Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.
Первый уровень (региональный) — уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.
К этому уровню относятся следующие четыре группы факторов.
1. Политические (административные):
—политическая стабильность, безопасность;
—налоговая и финансовая политика, инвестиционный климат, предоставление разного рода льгот;
—зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;
—строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;
—услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;
—наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), регулирование риелторской, консалтинговой и оценочной деятельности. 2. Экономические:
— общее состояние мировой экономики; уровень инфляции в стране, экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;
— факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;
— факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.
3. Социальные:
— базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;
— тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения и др.;
— тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;
— стиль и уровень жизни.
- Физические:
— климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;
— экология;
— сейсмические факторы.
Второй уровень (местный) — уровень влияния локальных факторов, в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.
К этому уровню относятся следующие факторы.
- Местоположение:
— по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.);
— наличие и состояние коммуникаций;
— наличие объектов социально-культурного назначения;
— размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.
- Условия продаж:
— особые условия сделок, мотивы продавцов и покупателей;
— условия финансирования: сроки кредитования, процентные ставки, условия выделения средств.
Третий уровень (непосредственного окружения) — уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.
К этому уровню относятся следующие факторы.
- Физические характеристики:
— физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;
— качество строительства и эксплуатации;
— наличие коммунальных услуг;
— функциональная пригодность;
— привлекательность, комфорт.
- Архитектурно-строительные:
— стиль, планировка, конструкции и т.д.;
— объемно-планировочные показатели и др.
- Финансово-эксплуатационные:
— уровень менеджмента, эксплуатационные расходы;
— стоимость строительства;
—доходы, генерируемые объектом недвижимости, его ликвидность. Влияние перечисленных факторов может происходить одновременно на разных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.