Корректировка на инфляцию

Корректировка на инфляцию и использование фактора фонда возмещения

Корректировка на инфляцию

В периоды, когда ожидается усиление инфляции, инвесторы будут повышать цены на недвижимость, жертвуя текущими доходами ради повышения стоимости объекта, которое они рассчитывают реализовать в будущем. Предпочтительным подходом для такого анализа является ипотечно-инвестиционная техника. В технике физического остатка также может быть использован скорректированный на инфляцию коэффициент капитализации. Например, предположим, что стоимость земли составляет 10% от текущей стоимости всего объекта и, как ожидается, она будет расти по индексу инфляции — на 5% в год в течение следующих 10 лет. Здания и сооружения составляют 90% стоимости, и ожидается, что их стоимость будет расти на 3% в год (5% инфляции минус 2% износа в реальном исчислении равно 3% реального роста). В этом случае общий прирост стоимости составит 37,24%, как показано в таблице.

Таблица

Рост цены перепродажи в условиях инфляции

Рост цены

Коэффициент капитализации текущего дохода может быть изменен с тем, чтобы учесть ожидаемое будущее повышение стоимости объекта. Поскольку инвестор пожертвует текущими денежными поступлениями ради будущего прироста стоимости и поскольку выгода от будущего повышения будет получена единой суммой позднее, ежегодные темпы прироста стоимости должны быть заложены в ежегодный эффективный коэффициент капитализации. Это может быть сделано с использованием фактора фонда возмещения. Это фактор, соответствующий периоду владения объектом, следует умножить на процентный прирост стоимости за тот же период. Результат вычитается из требуемой ставки конечной отдачи, как показано в таблице.

Таблица

Корректировка коэффициента капитализации на ожидаемый прирост стоимости

прирост стоимости

Правильность определения текущей стоимости цены перепродажи может быть проверена путем сложения величин текущей стоимости двух видов доходов при требуемой ставке конечной отдачи. Это показано в таблице.

Оценка текущей стоимости при ожидаемом повышении стоимости

Оценка текущей стоимости при ожидаемом

Фактор фонда возмещения по требуемой ставке конечной отдачи используется для пересчета требуемой отдачи в коэффициенты капитализации. Затем коэффициенты капитализации могут быть использованы для оценки текущего дохода с учетом ожидаемого повышения или снижения стоимости. В данном случае используется фактор фоцда возмещения, поскольку в него изначально заложены ежегодные темпы роста, необходимые для достижения требуемой суммы будущего платежа. Коэффициент капитализации рассчитывается путем вычитания из требуемой ставки конечной отдачи произведения оцененного процентного прироста стоимости и фактора фонда возмещения.

Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»