Примеры применения метода сопоставимых продаж

метод сопоставимых продаж

 

 

Следовательно, рыночная стоимость объекта оценки составляет 37 877,60 дол. или округленно 37 880 дол.

 

Покажем, как применяется метод сопоставимых продаж сравнительного подхода на примере более сложных задач.

Пример 12.15. Требуется определить наиболее вероятную цену продажи углового лота № 25 в 10 000 м2, расположенного на южной стороне Хорошей улицы.

Известна следующая информация о продажах земельных участков: Продажа 1 — Лот № 36

 

Покажем, как применяется метод сопоставимых продаж сравнительного подхода на примере более сложных задач.

Пример 12.15. Требуется определить наиболее вероятную цену продажи углового лота № 25 в 10 000 м2, расположенного на южной

 

Известна следующая информация о продажах земельных участков:

 

Продажа 1 — Лот № 36  
Цена продажи 20 000 дол.
Размер лота 10 000 м2
Цена за 1 м2 2 дол.
Дата продажи 2 месяца назад
Местоположение южная сторона Хорошей улицы
Расположение в блоке угловой лот
Предыдущая продажа 12 месяцев назад, продано за 19 000 дол
Продажа 2 — Лот № 55  
Цена продажи 22 500 дол.
Размер лота 10 000 м2
Цена за 1 м2 2,25 дол.
Дата продажи 2 месяца назад
Местоположение южная сторона Лучшей улицы
Расположение в блоке угловой лот
Продажа 3 — Лот № 60  
Цена продажи 21 000 дол.
Размер лота 10 000 м2
Цена за 1 м2 2,10 дол.
Дата продажи 2 месяца назад
Местоположение южная сторона Лучшей улицы
Расположение в блоке внутренний лот

 

Решение

1. Определение величины поправки на рыночные условия (дату продажи).

 

Элемент

Продажа 1 (предыдущая)

Продажа 1

Цена продажи, дол.

19 000

20 000

Дата продажи

12 мес. назад

2 мес. назад

 

Следовательно, за 10 месяцев цены выросли на 1000 дол., значит, в месяц цена росла на 100 дол.

 

 

2. Определение величины поправки на местоположение (улица).

Элемент Продажа 1 Продажа 2
Цена продажи, дол.

20 000

22 500
Улица Хорошая улица Лучшая улица

 

Следовательно, поправка на местоположение по улице составляет 2500 дол.

3. Определение величины поправки на расположение в блоке.

 

Элемент Продажа 2 Продажа 3
Цена продажи, дол. 22 500 21 000
Расположение в блоке Угловой лот Внутренний лот

 

 

Следовательно, поправка на угловой лот при расположении участка в углу блока составляет 1500 дол. 4. Составим сетку корректировок:

 

Элемент Оцениваемый лот № 25 Продажа 1 лот № 36 Продажа 2 лот № 55 Продажа 3 лот № 60
Цена, дол.   20 000 22 500 21 000
Дата продажи Сейчас 2 мес. 2 мес. 2 мес.
Корректировка, дол.   +200 +200 +200
Местоположение Хорошая ул. Хорошая ул. Лучшая ул. Лучшая ул.
Корректировка дол.  

-2 500 -2 500
Расположение лота Угловой Угловой Угловой Внутренний
Корректировка, дол.  

+ 1 500
Окончательная цена после корректировок, дол. 20 200 20 200 20 200

 

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого лота № 25 равна 20 200 дол.

 

Пример 12.16. Требуется оценить объект недвижимости в США. Описание улучшений: площадь здания — 120 000 1 фут.2, разделенных на три секции по 40 000 фут.2; каждая секция — это 20% офисных помещений и 80% складских. Год постройки — 1977.

 

В результате поиска данных о сопоставимых продажах отобраны следующие три сделки. Все продажи были подтверждены покупателем, продавцом и брокером. Была получена информация относительно условий продажи и мотивации покупателя:

 

Продажа 1 (участок с улучшениями) Адрес/местоположение

Дата продажи

Цена продажи

Размер здания

Цена за 1 фут.2

Переданные права на недвижимость

Условия продажи

Финансирование

Год постройки

Высота потолков

Чистый операционный доход

Указанный общий коэффициент

доходности

Продажа 2 (участок с улучшениями)

Адрес/местоположение

Дата продажи

Цена продажи

Размер здания

Цена за 1 фут.2

Переданные права на недвижимость

Условия продажи ,

Финансирование

 

Год постройки

Высота потолков

Чистый операционный доход

Указанный общий коэффициент доходности

 

Продажа 3 (участок с улучшениями) Адрес/местоположение

Дата продажи Цена продажи

Размер здания

Цена за 1 фут.2

 

2100 Индастриал Уэй

16 мес. Назад

3 225 000 дол.

