Сделка — действие физического или юридического лица, направлен мое на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта сделки.
Заключение сделки — подписание документов о действиях, направленных на установление, изменение или прекращение правоотношений юридических и физических лиц, а также о переходе банковских Документов, ценных бумаг, денег от одного лица другому.
Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием (каузой). Основание должно быть законным и осуществимым. Сделка признается действительной при соблюдении ряда условий, а именно:
— заключения ее дееспособными гражданами;
— совершения на основе сознательного волеизъявления сторон, направленного на достижение правомерным способом не запрещенных законом конкретных результатов;
— осуществления в соответствии с целями, отвечающими уставной деятельности (для юридических лиц).
В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, сделки с землей и другими объектами недвижимости можно подразделить на ряд видов.
1. По законности содержания — действительные (как юридический факт) и недействительные (не соответствующие требованиям закона). Недействительные сделки подразделяются на две разновидности — ничтожные и оспоримые, т.е. абсолютно и относительно недействительные. Оспоримой считается сделка, недействительная по решению суда, а ничтожная недействительна изначально независимо от решения суда.
Среди ничтожных сделок с недвижимостью наиболее распространены мнимые и притворные сделки. Мнимая сделка совершается без намерения создать юридические последствия (дарение недвижимости с целью укрытия от конфискации). Притворная сделка направлена на достижение определенных юридических последствий, но не тех, которые формально вытекают из этой сделки (купля-продажа прикрывается дарением и т.д.), а других, зачастую нарушающих закон или чьи-то интересы. Притворная сделка заключается с целью замаскировать другую сделку, реально совершенную.
Основаниями для признания недействительной сделки по приватизации государственных и муниципальных предприятий и любых объектов недвижимого имущества являются различного рода нарушения правил проведения конкурса или аукциона, наличие сговора о занижении цены, получение покупателем незаконных льгот, нарушение антимонопольных требований и др.
Признание недействительности влечет реституцию (восстановление прежнего состояния): двустороннюю, когда каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в натуре или в виде денежной компенсации, если ни одна из сторон не имела противоправного умысла; и одностороннюю — когда все исполненное обратно получает только добросовестная сторона, а вторая — передает в доход государства.
2. По числу сторон — односторонние, двух- и многосторонние.
3. По форме совершения — письменные, нотариально удостоверенные; в простой письменной форме, зарегистрированные в Государственном реестре.
С введением в действие ГК РФ и Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации прав на недвижимое имущество) обязательное нотариальное удостоверение сохранено только для ипотеки, ренты (продажи имущества с правом пожизненного проживания в соответствии со ст. 339 и 584 ГК РФ) и отчуждения объектов недвижимости, находящихся в общей совместной собственности различных лиц или супругов (ст. 35, 41 Семейного кодекса Российской Федерации, далее — СК РФ).
Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Она считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ) и не создает никаких правовых последствий.
4. По моменту возникновения — реальные (после передачи объекта и государственной регистрации сделки) и формальные (заключенные в установленной форме).
5. По обязанности сторон — возмездные и безвозмездные.
6. По определенности взаимных обязательств сторон при заключении сделки — коммуникативные (объем, уровень и отношение взаимных обязательств конкретно определены); условные (возникновение и прекращение зависит от условия, о котором заранее неизвестно, произойдет оно или нет).
7. По месту совершения — на организованном рынке (аукцион, конкурс и т.д.) и на неорганизованном рынке.
8. По способу заключения — лично или представителем по доверенности.
Согласно ст. 131 ГК РФ, все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая с февраля 1998 г. выступает как единственное доказательство наличия прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Несоблюдение этого требования влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой судом.
На рынке недвижимости могут осуществляться операции со сменой собственника; с частичным или полным изменением состава собственников; без смены собственника.
Содержание наиболее распространенных видов операций с недвижимостью приведено в табл. 1.2.
Рассмотрим некоторые из видов сделок более подробно.
Типы операций с недвижимым имуществом
| Со сменой собственника | С изменением состава собственников | С добавлением иных субъектов прав |
| Купля-продажа | Акционирование | Инвестирование средств |
| Наследование по закону или по завещанию | Изменение состава с разделом имущества | Строительство, реконструкция |
| Реализация обязательств (залог или долги) | Изменение состава субъектов при ликвидации предприятия | Передача в доверительное управление |
| Приватизация, национализация | Внесение имущества в уставный капитал | Аренда, паем, поднаем, перенаем |
| Оформление ренты и пожизненного содержания с иждивением | Долевое строительство с выделением долей | Передача в хозяйственное ведение, оперативное управление |
| Изъятие земельного участка и снос строения. | Оформление кредита под залог недвижимости | Передача земли в наследуемое владение и постоянное Пользование |
| Обмен и мена | Расселение (коммунальной квартиры) | Введение и снятие сервитутов, бронирование |
| Вступление в кондоминиум | Страхование |
Аренда — это право пользования чужой недвижимостью на определенных условиях. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) недвижимое имущество за плату во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается, а также могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других природных объектов.
Срок аренды определяется договором, в то же время аренда может быть заключена на неопределенный срок, если последний в договоре не определен.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Однако арендодателями могут быть и лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.
