Внешняя информация представляет собой большой массив сведений, характеризующих государственные, экономические, социальные, общественные и экологические факторы, влияющие на процесс оценки, в частности определяющие состояние рынка недвижимости. Эта информация является универсальной, поскольку совокупность накопленных данных может использоваться оценщиком при определении стоимости любых объектов оценки.
Однако её систематизация, анализ и формирование выводов, используемых при проведении конкретных расчетов, определяются не только видом оцениваемого объекта, но и прочими условиями задания на оценку. Сведения общего характера являются внешними по отношению к оцениваемому объекту и узкому сегменту рынка недвижимости и рассматриваются как факторы, формирующие экономический климат, в котором совершаются сделки с недвижимостью.
Совокупный массив внешней информации можно условно разделить на следующие блоки:
— тенденции экономического развития;
— местные особенности;
— демографическая ситуация;
— законодательная и налоговая политика государства;
— покупательная способность населения;
— динамика цен;
— программа капитального строительства;
— динамика затрат на строительную продукцию;
— организация кредитования недвижимости.
Тенденции экономического развития анализируются оценщиками по принципу сужения масштаба от общего к частному: мировой, национальный, региональный и городской уровень. Значимость экономического развития каждого сектора зависит от размера и типа оцениваемой недвижимости.
Анализ статистических данных, изучение поведения участников рынка, ретроспективной динамики и прочих допущений, на которых будет основан прогноз, позволят оценщику выявить и сформулировать экономические тенденции, влияющие на формирование стоимости недвижимости.
К макроэкономическим факторам, заслуживающим анализа, относится изменение базовых национальных и международных показателей, таких как внешнеторговый баланс, валютный курс, уровень цен на импортируемые товары, уровень промышленного производства и объем розничной торговли.
Состояние национальной экономики характеризуется уровнем и динамикой таких показателей как валовой национальный продукт, валовой внутренний продукт, национальный доход, состояние платежного баланса страны, индексы цен, темпы инфляции, процентные ставки, занятость трудоспособного населения, уровень доходов населения, реализация строительных программ в жилищном и производственном секторе и т.д.
Основными показателями экономического развития региональной экономики являются изменение численности населения, образование новых семей, диверсификация экономической базы района, уровень и стабильность занятости, уровень заработной платы и доходы семей, так как стоимость недвижимости в каждом конкретном районе находится под влиянием спроса на различные типы недвижимости, включая незастроенные земельные участки. Экономическая активность района, которая позволяет привлекать доходы из других районов, может объясняться близостью к товарным рынкам, наличием природных ресурсов, квалифицированной рабочей силы, климатическими условиями и другими причинами. Эти характеристики влияют на спрос и стоимость всех типов недвижимости. Район с многоотраслевой экономикой, обеспечивающей диверсификацию занятости населения, является инвестиционно более привлекательным по сравнению с моноотраслевым, так как в этом случае уменьшается риск инвестирования в недвижимость и растет её стоимость.
Преобладающие направления экономического развития города существенно влияют на количество, качество и длительность будущих доходов от городской и пригородной недвижимости и результат оценки. Система землепользования в городской черте обычно является следствием исторического возникновения поселения. Основание городов обычно привязано к какому-либо виду экономической деятельности: транспортные узлы, источники энергии, разработка полезных ископаемых, курортные зоны, переработка сельскохозяйственного сырья и т.д. Дальнейшее производственное и финансовое развитие города, расширение его территории определяют тенденции спроса на конкретные виды недвижимости и методы поддержания необходимого предложения соответствующих объектов.
Местные особенности. Общие тенденции развития мировой, национальной и региональной экономики, влияющие на стоимость недвижимости, могут не совпадать с процессом развития района, в котором находится объект оценки. Оценщику следует изучить особенности конкретного региона, связанные с экономической и социальной политикой местных органов власти, возрастным непрофессиональным составом населения, экологией, степенью зависимости от соседних территорий, транспорта и т.д.
Параллельный анализ макроэкономических тенденций развития сферы недвижимости с микроэкономическими исследованиями факторов, влияющих на рыночную стоимость конкретного участка земли и объекта недвижимости, позволит оценщику принять наиболее обоснованное решение. Например, наметившаяся тенденция спроса на тихий деревенский отдых обусловила инвестирование капитала в строительство комфортабельных отелей в отдаленных и природно привлекательных районах средней полосы России. Однако этот процесс коснется не всей глубинки, так как первостепенным фактором является экологическое состояние местности, наличие чистых природных водоемов, красота пейзажа и т.д.
