Принцип, полаженный в основу традиционной техники, состоит в том, что оцениваемые доходы получают как инвесторы, так и кредиторы. Совокупная текущая стоимость доходов кредиторов и инвесторов составляет максимальную величину выкупного капитала; соответственно это цена, которая должна быть уплачена за собственность. Данная техника усовершенствует метод оценки на основе денежных поступлений на собственный капитал, поскольку она принимает во внимание выручку от перепродажи. Последняя включает сумму прироста (или снижения) стоимости собственности и амортизации ипотеки, получаемую инвестором при перепродаже.
Доходы, получаемые как ипотечными кредиторами, так и инвесторами, должны включать как доход на инвестиции так и возврат инвестиции Что касается ипотеки, то текущий доход по ней представляет собой обслуживание долга Самоамортизирующиеся ипотеки предусматривают одновременную выплату процента (доход на основную сумму кредита) и амортизацию (возврат основной суммы ипотеки) на протяжении определенного срока. Остаток основной суммы на любой момент времени равен текущей стоимости всех платежей, оставшихся до полной амортизации кредита, дисконтированных по номинальной процентной ставке закладной.
Ипотечные кредиты часто погашаются до полного истечения срока амортизации. В этом случае остаток ипотеки выплачивается разовым денежным платежом, и таким образом долг погашается. Номинальная стоимость долгового обязательства равна сумме текущей стоимости периодических денежных выплат и текущей стоимости единовременного денежного платежа при погашении кредита, дисконтированной по номинальной процентной ставке ипотеки.
Аналогично текущая стоимость инвестиций в собственный капитал равна сумме потока доходов и выручки от ликвидации (перепродажи), дисконтированных по соответствующей ставке отдачи на собственный капитал. Вместо того, чтобы предположить, что они выплачивают определенную цену за собственность, искушенные инвесторы понимают, что они оплачивают цену собственного капитала. При определенных условиях ипотечного кредита данная цена собственного капитала оправдана денежными поступлениями, а также выручкой от перепродажи, которые ожидают получить инвесторы. Поэтому текущая стоимость собственного капитала равна сумме текущей стоимости денежных поступлений и текущей стоимости выручки от перепродажи, дисконтированных по ставке конечной отдачи на собственный капитал, с учетом соответствующих рисков. Таким образом, во внимание принимаются сумма и время получения выгод инвесторами.
Для того чтобы проиллюстрировать сказанное, предположим, что инвестор в собственный капитал ожидает получить за десять лет 20 000 долларов, при этом соотношение ежегодных доходов и чистой выручки от перепродажи может быть различным. Табл. 12-1 показывает, какая сумма сверх ипотечного кредита может быть уплачена (за собственный капитал) по каждому из трех инвестиционных вариантов. Хотя общие денежные поступления по каждому из вариантов составляют 20 000 долларов (после всех платежей по обслуживанию долга), чистая текущая стоимость каждого потока доходов, дисконтированного по ставке 10%, показывает, как время денежных поступлений влияет на цену, которая может быть выплачена за доходы инвестора.
Цена покупки, рассчитанная как сумма текущей стоимости денежных поступлений, чистой выручки от перепродажи и остатка основной суммы ипотеки (в долларов)
После установления оценочной стоимости собственного капитала инвесторы прибавляют к ней основную сумму ипотеки и таким образом получают цену собственности. При этой цене инвесторы в собственный капитал рассчитывают получить на свои вложения адекватную ставку дохода. Уравнение имеет простой вид:
Цена = Инвестиции в собственный капитал + Ипотечный кредит.
Например, если стоимость собственного капитала составляет 134 000 долларов сверх ипотечного долга в 400 000 долларов, то цена будет равна 534 000 долларов
Формула расчета стоимости собственного капитала
Стоимость собственного капитала определяется как сумма двух элементов: денежных поступлений и выручки от перепродажи. Оба элемента дисконтируются по соответствующей ставке отдачи и величины их текущей стоимости рассчитываются с использованием факторов текущей стоимости. Если ожидается, что прогнозируемые денежные поступления будут носить равномерный характер» то их ежегодная сумма умножается на фактор аннуитета. Реверсия, или выручка от перепродажи, оценивается с использованием фактора текущей стоимости единицы, поскольку выручка поступает как единовременная сумма.
Формула расчета стоимости собственного капитала (инвестиций в собственный капитал) имеет следующий вид:
Стоимость собственного капитала = PWAF (CF) + PWF (PS),
где:
PWAF = Фактор текущей стоимости аннуитета по ставке отдачи на собственный капитал;
CF = Денежные поступления;
PWF = Фактор текущей стоимости реверсии по ставке отдачи на собственный капитал;
PS = Выручка (причитающаяся инвестору) при перепродаже.
Например, предположим, что прогнозируемые ежегодные денежные поступления до уплаты налога составляют 14 445 долларов и соответствующий фактор аннуитета — 5,01877. Прогнозируемая выручка от перепродажи равна 249 000 долларов, фактор текущей стоимости единицы — 0,2472. Отсюда текущая стоимость собственного капитала составляет 134 049 долларов, как показано ниже:
Стоимость собственного капитала = 5,01877 ($14 445) + 0,2472 ($249 000); Стоимость собственного капитала = $134 049 (округлено до $134 000).
Для оценки стоимости недвижимой собственности текущий остаток ипотеки следует прибавить к стоимости собственного капитала. Подобным образом оцениваются все доходы. В стоимость собственного капитала включается текущая стоимость денежных поступлений, прироста (или снижения) стоимости объекта и прироста собственного капитала за счет амортизации кредита. Остаток ипотеки равен текущей стоимости требуемых выплат по обслуживанию долга» дисконтированных по номинальной процентной ставке ипотеки. Таким образом, оценка стоимости собственности — сумма стоимости собственного капитала и остатка ипотеки — учитывает весь чистый операционный доход и цену перепродажи собственности.
Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»