150 000 фут.2

21,5 дол.

Абсолютная частная

собственность

Обычные

Обычное (наличными)

1985

24 фута

нет

нет

1850 Мак Кинли Драйв

2 мес. Назад

2 430 000 дол.

90 000 фут.2

27,0 дол.

Абсолютная частная собственность

Обычные

Продавец предоставляет кредит

с низким процентом в размере

99 000 дол.

1980

24 фута

нет

 

нет

 

 

1416 Ауте Драйв

10 мес. назад

2 640 000 дол.

110 000 фут.2

24,0 дол.

 

Переданные права на недвижимость Право аренды (не требует
  корректировки на права
  собственности)
Условия продажи Обычные
Финансирование Обычное (наличными)
Год постройки 1975
Высота потолков 24 фута
Чистый операционный доход 303 600 дол.
Указанный общий коэффициент  
доходности 11,5%

 

Следующая информация была получена после проведения достаточного объема исследований, включая: анализ парных продаж и опрос участников рынка, в том числе брокеров по недвижимости, агентов по аренде, других оценщиков, владельцев собственности и инвесторов:

 

—дата продажи. Стоимость недвижимости стала (рыночные условия) падать около 18 мес. тому назад на 0,5% в месяц. После этого спада цены, как кажется, стабилизировались в течение последних шести месяцев;

—местоположение — все сопоставимые объекты находятся в одной индустриальной зоне;

—размер зданий — рынок признает размер здания 90 000 фут.2, как идеальный. Покупатели платят на 0,5% меньше за добавочные 1000 фут.2 площади здания;

—возраст здания — более новые здания имеют более высокую стоимость. Рынок обычно платит на 1% меньше за каждый дополнительный год возраста;

—  корректировка на условия финансирования для продажи 2: Кредит/площадь = 99 000 : 90 000 = 1,1 дол./ фут.2 Используя эту информацию, произведем оценку недвижимости

методом сравнительного анализа продаж.

Решение

Сетка рыночной информации для проведения корректировок

 

Элемент

Продажа 1

Продажа 2

Продажа 3

 
Цена продажи 1 фут.2 дол./фут.2

21,5

27,0

24,0

 
Корректировка на переданные имущественные права

 
Откорректировано *, дол./фут.2

21,5

27,0

24,0

 
Корректировка на финансирование, дол.

— 1,1

 
Корректировка на условия продажи (мотивация)

 
Откорректировано**, дол./фут?

21,5

25,9

24,0

Корректировка на рыночные условия (дата продажи), %

-5

_

-2

Откорректировано***, дол./фут?

20,43

25,90

23,52

Корректировка на размер здания, %

+ 15

-15

-5

Корректировка на возраст, %

-8

-3

+2

Суммарная корректировка, %

+7

-18

-3

Окончательно откорректированная цена продажи, дол./фут?

21,86

21,24

22,81

Для целей согласования:      
— общая корректировка, дол.

+0,36

-5,76

-1,19

— общая корректировка от цены продажи, %

+2

-21

 -5

 

* Цена продажи 1 фут.2, откорректированная на переданные имущественные права.

** Цена продажи 1 фут.2, откорректированная далее на финансирование и условия продажи.

*** Цена продажи 1 фут.2, откорректированная далее на рыночные условия.

 

 

Среднее арифметическое откорректированных цен продаж 1 фут.2: (21,86 + 21,24 + 22,81) : 3 = 21,97 дол./фут.2 или округленно 22,0 дол./фут.2.

Следовательно, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости площадью 120 000 фут.2 равна

 

22,0 х 120 000 = 2 640 000 дол.

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта недвижимости составляет 2 640 000 дол.

В заключение еще раз отметим, на что следует обратить внимание при проверке результатов использования МСП:

— достаточно ли данных было собрано о совершенных сделках;

— достаточно ли информации по каждой из сделок;

— насколько надежна информация;

— насколько надежны проведенные корректировки данных?

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.