В соответствии с действующими нормами различают два этапа планирования строительства:
1. Технико-экономическое обоснование нового строительства (ТЭО).
2. Строительное проектирование (составление рабочего проекта и (или) рабочей документации).
На различных этапах и стадиях V определяется путем составления смет или выполнения сметных расчетов, при этом повышение точности расчетов сопровождается существенным увеличением трудоемкости их выполнения. Каждому этапу и стадии соответствует свой вид смет, отличающийся степенью подробности учета затрат и соответственно затратами времени на составление таких смет. Диапазон точности расчета стоимости строительства может составлять от 5 до 20%.
На этапе ТЭО стоимость строительства определяют по известным УКРУПНЕННЫМ РАСЦЕНКАМ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ЕДИНИЦЫ ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ или ЕДИНИЦЫ СТРОИТЕЛЬНОГО ОБЪЕМА зданий различного назначения и конструктивного решения. Точность таких расчетов составляет около 15%. При этом требуется минимальное время для получения результата.
На этапах строительного проектирования, согласования договора подряда или подготовки к тендерным торгам составляются наиболее точные сметы. Основой для них являются УКРУПНЕННЫЕ НОРМАТИВЫ И ПОКАЗАТЕЛИ СТОИМОСТИ НА КОМПЛЕКСЫ СТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТ по основным конструктивным элементам зданий и сооружений (точность — до 10%) или ЕДИНИЧНЫЕ РАСЦЕНКИ (точность — до 5%).
Важнейшим моментом при выборе метода определения стоимости строительства для оценки недвижимости является то, что точность получаемых результатов должна соответствовать точности результатов, получаемых сравнительным и доходным подходами. Как показывает практика оценки, точность в 15—20% является достаточной. Это означает, что при оценке рыночной стоимости недвижимости достаточную точность обеспечивают нормативы, используемые на этапах предварительного обоснования строительства и ТЭО.
Повышение точности определения стоимости, как правило, связано с существенным увеличением трудоемкости расчетов и сроков работ по оценке при неадекватном повышении качества результатов.
Для успешной реализации затратного подхода в оценке недвижимости необходимо четко представлять всю доступную для применения СИСТЕМУ СМЕТНЫХ НОРМАТИВОВ, на базе которой возможно определять стоимость строительства.
В настоящее время действуют одновременно системы ценообразования 1984 и 1991 гг. Первая носит название «Сметные нормы и правила» (СНиП, часть IV), вторая называется «Сметные нормы и расценки» (СНиР-91). Кроме того, на основе Свода правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации (СП 81-01-94) разрабатывается новая система сметной документации.
Сметно-нормативная база содержит сметные нормы, которые определяют совокупность ресурсов (затрат труда строителей, потребностей в материалах, изделиях, конструкциях, машинах и механизмах), установленную на принятый измеритель СМР, а также денежное выражение норм расхода этих ресурсов — сметные расценки. По УРОВНЮ ПРИМЕНЕНИЯ различают сметные нормативы:
— федеральные;
— ведомственные;
— региональные (местные);
— фирменные — собственная нормативная база пользователя (предприятия).
По СТЕПЕНИ ДЕТАЛИЗАЦИИ сметные нормативы подразделяются на сементные и укрупненные.
К ЭЛЕМЕНТНЫМ СМЕТНЫМ НОРМАТИВАМ относятся:
а) элементные сметные нормы базисного уровня НА ВИДЫ РЕСУРСОВ:
— сметные нормы затрат и цены эксплуатации строительных машин (СНиП IV-3-84),
— районные сметные цены на материалы, изделия и конструкции (СНиП IV-4-82),
— сборник сметных норм и расценок на эксплуатацию строительных машин (СНиП 4.03.91),
— сборник сметных цен на материалы, изделия и конструкции (СНиП 4.04.91),
— сборник средних сметных цен на материалы, изделия и конструкции (ССЦ-99),
— тарифные сетки по заработной плате;
б) элементные сметные нормы и расценки на виды работ:
— сметные нормы на строительные работы (ЭСН-84),
— единые районные единичные расценки (ЕРЕР-84),
— сметные нормы и расценки на строительные работы (СНиР-91),
— показатели ресурсов на строительные работы (ПРС-98),
— показатели ресурсов на пусконаладочные работы (ПРП-98),
— показатели ресурсов на ремонтно-строительные работы (ПРР-98),
— территориальные единичные расценки на строительные работы (ЕРС-99).
К УКРУПНЕННЫМ СМЕТНЫМ НОРМАТИВАМ относятся: а) укрупненные сметные нормативы НА ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ целом):
— укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС). Содержат показатели стоимости на единичный измеритель промышленных зданий;
укрупненные показатели базисной стоимости строительства зданий и сооружений (УПБС ЗС);
— укрупненные сметные нормы на здания и сооружения (УСН ЗС). Содержат показатели стоимости строительных и монтажных работ по возведению типовых зданий и сооружений;
— прейскуранты на здания и сооружения (ПРЗС). Содержат показатели стоимости СМР на единичный измеритель и имеют региональное применение; б) укрупненные сметные нормативы и показатели на виды работ:
— укрупненные показатели базисной стоимости на виды работ (УИБС BP). Содержат показатели стоимости СМР, объединяющих несколько элементных работ.
В систему сметных нормативов входят также свободные (рыночные) и регулируемые цены на продукцию и услуги. В частности, стоимость оборудования, конструктивных элементов и изделий может определяться по соответствующим ценникам и прейскурантам.
Таким образом, базами для проведения расчетов затрат являются:
— единые районные единичные расценки (ЕРЕР-69, ЕРЕР-84, ЕРЕР-91, ЕРС-99);
— укрупненные расценки (УР-84, УР-91);
— укрупненные сметные нормы (УСН);
— укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС-84, УПСС-91) — точность расчетов + 10—20% в сравнении с ЕРЕР;
— укрупненные показатели базисной стоимости на виды работ (УПБС ВР-91) — для разработки инвесторских расчетов с разницей в 10—30% по сравнению с ЕРЕР;
— укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС-69) — для расчетов в первую очередь инвентаризационной стоимости (для зданий и сооружений постройки 1930—1980 гг.).
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с