Демографическая ситуация. Анализ демографической ситуации охватывает достаточно обширный круг вопросов. К наиболее значимым можно отнести изменение численности населения, возрастной и профессиональный состав, территориальное распределение и предпосылки для возможной миграции. Рост населения определяется не только уровнем рождаемости, смертности и миграции. В свою очередь он является следствием состояния медицинского обслуживания, образовательной системы, уровня жизни, социальных программ и регулирования миграции.
Строительство жилой недвижимости зависит от спроса населения, имеющего реальную покупательную способность. Спрос на коммерческие и промышленные объекты недвижимости зависит от динамики производственного и потребительского спроса на товары и услуги, которые будут производиться и продаваться на этих объектах.
Законодательная и налоговая политика государства. Законодательная деятельность государства устанавливает правила землепользования и обеспечивает функционирование инфраструктуры. Оценщики должны накапливать информацию по зонированию, планам развития, экологии, транспортным системам и нормативным актам, отражающим позицию органов власти различного уровня в отношении недвижимости.
Местные нормы зонирования регулируют использование земли и плотность застройки, сохранение архитектурных особенностей, темпы застройки, программы капитального строительства, строительства очистных сооружений, пожарных депо, соотношение жилых объектов, л
социальной инфраструктуры и промышленных объектов, создание транспортной системы.
На стоимость недвижимости влияет налоговая политика государства. Предоставляемые налоговые льготы при покупке жилья, реализации инвестиционных программ, использовании банковского кредита в качестве источника финансирования активизируют рынок недвижимости за счет уменьшения налогового бремени потенциальных инвесторов.
С другой стороны, увеличение налоговых поступлений в федеральный, региональный и местный бюджеты является финансовой базой для реализации государственных программ, дальнейшего экономического и социального развития конкретных территорий.
Покупательная способность населения. Оценка и учет покупательной способности населения требуют анализа состава и структуры доходов населения по отдельным категориям. Величина дохода определяет спрос как на жилую недвижимость, так и на торговые, промышленные, офисные и складские помещения.
Динамика цен. Анализ изменения цен необходим не только для оценки инвестиционного спроса, данный процесс учитывается при составлении расчетов промежуточных показателей чистого операционного дохода, ставок арендной платы, тарифов на коммунальные услуги и другие эксплуатационные расходы по недвижимости.
Не менее важным вопросом ценовой информации является изменение цен на объекты недвижимости. Теоретически считается, что инвестиции в недвижимость достаточно хорошо защищены от инфляции. Однако особенности национальной экономики и отдельного региона страны могут оказать влияние на данное утверждение и обязательно должны учитываться в процессе оценки.
Программа капитального строительства. Изучение национальной и региональной программы капитального строительства позволяет оценить соотношение спроса и предложения на объекты недвижимости в перспективе.
Активность капитального строительства носит циклический характер и зависит от внешних факторов: фазы экономической активности, политических событий, а также доступности кредитных ресурсов и внутренних факторов, таких как насыщение территориального рынка строительной продукцией, длительная экономическая жизнь недвижимости, продлеваемая периодической реконструкцией и модернизацией объектов, исчерпанием земельных участков, отдаваемых под строительные площадки, и т.д.
Эти колебания носят долгосрочный характер, внутри них возможны краткосрочные колебания на основе сезонной депрессии рынка, инертности в силу длительного производственного цикла в строительстве, выработки инвесторами новой инвестиционной политики, падения ставок арендной платы и цен на недвижимость.
Динамика затрат на строительную продукцию. Полная восстановительная стоимость, рассчитываемая на дату оценки, вписывается в общую динамику строительных затрат и экономических нормативов. Строительные затраты варьируются по различным территориям, поскольку подчинены специфическим предпочтениям инвесторов, располагающих различным капиталом, кроме того, они зависят от доли обычно более дешевых местных строительных материалов, дешевых трудовых ресурсов, низкой нормы прибыли в строительном производстве.
Оценщик должен помнить о временных колебаниях строительных издержек, которые снижаются или стабилизируются в периоды дефляции и растут в периоды инфляции.
Организация кредитования недвижимости. Организация кредитования недвижимости в мировой практике включает два наиболее крупных направления: предоставление строительного кредита на период создания новой и реконструкции имеющейся недвижимости и ипотечное кредитование под залог существующей, экономически эффективной недвижимости.
Несмотря на подтвержденную долголетней мировой практикой эффективность использования банковских ресурсов для активизации рынка недвижимости, в современных российских условиях этот механизм не получил должного распространения.
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.