Отчет о доходах

Отчет

Аналогичным образом оценщики могут провести агрегирование и упрощение отчета о доходах. Вместе с тем для анализа инвестиций в сфере недвижимости поток денежных средств имеет большее значение, чем определенный в соответствии с бухгалтерскими принципами «чистый доход». Для того чтобы отчет о движении денежных средств соответствовал традиционным методам оценки недвижимости и инвестиционного анализа, он должен иметь определенную структуру. В таблице приведен бухгалтерский отчет о доходах; затем показаны пересмотренные отчеты, которые помогают в проведении анализа недвижимости.

Для анализа проектов в сфере недвижимости аналитики традиционно выделяют несколько уровней доходов и расходов. На первом этапе определяются потенциальный рентный доход, а также коэффициент недоиспользования имущества. Соответственно оценщик недвижимости или аналитик перестраивает бухгалтерский отчет так, как это показано в таблице.

ТАБЛИЦА

Бухгалтерский отчет о доходах на 31 декабря 2016 г.

Доходы
Рентный доход $95 000
 Прочие поступления 3000
Всего, доход $98 000
Расходы:
Коммунальные услуги $3 500
Ремонт 2 500
Содержание бассейна 1000
Платеж управляющему 6 000
Зарплата 4 000
Налоги на зарплату 500
Запасы 1500
Реклама 500
Процент 47 854
Юридические и бухгалтерские
услуги 2 000
Налоги на собственность Начисление износа 8 000
Начисление износа 20 000
 Прочие 1500
Всего, расходы $98 854
Чистый доход (убыток) до уплаты налогов ($- 854)

Обратите внимание (табл. 7-4), что аналитик недвижимости, помимо внесения поправки на уровень загрузки и потери при сборе платежей, сводит воедино в статье «Текущие операционные расходы» все расходы из бухгалтерского отчета о доходах (табл. 7-3), за исключением процентных платежей и начисления износа. Процентные платежи наряду с выплатами основной суммы долга учитываются на более позднем этапе составления гипотетического отчета о движении денежных средств, используемого в анализе недвижимости (табл. 7-4).

Бухгалтерская статья «Начисление износа» вообще исключена из отчета, так как она не отражает реального движения денежных средств. В отчет о движении денежных средств включена статья «Резерв на замещение» — для «стабилизации» расходов: в будущем необходимо будет заменять различные приборы, ковровые покрытия, нагреватели воды, кондиционеры и другие предметы с коротким сроком службы. Процентные платежи и выплаты основной суммы долга объединены в статье «Обслуживание долга». Они относятся к финансовым затратам, а не к операционным расходам. Любые выгоды от уменьшения основной суммы ипотечного долга будут получены лишь при перепродаже актива, поэтому они не отражены в отчете о движении денежных средств.

ТАБЛИЦА 7-4

Традиционный отчет о движении денежных средств по объекту недвижимости (проформа)

Потенциальный валовой доход
Количество квартир Описание Ставка
4 1 спальня $355 = $1420
12 2 спальни $425 = 5 100
4 3 спальни $453 = $1 812
Ежемесячный потенциальный валовой доход — $8 332
Умножить на 12 месяцев для получения годового дохода (округленного) — $100 000
Минус: Поправка на недоиспользование и потери при сборе — 5 000
Плюс: Прочие поступления — 3 000
Действительный валовой доход — $98 000
Минус Текущие операционные расходы и $31000
Резерв на замещение — 2 000 33 000
Чистый операционный доход — 65 000
Минус Обслуживание долга (процент и выплаты основного долга) — 50 555
Поступление денежных средств до уплаты налогов — $14 441

Операционные расходы включают:  
Коммунальные услуги

$3 500

Ремонт

2 500

Содержание бассейна

1000

Вознаграждение управляющему

6000

Зарплата

4000

Налоги на зарплату

500

Запасы

1500

Реклама

500

Юридические и бухгалтерские услуги

2000

Налоги на собственность

8000

Прочие

1500

Всего

$31000

Отчет о движении денежных средств для объекта недвижимости имеет четыре уровня дохода, как показано в таблице. Первый (наивысший) уровень — это потенциальный валовой доход (potential gross income), который предполагает, что все единицы объекта арендованы на целый год. Второй уровень — действительный валовой доход (effectivegross income) рассчитывается путем вычета потерь от недоиспользования и прибавления прочих видов доходов.

Третий уровень — чистый операционный доход (net operating income) показывает величину реально полученного дохода за вычетом текущих операционных расходов, однако ещё до учета финансовых затрат. Этот показатель используется при анализе свободных от долга объектов. Четвертый уровень — поступление денежных средств до уплаты налогов (befbre-tax cashflow или cash throw-off)—сумма денежных средств, которую ежегодно получает собственник после вычета всех денежных выплат.

Путем последовательного реконструирования финансовых отчетов по указанным четырем уровням аналитик может сравнивать различные объекты и рассчитывать для оцениваемой собственности под финансовых коэффициентов. Определенные таким образом коэффициенты играют важную роль при принятии решений о приобретении» использовании и перепродаже собственности.

Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»