Регистрация прав на недвижимое имущество

Регистрация прав

Принятая в Российской Федерации система регистрации недвижимого имущества и сделок с ним является одним из важнейших условий эффективного управления недвижимостью, не только как физическим объектом владения и использования, но и как объектом права (через правомочие распоряжения). Уровень и качество этой системы в значительной мере определяют степень защиты прав и законных интересов граждан и организаций, а также наполнение бюджета государства и его субъектов за счет налогообложения. Именно регистрация дает людям титул собственника — законное право на недвижимость, которое регламентирует и права ее владельца, и его обязанности. Порядок государственной регистрации — это совокупность норм, регулирующих отношения между государством в лице Регистрирующего органа и лицом, обращающимся за регистрацией Принадлежащего ему объекта и прав на него.

Все объекты, подлежащие государственной регистрации и учету, можно на основании ГК РФ (ст. 131, 216, 265, 268, 294, 296) и ст. 4 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество объединить в пять групп:

— право собственности;
— вещные права;
— ограничения прав;
— сделки с недвижимым имуществом;
— сами физические объекты, подлежащие специальной регистрации или учету.

Статья 131 ГК РФ связывает момент возникновения прав на недвижимость с моментом государственной регистрации недвижимости в ЕГРП. Регистрации подлежат все вещные права на недвижимость и обязательственные права в случаях, предусмотренных законом.

Задача государственной регистрации — охранить права собственников и гарантировать достоверность информации о недвижимом имуществе. Государственная регистрация должна производиться по единой системе записей по каждому объекту в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Такая регистрация не может быть оспорена в суде и, следовательно, является единым доказательством существования зарегистрированного права для всех заинтересованных лиц. Эта информация является публичной.

Во всех остальных случаях (кроме сделок по приватизации, совершенных до вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимое имущество) отсутствие регистрации влечет за собой ничтожность сделки.
Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности, в том числе государственной, муниципальной, частной, общей и др.

Вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. Вещные права — это право хозяйственного ведения имуществом, право пожизненно наследуемого владения земельным участком, право постоянного пользования земельным участком и др. По своей правовой природе они являются абсолютными, субъекты таких прав могут осуществлять их самостоятельно, без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на недвижимость к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются, и они могут продолжать реализовывать в отношении имущества свои правомочия, предусмотренные соответствующими статьями ГК РФ. Но любое вещное право, регламентируемое ГК РФ, должно быть зарегистрировано.
Третью группу объектов регистрации составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитута, ипотека, доверительное управление и аренда, имеющие различную правовую природу. Сервитут — это ограниченное вещное право, ипотека — способ обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управление — договорные обязательства. Следует обратить внимание на кажущееся несоответствие положений ГК РФ, где говорится о регистрации договоров аренды, и Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, где имеется в виду регистрация прав аренды недвижимого имущества. Поскольку право аренды воплощается в договоре аренды, то и регистрироваться должен именно договор как объективное выражение права аренды.

Права же и обязанности арендодателя и арендатора, возникающие из договора аренды, являются обязательственными, и по ГК РФ они не должны регистрироваться.
Государственная регистрация передачи недвижимости в доверительное управление осуществляется в том же порядке, что и переход права собственности. Любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда.

Четвертая группа объектов регистрации — действия (сделки), вызывающие или могущие вызвать возникновение или прекращение, изменение или ограничение, переход или передачу имущественных прав на недвижимость. Каждая такая сделка с недвижимым имуществом должна быть нотариально удостоверена и зарегистрирована в госоргане, осуществляющем государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом. Регистрация сделок с недвижимостью является фактически трехступенчатой. Это ведомственная регистрация, нотариальное удостоверение сделки и регистрация в учреждении по регистрации прав собственности либо в соответствующем бюро или учреждении по регистрации сделок с недвижимостью.

Право собственности и другие вещные права возникают не только из договоров купли-продажи, мены, дарения, но и при строительстве объекта, его реконструкции, продаже с открытых торгов при исполнительном производстве. Согласно ГК РФ и ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, вновь создаваемые объекты недвижимости подлежат государственной регистрации.

Кроме государственной регистрации могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества, а также кадастровый и технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости, т.е. описание и индивидуализация земельного участка, зданий и других объектов.

Субъектами государственной регистрации являются держатели прав на недвижимое имущество.
В странах с развитой рыночной экономикой передача права собственности — это соглашение между покупателем и продавцом о передаче собственности. Передача права собственности на имущество происходит при наличии записи в реестре или кадастре. Соглашение должно быть заявлено в кадастровом управлении или у нотариуса в присутствии обеих сторон. Для земельных участков запись в кадастре является отличительным признаком передачи права собственности.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в России осуществляют вновь созданные учреждения юстиции по регистрации прав — самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством юстиции Российской Федерации. Создают учреждения юстиции по регистрации прав субъекты Федерации. Но назначение и освобождение от должности самого регистратора входит в функции уполномоченного федерального органа исполнительной власти — Минюста России. Отношения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируются только актами федерального законодательства. Органы власти субъектов РФ могут принимать нормативно-правовые акты лишь о поэтапном создании учреждений по регистрации прав.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, в котором действует учреждение юстиции. Основанием для регистрации служат акты органов власти, свидетельства о праве на наследство, договоры и другие сделки, а также давность приобретения.
Перечень необходимых документов для регистрации, установленный Законом о регистрации прав на недвижимое имущество, включает: правоустанавливающие документы (договоры в отношении недвижимости, акты и свидетельства о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в силу судебные решения и иные документы). Обязательно прилагается план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверение личности заявителя и др.

Государственная регистрация должна производиться по единой системе записей по каждому объекту недвижимости в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, который хранится бессрочно. Регистрация прав производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для регистрации.

 

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.