Влияние внешних факторов на величину физического износа

износ недвижимости

 

Начисление физического износа требует от специалистов по оценке недвижимости не только знаний по основной дисциплине — теории оценки недвижимости, но и владения информацией в строительной сфере, умения работать с нормативными строительными документами, планами, чертежами. Точность расчетов при начислении физического износа зависит в большой степени от того, насколько грамотно оценщик может провести визуальный и экспертно-технический осмотр оцениваемого объекта недвижимости и насколько корректно он сможет применить полученную при осмотре информацию к существующим строительным и оценочным нормам и правилам.

Физический износ проявляется в процессе эксплуатации здания и воздействия природных условий и характеризует утрату с течением времени технико-эксплуатационных качеств (прочности, жесткости, устойчивости, теплоизоляции, внешнего вида, состояния внутренних интерьеров и т.д.).

Физический износ определяется обследованием фактического технического состояния здания в целом или его отдельных конструктивных элементов, а также сравнением нормативного срока службы элемента с эффективным (фактическим) возрастом.

К оценке физического износа недвижимости

К оценке физического износа

На физический износ влияет много внешних факторов. Степень влияния некоторых из них, выражаемая в коэффициентах значимости (КЗ) (Правила оценки физического износа жилых зданий: ВСН 53-86 Госгражданстроя. М.: Прейскурантиздат, 1988).

Внешние факторы КЗ:
— Неиспользование здания по назначению с отключением всех видов инженерного благоустройства 48
— Объем и характер капитального ремонта 14
— Уровень содержания и текущего ремонта 3
— Санитарно-гигиенические факторы (инсоляция и аэрация) 2
— Плотность заселения 1

При эксплуатации зданий различают силовое воздействие нагрузок, вызывающее напряженное состояние конструкций, и агрессивное воздействие окружающей среды, в результате чего элементы здания быстро изнашиваются и выходят из строя.

Агрессивность или пассивность среды не имеют универсального характера, они могут меняться ролями: в одних условиях определенная среда агрессивна, в других — она же пассивна. Например, теплый влажный воздух весьма агрессивен по отношению к стали, но бетон он упрочняет.

Воздействие воздушной среды. Загрязненный воздух, особенно в сочетании с влагой, приводит к преждевременному износу, коррозии, растрескиванию и разрушению строительных конструкций. Наиболее интенсивными загрязнителями воздуха являются продукты сгорания различного топлива. Поэтому в городах и промышленных центрах металл коррозирует в 3—4 раза быстрее, чем в сельской местности.

К основным продуктам сгорания большинства видов топлива относятся углекислый (С02) и сернистый (S02) газы. При соединении их с водой образуются кислоты, разрушающие бетон и другие строительные материалы.
Кроме кислотных оснований в дыме обнаружено более 100 других вредных соединений.

В приморских районах в атмосфере содержатся хлориды, соли серной кислоты и другие вредные для строительных материалов вещества. Влажность воздуха повышает его агрессивное воздействие, в частности, на металлы.

Воздействие грунтовой воды. Грунтовая вода взаимодействует физически и химически с минеральными и органическими частицами грунта. Вода в грунтах всегда представляет собой раствор с изменяющимися концентрацией и химическим составом, что отражается и на степени ее агрессивности. Следует учитывать, что со временем возле подземных частей здания водный режим может измениться, в связи с чем агрессивность среды будет повышаться или снижаться.

Грунтовая вода по капиллярам перемещается вверх на значительную высоту и обводняет верхние слои грунта. Устойчивое обводнение подземных частей зданий усиливает коррозию конструкций и выщелачивание извести в бетоне, снижает прочность оснований.

Воздействие отрицательной температуры. Некоторые конструкции, например цоколь, находятся в зоне переменного увлажнения и периодического замораживания. Отрицательная температура, приводящая к замерзанию влаги в конструкциях и грунтах основания, разрушающе воздействует на здания.

При замерзании воды ее объем в порах материала увеличивается, что создает внутренние напряжения, возрастающие вследствие сжатия самого материала при охлаждении. Давление льда в порах очень велико — до 20 Па. Разрушение конструкций в результате замораживания происходит при полном влагонасыщении материала. Максимальный объем льда достигается при -20 °С, когда вся вода превращается в лед.

Напряжение в конструкциях зависит также от скорости замерзания и числа переходов через 0° С. Например, камни и бетоны с пористостью до 15% выдерживают 100—300 циклов замораживания. Уменьшение пористости, а следовательно, и количества влаги повышает морозостойкость конструкций.

Для зданий и их конструкций опасны три вида воздействия отрицательной температуры:
— промерзание увлажненных конструкций и их разрушение;
— промерзание ограждающих конструкций (стен) и нарушение в помещениях температурно-влажностного режима, комфортности;
— промерзание оснований, их пучение и вследствие этого разрушение вышележащих конструкций.

Самыми опасными и трудноустранимыми воздействиями являются промерзание оснований и их пучение. Они опасны только для наземных сооружений, поскольку на глубине примерно 1,5—2 м нет разницы в колебаниях дневной и ночной температуры, а на глубине 10—30 м не ощущается изменение зимних и летних температур.
Необходимо знать, что повреждения зданий из-за промерзаний и выпучивания оснований могут происходить после многих лет эксплуатации, если допущены срезка грунта вблизи фундаментов, увлажнение основания или другие неблагоприятные воздействия.

Воздействие технологических процессов. Хотя каждое здание проектируется и строится с учетом ‘воздействия различных процессов, но из-за неодинаковой стойкости и долговечности материалов конструкций и различного влияния внешней среды износ их неравномерен.

В первую очередь разрушаются защитные покрытия стен и полы, окна, двери, кровля; затем стены, каркас и фундаменты. Сжатые элементы и элементы больших сечений при статических нагрузках изнашиваются медленнее, чем изгибаемые и растянутые тонкостенные элементы, а также элементы, работающие под динамической нагрузкой, в условиях высокой влажности и высокой температуры.

Кислотостойкими являются материалы с большим содержанием кремния: кварц, гранит, диабаз. Нестойки к кислотам материалы, содержащие известь: доломит, известняк, мрамор. Зато они стойки к щелочам.
Обожженный кирпич стоек даже в среднекислой и среднещелочной средах. Для него опасны плавиковая кислота и раствор едкого натра. Он разрушается также при солевой коррозии.

Минеральные масла химически неактивны по отношению к бетонам, но воздействуют на них отрицательно, так как их поверхностное натяжение в 2—3 раза меньше, чем у воды. Обладая большей смачивающей способностью, они расклинивают бетон.

 

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с