В законе или в договоре может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении s срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Одним из видов финансовой аренды является лизинг. По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.
Залог (ипотека) недвижимости предназначен для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Другими словами, ипотека — это кредит, полученный под залог недвижимости. Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека обеспечивает обязательство, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения обязательств залогодателем, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении залогодателя, то есть должника. Договор об ипотеке заключается в виде закладной.
Наследование. Законодательством предусмотрено, что в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Дарение есть безвозмездная передача имущества в собственность. В целях предупреждения растраты под видом дарения чужого имущества и других имущественных злоупотреблений установлены запреты и ограничения на дарение государственного и муниципального имущества, дарение между коммерческими организациями, дарение имущества несовершеннолетних, дарение государственным служащим, работникам лечебных и воспитательных учреждений. Установлены специальные правила, допускающие отмену дарения в случае нарушения законодательства, например, о банкротстве.
В качестве специального вида дарения выступают пожертвования в общеполезных целях. Использование пожертвованного имущества не в соответствии с указанной жертвователем целью является основанием для отмены дарения.
Мена. В соответствии с договором мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Отношения по возмездному отчуждению товаров путем их натурального обмена традиционно регулируются правилами о купле-продаже, так как по существу мены каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Специфические вопросы мены: порядок возмещения разницы в ценах обмениваемых товаров; обязанность сторон провести встречное исполнение при обмене.
Доверительное управление имуществом — это новое явление в России, нашедшее применение прежде всего в отношении остающихся в собственности государства акций приватизированных предприятий. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного лица. Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него доверительному управляющему. Этим подчеркивается, что российская правовая система не включает в себя такой правовой институт, как доверительная собственность (траст).
Собственник вправе извлекать выгоду от имущества, переданного в управление. Управляющий осуществляет деятельность не в своих интересах. Имущество, передаваемое в управление, должно принадлежать учредителю на праве собственности.
Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, и другие виды имущества.
Основанием возникновения управления имуществом является договор. Однако договор в одном случае заключается на основе свободного волеизъявления обеих сторон, в другом — в силу властного акта найти управляющего и заключить с ним договор (договор заключает не собственник, а организация, обязанная найти управляющего). Договор на основании властного акта заключается’ в интересах собственника, когда он сам не может выразить свою волю (недееспособность, безвестное отсутствие), либо в интересах третьих лиц (банкротство).
Действующее законодательство предусматривает существенные условия договора об управлении имуществом, форму такого договора, ответственность управляющего, прекращение управления, особые случаи управления и др.
Безвозмездное пользование имуществом. Современное законодательство сняло все ограничения по безвозмездному пользованию имуществом. Имеется широкая возможность заключать договоры безвозмездного пользования имуществом, согласно которым ссудодатель обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование ссудополучателю, который обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.
Страхование. Страхование имущества производится на случай его утраты (гибели), недостачи или повреждения. В соответствии с договором имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить страхователю или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя выплатить страховое возмещение (в пределах определенной договором суммы).
Обязательным условием имущественного страхования является наличие у лица, в пользу которого заключен договор, интереса в сохранении застрахованного имущества. При отсутствии этого условия договор недействителен.
Купля-продажа — это такая сделка, в которой продавец обязуется передать товар в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену. Законодательство выделяет правила, предусматривающие особенности договора продажи недвижимости.
Специфические качества недвижимости как объекта продажи диктуют жесткие требования к форме договора продажи недвижимости, специальный порядок передачи недвижимости, ее регистрации и другие особые условия.
Учитывая, что здания, сооружения и другие объекты недвижимости неразрывно связаны с землей, покупателю одновременно с передачей права собственности на здание, сооружение, иное недвижимое имущество передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
С марта 1996 г. законодательством введены новые виды договоров, так или иначе связанных с изменением статуса жилых помещении: это два вида ренты (постоянная и пожизненная) и пожизненное содержание с иждивением.
Договор ренты заключается в передаче получателем ренты другой стороне — плательщику ренты — в собственность имущества в обмен на периодические выплаты денежных сумм или в предоставлении средств на содержание получателя ренты. В отличие от других сделок с недвижимостью для ренты в ГК РФ установлена нотариальная форма заключения договора, а также государственная регистрация отчуждения имущества.
Рента является одним из способов установления залога имущества по закону, так как получатель ренты имеет залоговое право в отношении отчуждаемого имущества в обеспечение договора о периодических выплатах или постоянном содержании. При постоянной ренте такое право (на получение денежных выплат) переходит по наследству; в случае установления пожизненной ренты она выплачивается до смерти получателя ренты; если получателями являлись два лица и более — до смерти последнего из них (при этом переживший всех получатель ренты будет получать ее в полном объеме).
Из указанных выше договоров наиболее интересным представляется договор пожизненного содержания с иждивением. По этому договору гражданин передает принадлежащую ему недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица. В договоре перечисляются услуги, которые должен оказывать плательщик ренты; в случае если вместо оказания услуг предусматриваются периодические платежи, то они не могут быть меньше двух минимальных размеров оплаты труда в месяц. Следует также иметь в виду, что оплату налога на имущество, коммунальных платежей, телефона производит новый владелец имущества.
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с