В соответствии с представленной выше методологией нормативная цена земли при наличии рынка может быть определена по рыночным данным и использованием известных методов ее оценки. При отсутствии рынка нормативную цену земли для целей определения арендной платы целесообразно определять с использованием затратного подхода на основе оценки стоимости замещения инженерного обеспечения, находящегося на балансе поселения. Базовое ее значение в этом случае рассчитывается путем деления общей стоимости замещения инженерного обеспечения на площадь поселения.
Внутри территории поселения данное значение цены может быть дифференцировано по зонам градостроительной ценности. В настоящее время Россия находится на этапе незавершенного процесса приватизации собственности. Приватизация в разных поселениях осуществляется порой по разным схемам. Во многих поселениях приватизация затронула и инженерное обеспечение земель. Во всяком случае, полной и ясной картины принадлежности объектов инженерии земли сегодня нет. Это может затруднить процедуру оценки восстановительной стоимости инженерного обеспечения земли, находящегося на балансе поселений. Ориентируясь на данные Москвы и Санкт-Петербурга, представляется целесообразным условно в качестве восстановительной стоимости инженерного обеспечения земли для регионов, где нет рынка, брать стоимость, равную 10—15% от стоимости восстановления (балансовой стоимости) зданий, строений и сооружений, находящихся на территории поселения.
Арендный платеж за земельный участок целесообразно определить на уровне 5—10% от его нормативной цены, что соответствует периоду окупаемости от 10 до 20 лет. Для Санкт-Петербурга выполнен анализ для существующего сбора арендных платежей и сбора арендных платежей при условии введения предлагаемого подхода для разных процентных ставок (5 и 10%). Такой анализ выполнен по выборке из 4207 договоров по 11 наиболее значимым видам использования. Выборка включает около 25% общего количества договоров. Участки под некапитальными объектами (ларьки, павильоны) не рассматривались. Для каждого из рассматриваемых видов использования был рассчитан суммарный по выборке существующий арендный платеж (в соответствии с распоряжением губернатора Санкт-Петербурга № 450-р)’ а также суммарная рыночная стоимость земельных участков.
Средняя рыночная стоимость земли в каждой из зон определялась экспертно. Путем деления среднего арендного платежа на среднюю стоимость земли по видам использования земли были получены соотношения (в процентах) арендного платежа и цены земли для каждого вида использования. Далее был определен тот вид использования, для которого характерно процентное отношение, близкое к 10 и соответствующее безрисковой ставке процента. Таким видом использования оказалось управление коммерческими организациями. То есть было сделано предположение, что арендатор этого вида использования выплачивает собственнику арендный платеж, соизмеримый с рыночным арендным платежом. По остальным видам использования были сделаны следующие выводы. Виды использования, платящие арендные платежи по ставке меньшей, чем 10%, по существу дотируются из городского бюджета. К ним можно отнести в первую очередь промышленность, далее — бытовое обслуживание, общепит (без реализации алкоголя), наука и научное обслуживание и в некоторой степени — автосервис, мойки и станции технического обслуживания автомобилей.
С другой стороны, автозаправочные станции; общепит, реализующий алкоголь; торговля в капитальных зданиях и гостиничное хозяйство платят по существу арендный платеж в суммарном исчислении в размере двух рыночных арендных платежей. С экономической точки зрения можно утверждать, что этот дополнительный (сверх рыночного) арендный платеж является не чем иным, как налогом на вмененный доход, не имеющим никакого отношения к земельному арендному платежу. Если предположить, что все виды деятельности будут платить арендный платеж в размере рыночного, то этот дополнительный и не вполне справедливый по отношению к земле сбор, согласно расчетам, составит не более 2% от общего сбора.
Анализ данных по Санкт-Петербургу в целом свидетельствует, что сегодняшний годовой сбор арендной платы за 4207 земельных участков с учетом льгот составляет около 22 млн дол. Общая нормативная стоимость земли равна 1,4 млрд дол. Отсюда следует, что сегодняшний общий годовой сбор арендных платежей составляет менее 2% от общей нормативной цены земли. Если арендный платеж за земельный участок определить даже на уровне 10%, то общий сбор арендных платежей по Санкт-Петербургу без учета льгот составит для этой выборки 139 млн дол. Как было отмечено выше, промышленность, которая занимает ценные земельные участки, должна будет платить при 10%-ной ставке около 130 млн дол. Сегодня она платит около 13 млн дол. То есть промышленность за счет льгот съедает львиную долю арендных платежей в бюджет города.
Таким образом, основная задача справедливого взимания арендных платежей в Санкт-Петербурге упирается в решение проблемы, связанной с арендными платежами за землю, на которой находится промышленность.
Практика показывает, что любое нововведение, как бы хорошо оно не было обосновано, не может иметь будущего без четкого механизма его реализации.
Ключевым звеном предлагаемого подхода к определению арендных платежей является оценка базы этого расчета — рыночной стоимости земельных участков.
К сожалению, в условиях зарождающегося рынка России невозможно создать четких (формализованных) алгоритмов оценки рыночной стоимости, которые бы приводили к результату, соответствующему рыночным реалиям. Тем не менее, как свидетельствует опыт Санкт-Петербурга, эта задача успешно может быть решена с помощью оценщиков под контролем уполномоченных государственных органов.
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с