерших лиц и продажи с целью избежать лишения права выкупа заложенного имущества должны, как правило, отвергаться.
Этап 3. Внесение поправок с учетом различий методу оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. В той мере, в какой оцениваемая собственность отличается от сопоставимой, в цену последней необходимо внести поправки с тем, чтобы определить, за сколько она могла бы быть продана, если бы обладала теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект.
При корректировке фактических продажных цен сравнимых объектов поправки производятся от (from) сопоставимого объекта к (to) оцениваемой собственности. При этом следует попытаться ответить на вопрос: «За какую сумму был бы продан сравнимый объект, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый объект?» Например, если сопоставимый жилой комплекс расположен в более живописной местности, чем оцениваемая собственность, и это превосходство пейзажа оценивается на рынке в 10 000 долларов, то его фактическая продажная цена должна быть уменьшена на 10 000 долларов Когда сравнимый объект уступает оцениваемому, фактическая продажная цена первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками второго объекта.
Поправки делаются также исходя из того, как эти различия будут оценены типичным покупателем на рынке. Поэтому какая-либо специфическая характеристика стоит не обязательно столько, сколько затрачено на ее создание или ликвидацию, а скорее столько, сколько она добавляет к общей стоимости собственности. Например, покраска здания может обойтись в 2000 долларов, но весьма вероятно, что возможный покупатель посчитает, что она добавляет к стоимости объекта 3500 долларов Таким образом, правильная поправка будет 3500, а не 2000 долларов
Парные продажи
Одним из способов определения необходимых поправок является выявление нескольких пар сопоставимых продаж. Парными продажами (paired sales) называются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одной черты, которую оценщик пытается оценить, с тем чтобы внести правильную поправку. Например, представьте, что оценщик пытается оценить поправку на наличие плавательного бассейна. В табл. 17-1 суммируется информация о пяти парных продажах, которые оценщик выявил в жилом районе. Хотя оценщик рассчитал среднее, медиану и моду с тем, чтобы описать распределение различий между парами, это не могло заменить вынесение аналитического заключения. В конечном счете именно оценщик должен был решить, каким образом наличие или отсутствие бассейна влияет на общую стоимость собственности.
Как правило, процесс корректировки может принимать одну из трех основных форм:
1) поправки в долларах,
2) поправки в процентах,
3) общая группировка.
Долларовые поправки (dollar adjustments) — это суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта.
Процентные поправки (percentage adjustments) используются тогда, когда сложно определить точные долларовые суммы, но рыночные данные свидетельствуют о существовании процентных различий. Здесь важно определить, следует ли вносить эти поправки на независимой плюсовой/минусовой основе или на кумулятивной основе. Независимую плюсовую/минусовую основу следует использовать только тогда, когда определенно установлено, что покупатели на рынке будут оценивать корректируемые характеристики независимо от других характеристик.
Это показано в табл. 17-2. Как только определены все поправки в процентах, они складываются вместе. Затем продажная цена сопоставимого объекта умножается на полученный процент (- 9% в Таблице 17-2), что соответствует поправке в — 9 000 долларов к продажной цене. Данная сумма прибавляется к действительной продажной цене или вычитается из нее, что дает скорректированную стоимость сравнимого объекта — 91 000 долларов (100 000 долларов — 9 000 долларов = 91 000 долларов).
ТАБЛИЦА 17-1
Парные продажи, используемые для определения поправки на наличие бассейна
В том случае, если оценщик определил, что каждая поправка влияет на другие поправки, процентная корректировка проводится на кумулятивной основе. Однако это происходит редко. Если поправки должны проводиться на кумулятивной основе, то каждая процентная поправка прибавляется или вычитается из 100%, чтобы подсчитать отдельный коэффициент. Затем коэффициенты перемножаются. Например, если сопоставимый объект на 4% хуже оцениваемого, то поправочный процент составит 1,04 (помните, что цену сравнимого объекта надо корректировать так, как будто он обладает теми же характеристиками, что и оцениваемый). Итак, для каждой поправки высчитывается отдельный процент, затем все поправки перемножаются. По табл. 17-2 подсчет кумулятивной поправки выглядит следующим образом: 1,04 X 0,95 X 0,90 X 1,02 = 0,906984. Результат несколько отличается от того, который получен независимым плюсовым/минусовым методом.
Если при корректировке должны быть использованы долларовые и процентные поправки, то все процентные поправки сначала должны быть пересчитаны в долларовые суммы. Внесение поправок обычно предусматривает последовательное рассмотрение следующих характеристик:
1) время,
2) местоположение,
3) условия продажи
4) другие различия (физические, удобства и т.д.).
ТАБЛИЦА 17-2
Поправки» вносимые в цену сопоставимого объекта: независимые и кумулятивные
Общая группировка
Общая группировка (overall bracketing) может использоваться на активном рынке, где может быть найдено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод зависит от наличия относительно однородных объектов. В этом случае оценщик может принять решение не производить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую собственность от сопоставимых проданных объектов.
Например, представьте, что оценщик выявил 3 сопоставимых многоквартирных дома. Все они одинакового размера с объектом оценки, имеют точно такое же число квартир и такие же удобства. Оценщик нашел следующую информацию
Сопоставимый объект Продажная цена Качество по сравнению
(в долларах) с объектом оценки
Проект 1 618 000 Лучше
Проект 2 610 000 Хуже
Проект 3 612 000 Чуть хуже
Разброс цен между сопоставимыми объектами составляет лишь 6000 долларов, или менее 1%. Исходя из этих данных, оценщик с уверенностью может оценить стоимость своего объекта в 615 000 долларов
Поправки, влияющие на цену покупки
Корректировку следует проводить по всем основным характеристикам и удобствам, которые, с точки зрения перспективного покупателя, будут обладать стоимостью. Поправки вносятся на:
1. Время.
2. Местоположение:
а. Ситус;
б. Доступ;
в. Связи.
3. Условия продажи:
а. Обычные или особые закладные (FHA или VA);
б. Мотивировки и знания покупателя и продавца.
4. Условия финансирования:
а. Коэффициент ипотечной задолженности;
б. Процентную ставку;
в. Срок кредита;
г. Амортизационные и «шаровые» выплаты;
д. Плату за финансирование;
е. Договоры об участии.
5. Физические характеристики:
а. Физические параметры;
б. Качество строительства и эксплуатации;
в. Удобства;
г. Функциональную пригодность
Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»