Существует ряд серьезных оснований для использования затратного подхода при оценке собственности. Он может быть необходим тогда, когда оценка объекта в целях поимущественного налогообложения или наложения ареста требует отделения стоимости зданий и сооружений от стоимости земли; затратный метод применяется также в целях подоходного налогообложения и бухгалтерского учета: износ зданий и сооружений вычитается из налогооблагаемого дохода. Кроме этих обязательных случаев, затратный подход используется и в других ситуациях.
Во многих случаях полная стоимость замещения устанавливает верхний предел стоимости недвижимости. Информированный покупатель обычно не станет платить за существующее здание столько же, сколько за новое, имеющее такую же полезность и построенное по современным стандартам. Это аналогично меньшей плате за прошлогоднюю модель автомобиля по сравнению с моделью текущего года. В данном случае срабатывает принцип замещения. Исключение из «нормального» правила может иметь место тогда, когда покупатель очень спешит приобрести и использовать здание и не может ждать постройки нового. То же самое произойдет, если он хочет избежать рисков, связанных с застройкой, и может заплатить больше за уже существующий объект, чем за новый, руководствуясь принципом что видишь, то и получаешь».
Ситуации, в которых может быть применен затратный подход:
1. Технико-экономический анализ для нового строительства.
2. Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли.
3. Обновление.
4. Итоговое согласование стоимости.
5. Здания институционального и специального назначения.
6. Оценки на пассивных рынках.
7. Цели страхования.
8. Цели подоходного налогообложения.
Новое строительство
Обратимся к новому строительству. Представьте, что минимальный приемлемый общий коэффициент капитализации составляет 13%» а предполагаемое строительство офисного здания обойдется в 500 000 долларов, причем ожидаемый чистый операционный доход (NOI) от него составит только 30 000 долларов в год. Насколько данный проект осуществим? 500 000 долларов при коэффициенте капитализации в 13% должны обеспечить чистый доход в размере 65 000 долларов; поэтому NOI в размере 30 000 долларов не оправдывает затрат. В то же время, если ожидается, что эти 500 000 долларов будут приносить 100 000 долларов ежегодного N01, тогда проект вполне жизнеспособен.
Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли
Представьте, что земля стоит 50 000 долларов, а рынок требует ежегодного дохода в 12%; другими словами, к земле предъявляется требование на 6000 долларов годового чистого операционного дохода. Двухквартирный дом на этом участке принесет 5000 долларов чистого операционного дохода, что будет недостаточно даже для покрытия требования к доходности земли, и здание не оправдает стоимости строительства. С другой стороны, 10-этажный жилой дом может генерировать чистый операционный доход, скажем, в 20 раз больший, т.е. 100 000 долларов, что будет более чем достаточно, чтобы покрыть в течение его полезной жизни стоимость строительства, например, в 450 000 долларов, а также обеспечит Требуемый от земли годовой доход в 6 000 долларов В противоположность этому 100-этажный дом из-за высокой стоимости его строительства, предполагаемого уровня незанятости и больших расходов на обслуживание может не обеспечить NOI, достаточного, чтобы оправдать себя. Итак, учитывая эти две крайности, можно утверждать, что вариант наилучшего и наиболее эффективного использования участка стоимостью 50 000 долларов предполагает строительство здания высотой от одного до 100 этажей. Десять этажей приемлемы, но наилучшим и наиболее эффективным использованием может быть строительство здания в 7, 9,11 или 20 этажей или же здания иной этажности. Это иллюстрирует принцип возрастающих и уменьшающихся доходов.
Обновление
Стоит ли вам обновлять собственность или менять профиль ее использования? Это решение опять-таки основывается на сравнении затрат с требуемым доходом. Стоит ли платить 500 000 долларов за обновление старого офисного здания? Предположим, что в результате обновления ежегодный доход должен увеличиться на 25 000 долларов Поскольку это обеспечит лишь 5%-ный ежегодный доход на инвестиции в 500 000 долларов, то на рынке с доходностью 13% этот проект будет неосуществим. Но если бы ожидаемый прирост ежегодного чистого операционного дохода составил 150 000 долларов и если бы такой доход сохранялся на протяжении длительного периода времени, тогда требование на получение дохода в 13% было бы удовлетворено и затраты оказались бы оправданными.
Итоговое согласование стоимости
Предположим, что доходным и рыночным подходами стоимость существующего объекта оценена в 500 000 долларов Результат затратного подхода — 750 000 долларов Следует ли отбросить этот последний результат? Может быть, и нет. Возможно, он означает, что в течение какого-то времени не будет новой конкуренции. Прогнозируемое отсутствие будущей конкуренции может служить важной информацией, даже если оно не меняет величину оценки рыночной стоимости. Наоборот, если величины стоимости, определенные рыночным и доходным подходами, значительно превышают величину, полученную затратным подходом, собственник должен осознать, что велика вероятность новой конкуренции и что рыночные цены могут резко понизиться.
Здания институционального и специального назначения
Используя рыночный или доходный подход, сложно оценить стоимость объектов институционального и специального назначения. Какова стоимость свободного сейчас здания, которое когда-то было школой, почтой, церковью или железнодорожным вокзалом? Маловероятно, что оценщик обнаружит недавние продажи сопоставимых объектов в том же географическом районе; собственность удерживалась не из-за ее способности приносить доход. Поэтому затратный подход, который принимает во внимание полную стоимость воспроизводства или замещения, а также оценку оставшегося срока полезной жизни собственности, может дать некоторые ориентиры для определения стоимости подобных объектов.
Оценки на «пассивных» рынках
В очень малых общинах или на «пассивных» рынках могут отсутствовать данные о сопоставимых продажах и может быть недостаточно информации для применения валового рентного мультипликатора. В этой ситуации единственно возможным для оценщика остается затратный подход.
Цели страхования
При оценке стоимости в целях страхования риска предпочтение часто отдается затратному подходу, поскольку сумма страхового возмещения обычно определяется исходя из затрат.
Цели подоходного налогообложения
Наконец, затратный подход может быть использован в целях подоходного налогообложения: облагаемый доход уменьшается на сумму износа зданий и сооружений, в то время как стоимость земли считается неизменной. Он может помочь при определении суммы, заплаченной за здания и сооружения, в том случае, когда весь имущественный объект был оплачен целиком.
Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»